[allenaa88]

Уважаемые коллеги! Подскажите кто сталкивался с подобной ситуацией. В середине января 1998 года заключается договор купли-продажи квартиры, но нотариально не заверяется. В тот момент ФЗ "О государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью" уже был принят, но в действие введен только 31 января 1998 года. В договоре сказано, что регистрацию в государственных органах этот договор пройдет после приезда продавца из другой страны.
Короче в 2000 году решили зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, но квартира оказалась под арестом по определению суда. Была она под арестом до 2004 года. В 2008 году покупатель по договору умирает. Его супруга продолжает жить в этой квартире ( кстати они там начали жить еще с 1993 года). В 2010 году продавец квартиры ( собственник) предлагает ей освободить занимаемую квартиру или же выкупить ее у него по рыночным ценам на сегодняшний день. Естественно она отказывается, так как деньги за квартиру были внесены при подписании договора в 1998 году, о чем имеется расписка на самом договоре. Рождается иск в суде о признании права собственности на спороное жилое помещение. Суд в удовлетворении исковых требований отказывает по причине того, что ДКП является ничтожной сделкой, так как не был заверен у нотариуса.
Вопрос: А действительно ли это сделка ничтожна в силу ст. 168 ГК РФ? Ведь в тот момент ФЗ-122 уже был принят, а ДКП заключался за 15 дней до введения его в действие и в самом ДКП указано, что регистрацию договор будет проходить в государственных органах после приезда продавца из другой страны.
Уважьте пожалуйста, выскажите свое мнение по этой ситуации.

[Даниил123]

Не имеет существенного значения был ли принят ФЗ, т.к. сделка ничтожна в силу статьи Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Т.е. сделка ничтожна с самого начала.

[allenaa88]

Так сделка в письменной форме, ДКП подписан сторонами.

[rybin_av]

Сообщение от allenaa88

Уважьте пожалуйста, выскажите свое мнение по этой ситуации.

В силу п. 1 ст. 2 ФЗ О введении в действие 1-ой части ГК РФ:

Признать утратившими силу с 1 января 1995 года:

преамбулу, раздел I "Общие положения", раздел II "Право собственности" и подраздел I "Общие положения об обязательствах" раздела III "Обязательственное право" Гражданского кодекса РСФСР <...>.

Т.о. еще некоторое время оставались действующими другие нормы раздела III "Обязательственное право" Гражданского кодекса РСФСР, в частности, ст. 239 ГК РСФСР о нотариальной форме сделки с жилым домом (его частью).
В силу ст. 8 ФЗ О введении в действие 1-ой части ГК РФ:

Впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Однако в силу ст. 2 ФЗ О введении в действие 2-ой части ГК РФ

Признать утратившими силу с 1 марта 1996 года:

раздел III "Обязательственное право" Гражданского кодекса РСФСР

Т.о. на момент совершения сделки в 1998 г. нотариальная форма по нормам ГК РСФСР не требовалась.

[allenaa88]

А как же быть со ст. 7 Вводного закона о введении в действие части 2 ГК РФ, которая говорит, что "впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550,560,574 ГК РФ, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса".

[allenaa88]

Я собственно вот на что делала упор, договор заключен уже в период принятия ФЗ № 122 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но за 15 дней до его введения в действие. И в договоре стороны оговорили, что он пройдет регистрацию в гос. органах после приезда продавца из другого государства. Может я конечно не права, но на момент обращения сторон для регистрации перехода прав собственности закон ФЗ № 122 уже действовал и на мой взгляд нотариального удостоверения не требовалось уже в силу закона. Но суд посчитал, что раз на момент подписания договора ФЗ № 122 еще не был введен в действие, соответственно сделка должна была пройти нотариальное удостоверение.

[rybin_av]

Сообщение от allenaa88

А как же быть со ст. 7 Вводного закона о введении в действие части 2 ГК РФ, которая говорит, что "впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550,560,574 ГК РФ, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса".

В таком случае какие сомнения в обязательности нотариальной формы на момент совершения сделки?

[rybin_av]

Сообщение от allenaa88

Может я конечно не права, но на момент обращения сторон для регистрации перехода прав собственности закон ФЗ № 122 уже действовал и на мой взгляд нотариального удостоверения не требовалось уже в силу закона.

Из чего следует такой вывод?
Давайте читать ст. 33 ФЗ О ЕГРП:
Статья 33. О введении в действие настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах.
Впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
2. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 года.
3. Предложить Президенту Российской Федерации в трехмесячный срок привести в соответствие с настоящим Федеральным законом изданные им правовые акты.
4. Поручить Правительству Российской Федерации в шестимесячный срок привести в соответствие с настоящим Федеральным законом изданные им нормативные правовые акты, принять нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.
5. До приведения законов и иных нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом действующие на территории Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.
6. Настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.
По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.

7. До создания системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество предоставляется по месту совершения государственной регистрации прав.

По справке К+:
Первоначальный текст документа опубликован в изданиях

"Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594,

"Российская газета", N 145, 30.07.1997.

В силу ст. 7 ФЗ

Впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Т.о. ФЗ О ЕГРП вступил в действие с 29.01.1998, но до этого момента сохраняли силу правила об обязательной нотариальной форме сделки.
Не важно, когда стороны подписали "договор" (никакого договора как сделки ведь нет пока не соблюдена установленная законом под страхом недействительности в качестве обязательной форма сделки). Важно, что не соблюдена форма сделки:
- до 29.01.1998 - нотариальная;
- после 29.01.1998 - простая письменная, но с соблюдением обязательной гос. регистрации сделки.
В Вашем случае договор не отвечает ни тому ни другому требованию.
В принципе можно было по суду в порядке п. 2 или 3 ст. 165 ГК РФ (в зависимости от того, до или после 29.01.1998) признать сделку действительной ввиду уклонения контрагента от ее нотариального удостоверения/гос. регистрации.
Теперь, боюсь, поезд ушел.

[allenaa88]

Сообщение от rybin_av

В принципе можно было по суду в порядке п. 2 или 3 ст. 165 ГК РФ (в зависимости от того, до или после 29.01.1998) признать сделку действительной ввиду уклонения контрагента от ее нотариального удостоверения/гос. регистрации.

Такие требования были заявлены.
Спасибо за развернутый ответ!