[Natalia_dm]

Здравствуйте!

Подскажите пожалуйста ответ на сложный вопрос.
Необходимо заключить договор купли-продажи имущества (отнесенное статьей 130 к недвижимым вещам, переход которых требует государственной регистрации, правда не в ФРС). Право собственности должно быть обязательно зарегистрировано на покупателя. Однако, в этом договоре каким-то образом необходимо прописать обязательсто покупателя возвратить имущества обратно продавцу по его требованию. Понимаю, что бессмысленно. Ни аренда с последующим выкупом, ни иные обязательства не подойдут, т.к. право собственности нужно зарегистрировать на покупателя. Как же быть? Может быть кто-то сталкивался с судебной практикой по подобному вопросу??? Буду вам безумно благодарна, если поможете разобраться с такой сложной ситуацией...

[Allice]

Здравствуйте,

Сообщение от Natalia_dm

в этом договоре каким-то образом необходимо прописать обязательсто покупателя возвратить имущества обратно продавцу по его требованию

если вы внесете подобное обязательство в договор, то впоследствии у заинтересованных лиц будет возможность признать такую сделку ничтожной как мнимую или, скорее, притворную. У меня такое дело было, и суд удовлетворил.
Здесь, я думаю, возможно поступить следующим образом: одновременно с заключением договора о купле вы заключаете предварительный договор, предметом которого будет заключение договора купли-продажи в будущем, указываете все существеные условия, и если необходимо, также срок.

[Сайкин Кирилл Андреевич]

Сообщение от Allice

если необходимо, также срок.

Только имейте в виду - срок не более года (правда, предварительный договор можно многократно пролонгировать)

[Allice]

Здравствуйте,



Сайкин Кирилл Андреевич,

Сообщение от Сайкин Кирилл Андреевич

Только имейте в виду - срок не более года

А откуда такие ограничения?
В договоре (предварительном) можно указывать, по-моему, любой срок, который стороны сочли необходимым.
А вот если никакой срок вообще в таком договоре не указан, то срок заключения основного - не более года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст. 429).

[Natalia_dm]

Allice, спасибо большое, я так и думала поступить, указать в предварительном договоре ориентировочный срок заключения основного. Спасибо!

[Андрей Алексеевич]

Natalia_dm, добрый день!
В договоре купли-продажи недвижимого имущества можно указать условия расторжения договора. Наличие предварительного договора, также может свидетельствовать о мнимости сделки.

[Allice]

Сообщение от Андрей Алексеевич

Наличие предварительного договора, также может свидетельствовать о мнимости сделки.

Доказать притворность сделки будет очень затруднительно, тем более если дата подписания догвора купли и предварительного договора не будет совпадать.

[Allice]

Для того, чтобы доказать мнимость или притворность сделки, необходимо доказать, что воля сторон в момент заключения договора была направлена не на отчуждение имущества, а на что-то иное. В случае, если договоры будут подписаны не в один день, а с разницей во времени, это представляется практически невозможным.
С расторжением договора возникают свои сложности.
Во-первых, расторждение придется совершать в судебном порядке, а , следовательно, доказывать наступление фактических обстоятельств, указанных в договоре как условия его расторждения.
Во-вторых, поскольку согласно закону стороны не имеют права требовать возврата исполненного по договору, для возврата имущества придется прибегать к виндикации, или к кондикции, что в любом случае не гарантирует возврата имущества в натуре. Либо указывать в договоре право требования продавца исполненного по сделке на случай ее расторжения, на что покупатель,я думаю, не согласится.
Зачем усложнять себе жизнь?

[Андрей Алексеевич]

Allice, добрый день!
Если я правильно понял, договор заключается не с целью создания правовых последствий, а в иных целях. При этом стороны согласны на возврат имущества. А раз так, то они могут расторгать договор по взаимному соглашению (п.1 ст.450 ГК РФ) без каких-либо судебных разбирательств.
Можно пойти и по другому пути. Заключить договор с оплатой в рассрочку в порядке ст.489, п.5 ст.488 ГК РФ. В этом случае, до оплаты товара покупателем, товар находится в залоге у продавца. Покупатель не исполняет условия договора и в нужный для сторон момент возвращает товар продавцу. Но, это опять при условии, если стороны заключают договор только для вида и псевдопокупатель согласен вернуть имущесто продавцу.
А вообще, зря мы консультируем по вопросам, направленным на совершение недействительных сделок.

[Allice]

Здравствуйте, Андрей Алексеевич!!!
Все дело заключается в том, что нам неизвестны цели заключения договора, о котором идет речь. Поэтому нельзя быть уверенными, что стороны (вернее, одна из сторон) будут согласны на возврат имущества. А если т.н. покупатель передумает и не подпишет соглашение о расторждении?? Хотя самое главное препятствие здесь заключается не в этом. А в том, что в случае рсторждения догвора обязательства прекращаются только с момента его расторждения и только на будущее время (ст. 453 ГК РФ), что, кстати, подтверждает и судебная практика (например, известный тезис ВАСи о том, что "исполненный договор не может быть расторгнут"). Кроме того, по общему правилу, стороны не вправе требовать возврата исполненного по сделке (п.4 ст. 453).
Думается, что предложенный уважаемым Андреем Алексеевичем другой путь о заключении договора с рассрочкой - более приемлемый вариант.

Сообщение от Андрей Алексеевич

А вообще, зря мы консультируем по вопросам, направленным на совершение недействительных сделок.

Я с Вами полностью согласна!