[albert_71]

Здравствуйте, уважаемые юристы!

Поделитесь, пожалуйста, мнением на счет перспектив Арендатора при расторжении договора аренды.


Ситуация до расторжения договора аренды.

1. Для деятельности нужен Интернет. Без него осуществлять деятельность, ради которой заключен договор аренды, невозможно.

2. В офисном здании единственный провайдер проводного Интернета - других не пускает Арендодатель. Качество Интернета наихудшее. Ранее был заключен договор с провайдером из-за того, что других не было. Но в прошлом году провайдер так обнаглел (и по качеству, и по цене), что договор расторгли и перешли на мобильный Интернет от другого провайдера.

3. В конце мая в городе (точнее в том районе, где офисное здание) полностью отключили мобильный Интернет. Осуществлять деятельность стало невозможно. Арендодателю писалось много писем о том, что надо пустить других провайдеров, но никого не пустили.

Монопольный провайдер гнет цену в 4 раза выше своей же в других зданиях в городе.

Монопольный провайдер пишет ответ на претензию: цена сформирована на основании ценовой политики вашего здания - обратитесь по вопросам цены к своему Арендодателю.

Арендодатель отвечает, что не оказывает услуги связи - и вопрос не к нему.

4. Писали Арендодателю заявление о том, чтобы освободил от аренды за текущий месяц (июль) и пересчитал предыдущий (июнь) с даты подачи первого официального заявления о том, что помещение не пригодно для деятельности в связи с обстоятельствами непреодолимой силы (ОНС).

По обоим вопросам отказ.


В итоге написали заявление о расторжении.

Арендовали много лет. Хотели максимально корректно разойтись, но Арендодатель делает всё, чтобы этого не произошло.

Написали в заявлении, чтобы за июль зачел обеспечительный платеж (то есть июль не оплачен по текущему счету). Хотя, если отключение Интернета - это ОНС, то обеспечительный платеж Арендатору должны вернуть + еще и платеж за часть июня (с момента подачи первого заявления, что помещение не пригодно для осуществления деятельности).

Указали, что сделали идеальный новый ремонт в помещении (за 2 недели до написания заявления).

Хотелки Арендодателя:


1. Оплатите июль.
2. Обеспечительный тоже мне отдайте.
3. Вишенка на торте - замените стеклопакет, на котором трещина.

По окну как было.
Въезжали в здание, которое еще не было достроено и ремонт не был завершен. Арендодатель при передаче помещения объяснил отсутствие в акте описания окон тем, что они еще не завершены, что у него много претензий к подрядчику. Мол, когда всё устранят, тогда подпишем новый акт, уже с окном. Соответственно, окно не осматривалось.

Нам для аренды не важно, какой размер, цвет, форма окна, хоть вообще можно замуровать и сделать глухую стену - нам без разницы. Несколько первых лет Арендодатель реально водил подрядчиков в офис, обсуждал какие-то претензии, что-то делали, но в итоге акт с окном так и не был подписан.


По договору:

1. В разделе терминов есть понятие "Обстоятельство". Имеется в виду "обстоятельства непреодолимой силы". К ним в том числе по тексту договора отнесены "запретительные действия гос.органов".

2. В части расторжения.

Если по инициативе Арендатора, то удерживается обеспечительный платеж.

Если по причине того, что "помещение становится непригодным для использования и применения Арендатором, и Арендодатель в течение ХХ дней не привел в пригодное состояние", то без удержаний.

3. В разделе о форс-мажоре (обстоятельства непреодолимой силы = ОНС).

Арендатор должен при первой возможности сообщить Арендодателю, что не может осуществлять деятельность из-за ОНС. Действие договора с момента подачи заявления приостанавливается. А если ОНС не прекратились в течении ХХ дней, то договор расторгается без штрафов (удержаний) с возвратом обеспечительного платежа и неиспользованной платы по аренде.

4. В части приведения помещения в первоначальное состояние.

В акте передачи помещения Арендатору подробно расписаны стены (из чего, цвет и т.д.), розетки, радиатор, прибор учета. Об окнах нет ни слова.
В тексте договора написано, что нужно привести в первоначальное состояние в соответствии с актом.

5. В части зачета обеспечительного платежа.

В случае надлежащего исполнения Арендатором условий договора, обеспечительный платеж можно зачесть за последний месяц аренды при наличии заявления.


Арендодатель 100% пойдет в суд (ни с одним арендатором он нормально не расстался). В связи с чем вопросы и рассуждения о перспективах:

1. Если по договору написано, что восстановить помещение в соответствии с актом, а в акте не описано окно - мне видится, что суд должен отказать в этой части. Или у кого-то иное мнение?

2. Каковы шансы, что суд признает отключение мобильного Интернета по решению гос.органов ОНС? С учетом того, что даже в договоре про гос.органы указано + задавали вопрос через Госуслуги, почему нет мобильного Интернета - и есть ответ Мин.цифры, что отключен по решению гос.органов с целью обеспечения безопасности.

3. Монополия провайдера и недопуск других провайдеров в здание - это можно считать фактом того, что Арендодатель не привел помещение в состояние пригодное для использования? Нашли тему https://fas.gov.ru/publications/12943 (и предписание по ней), но очень старую тему (2010 г.).

Какой взгляд на этот вопрос может быть у суда? Арендодатель имел возможность запустить других провайдеров и сделать помещение пригодным для использования, но не сделал этого в связи с желанием продавить заключение договора со карманным провайдером.