[Француз]

Друзья, подскажите, может ли застройщик в отношении которого введена процедура банкротства - наблюдение, начать передавать квартиры участникам долевого строительства? Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию выдано уже после введения наблюдения. Некоторые говорят, что подписание акта приёма-передачи квартиры является сделкой на совершение которой требуется письменное согласие временного управляющего, другие придерживаются мнения, что передача квартиры и подписание акта является не совершением сделки, а исполнением ранее совершенной сделки (договора долевого участия) и не требует согласия временного управляющего. Может ли в дальнейшем арбитражный управляющий оспорить наше право собственности на квартиры в виду того, что это уменьшило конкурсную массу? Заранее спасибо.

[rybin_av]

Сообщение от Француз

Друзья, подскажите, может ли застройщик в отношении которого введена процедура банкротства - наблюдение, начать передавать квартиры участникам долевого строительства? Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию выдано уже после введения наблюдения. Некоторые говорят, что подписание акта приёма-передачи квартиры является сделкой на совершение которой требуется письменное согласие временного управляющего, другие придерживаются мнения, что передача квартиры и подписание акта является не совершением сделки, а исполнением ранее совершенной сделки (договора долевого участия) и не требует согласия временного управляющего. Может ли в дальнейшем арбитражный управляющий оспорить наше право собственности на квартиры в виду того, что это уменьшило конкурсную массу? Заранее спасибо.

А кто сказал, что объект ДС является собственностью застройщика?
У застройщика в собственности (в аренде) м.б. участок под застройку, но с момента заключения первого договора УДС этот участок находится в залоге у дольщиков. Застройщик в принципе мог зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, однако с момента такой регистрации этот объект также находится в залоге у дольщиков. Если же право на незавершенку застройщик не регистрировал, то объект ДС никак, на мой взгляд, не может оказаться в конкурсной массе, т.к. право собственности на сооруженные конструкции (до получения резрешения на ввод в эксплуатацию и гос. регистрации прав на объект недвижимости дольщиков это именно конгломерат строй. конструкций, а не объект недвижимости), строго говоря, застройщику не принадлежит, это собственность дольщиков.
Акт передачи не означает, что застройщик передает свою собственность дольщикам, а это акт о выполненных работах (если хотите), т.е. этот акт не носит вещно-правового характера (как при купле-продаже), т.к. здесь дольщик принимает работу, а объект априори принадлежит дольщику.
Единственный вопрос у временного управляющего может быть по з.у., т.к. он гарантировано принадлежит застройщику на праве собственности (либо по обязательству об аренде). Но это никак не мешает застройщику передавать квартиры дольщикам, тем более участок при любых условиях все равно отойдет им в общую собственность, т.к. находится у них в залоге.
В общем какая-то такая логика может быть донесена до врем. управляющего и арб. суда, чтоб они не чинили препятствий дольщикам в получении квартир.

[Француз]

Правильно ли я Вас понял? Приобретение квартиры по договору долевого участия является первичным, а не производным способом приобретения права собственности.

[rybin_av]

Сообщение от Француз

Правильно ли я Вас понял? Приобретение квартиры по договору долевого участия является первичным, а не производным способом приобретения права собственности.

Конечно первичным. А у Вас есть сомнения в этом?
Правда, возможен некий промежуточный вариант - застройщик регистрирует право собственности на незавершенку на себя (но в этом случае объект автоматически становится предметом залога дольщиков; читайте ФЗ-214). Если он этого не делает, то объект ни одного мгновенья не находится в собственности застройщика вплоть до передачи его дольщику. Ведь по ФЗ-214 не случайно именно дольщику предоставлено право зарегистрировать свое право после ввода объекта ДС в эксплуатацию. И никаких прав на регистрацию права собственности на объект у застройщика этим законом не предусмотрено. И это правильно, иначе это была бы уже эдакая купля-продажа с предварительным инвестированием, а инвестирование на самом деле в этом случае было бы очень похоже на неосновательное обогащение застройщика.
Аналогичная ситуация и при строй. подряде, там тоже объект строительства не находится в собственности застройщика ни одного мгновенья.