[Loop]

Здравствуйте, коллеги! Кому не влом напрягать мозг, просьба высказаться по следующей фабуле :

Имеется нотариально удостоверенный договор с определенным денежным обязательством должника (далее - "Обязательство"). В целях обеспечения исполнения Обязательства прописана фраза: "в случае неисполнения Обязательства должник обязуется передать в собственность кредитору одну треть в таком таком-то объекте недвижимости (далее - "Недвижимость")". Оговоримся при этом, что рыночная стоимость Недвижимости раз в 30 превышает сумму Обязательства.

Задача: Получить должнику Недвижимость, если исходить из условий, что Обязательство оформлено должным образом, но в установленный срок не выполнено в полном объеме. Компенсация Обязательства кредитору неинтересна, нужна именно Недвижимость.

Я вижу следующие правовые аспекты, препятствующие именно получению Недвижимости:

Во-первых, если это недвижка, значит по идее договорные обременения на нее могут быть только в форме ипотеки (т.е. нужна была гос. регистрация сделки), при том, что приставы конечно не органичены в том, чтобы обратить вызскание в случае недостаточности имущества на недвижимое имущество, даже в отсуствие ипотеки (но такой вариант не интересен, т.к. нужна Недвижимость, а приставы в лучшем случае вытянут Обязательство).
Во-вторых, несоразмерность обязательства и обеспечения, есть ст. 333 ГК, которую может применить суд, но она относится только к неустойке (т.е. денежному обязательству) и по идее не должна распростроняться на "иные способы обеспечения обязательств", но есть риск, что суд применит данную по аналогии, т.к. законом описанный "иной способ обеспечения" не урегулирован.
В-третьих, даже если бы это была ипотека, все равно она охватывает лишь Обязательство и полученное по ней кредитором сверх - принадлежит должнику

[ego]

Сообщение от Loop

Я вижу следующие правовые аспекты, препятствующие именно получению Недвижимости:

Соглашусь с вами. Даже первого пункта хватит с лихвой.

[Loop]

ego, спасибо за ответ!
Жду, тем не менее, опровергающих мнений. Вопрос очень важен для меня - не хочу, чтобы клиент зря ввязывался в то, что может для него иметь определенные нежелательные последсвтия, учитывая то, что результат априори недостижим. Клиента кто-то "проконсультировал" за много $, что мол "можно". На днях собираюсь пообщаться с этим "консультантом", насчет его позиции на этот счет, если и правду что-то интресеное, за что можно зацепиться (в чем я сильно сомневаюсь) - обязательно отпишусь .

[Apsara]

Loop,
Хм..залог недвижимости - ипотека, ну Вы сами все написали. Нет договора ипотеки как такового, нет госрегистрации, нет залогового обязательства в принципе.

Для того чтобы по суду получить желаемый объект недвижимости, надо чтобы суд был совсем безграмотный, а та сторона вообще не сопротивлялась и признала иск

[amerika-o]

Сообщение от Apsara

Нет договора ипотеки как такового, нет госрегистрации, нет залогового обязательства в принципе.

Коротко и ясно - добавить просто нечего.

[Мячик]

можно попробовать включить в соглашение условие о том, что споры по договору подсудны третейскому суду (ну выберите у себя какойнибудь приемлемый и возможно ЛОЯЛЬНЫЙ). далее - должник не исполняет обязательство, обращаетесь в третейский суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, ответчик приходит и говорит что да, виноват, обязательство не исполнил и не имеет возможности исполнить деньгами, ну чтож поделать, согласен на обращение взыскания. то есть иск ПРИЗНАЕТ.
третейский суд радуется и выносит решение об удовлетворении.
с решением третейского суда, вступившим в законную силу, идете в юстицию. в 2006 году мы таким образом успешно провели отчуждение муниципального (!!) недвижимого имущества
(при этом первым нашим вариантом было вообще внесудебное обращение взыскания, которое мы прописали в нотариально удостоверенном соглашении. при этом юстиция сначала говорила что ее такое соглашение устроит, а по факту регистрировать забоялась (и ее понять можно!)).


НО. в этом году попалась практика ВАС (мельком увы, щаз уже найти не могу), описывающая данную "успешную" схему как противоречащую закону

поэтому думаю что очень рискованно. хотя - если все стороны согласны, оспаривать никакое третье лицо не станет, третейский суд выберете правильный, с юстицией заранее по документам поговорите - то....)

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Сообщение от Loop

"в случае неисполнения Обязательства должник обязуется передать в собственность кредитору одну треть в таком таком-то объекте недвижимости (далее - "Недвижимость")". Оговоримся при этом, что рыночная стоимость Недвижимости раз в 30 превышает сумму Обязательства.

Данную норму можно трактовать как предварительный договор о совершении в будущем определенных действий.
По сути это предоставление в качестве отступного недвижимости.
Посмотрите ст. 409 ГК РФ "По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами."

Касательно недвижимости, гос. регистрации само по себе соглашение об отступном не подлежит, гос. регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного.

По поводу размера отступного - стороны свободны в установлении любого размера.

[Стряпчий_СПб]

Абсолютно согласен с трактовкой Katty-2009 с одной лишь оговоркой

Сообщение от Katty-2009

Касательно недвижимости, гос. регистрации само по себе соглашение об отступном не подлежит, гос. регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного.

Если недвижимость не жилая...

[Алан Оснас]

Коллеги, прошу обратить внимание на норму пункта 1 статьи 329 ГК "... исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором...".
Будь у меня такой вариант - я бы отжал часть недвижимого имущества.
Практика, в том числе и по купли-продаже, аренде недвижмого имущества давно пустила в обиход такой инструмент обеспечения обязательства как "обеспечительная сумма/платеж и т.д. успешно работает...
В связи с чем не вижу оснований ограничивать возможность использования имеющейся формулировки нормы ГК в своих интересах, в том числе и в части отступного.
НО, в случае обращения в судебные органы, коллега правильно заметили, что суд может воспользоваться 333 и уменьшить размер ответственности, например, до меньшей, по сравнению с оговоренной, долей в праве собственности на объект.

[mishanik]

разрешите высказать свои мысли:

Сообщение от Loop

Во-первых, если это недвижка, значит по идее договорные обременения на нее могут быть только в форме ипотеки (т.е. нужна была гос. регистрация сделки), при том, что приставы конечно не органичены в том, чтобы обратить вызскание в случае недостаточности имущества на недвижимое имущество, даже в отсуствие ипотеки (но такой вариант не интересен, т.к. нужна Недвижимость, а приставы в лучшем случае вытянут Обязательство).

Обременения на недвижимость могут быть не только в виде ипотеки. В конце концов даже в правилах ведения ЕГРП есть лист "иные ограничения / обременения" Кроме того, сделки с недвижимым имуществом регистрируются только тогда, когда это прямо указано в законе. Такое соглашение, разумеется регистрации не подлежит. Хотя, при прочих обстоятельствах, может стать оснвоанием для регистрации права. Кроме того, это не ипотека по той причине, что при ипотеке, как правило, обязательство обеспечивается путем продажи имущества с торгов (согласен, тут есть исключения)...
А раз так, то можно попробовать что-то сделать на основании этого. Другое дело, что такие вещи лучше подробнее прописывать (ссылка на то, что это договорной способ обеспечения обязательства очень не помешает).

Сообщение от Loop

Во-вторых, несоразмерность обязательства и обеспечения, есть ст. 333 ГК, которую может применить суд, но она относится только к неустойке (т.е. денежному обязательству) и по идее не должна распростроняться на "иные способы обеспечения обязательств", но есть риск, что суд применит данную по аналогии, т.к. законом описанный "иной способ обеспечения" не урегулирован.

А вот это поддерживаю - причем не столько на основании нор о неустойки, сколько на основании общих принципов добросовестности, справедливости, разумности...