[Svetik]

Здравствуйте!

Полгода назад наше ООО арендовало у физ. лица полуподвальное помещение под офис. После ливневых дождей (в Питере)) помещение оказалось сильно подтопленным (чуть не лишились сервера, не говоря о возможном пожаре из-за КЗ), причем, при сдаче помещения арендодатель гарантировал его гидроизоляцию. Разумеется, после этого наше ООО арендовало новое помещение, освободив этот полуподвал. По договору аренды нами оплачены все предыдущие, текущий и последний месяцы аренды полуподвала. Проблема в том, что арендодатель не выходит на связь - мобильный отключен, а городской (домашний) огрызается факсом. Оплату производили безналичным путем.

Помещение мы освободили 16 июля, с этого же времени считаем договор аренды расторгнутым в связи с нарушением его условий. В связи с этим вопросы на случай судебного разбирательства:
1) Как зафиксировать тот факт, что мы перестали пользоваться помещением, если арендодатель не выходит на связь? (Заказное письмо или что-то вроде этого, но как подтвердить, что отправленное письмо - об освобождении арендованного помещения?)
2) Как зафиксировать факт затопления? Местные ЖЭКовские сантехники за 2 месяца так и не пришли по вызову (по ремонту канализации), вряд ли на них можно рассчитывать. Есть уборщица, она готова подтвердить факт затопления, но в какой форме? Расписку у нее взять? Еще есть фотографии и видео на мобильниках.
3) Как зафиксировать, что мы перестали пользоваться помещением с определенной даты, на случай, если арендодатель объявится через полгода и потребует арендную плату за все это время?
4) Можем ли мы потребовать возврата суммы, оплаченной за последний месяц аренды в связи с описанными обстоятельствами?

Заранее благодарю, очень жду ответа!

[Сайкин Кирилл Андреевич]

Сообщение от Svetik

с этого же времени считаем договор аренды расторгнутым

на каком основании?

Сообщение от Svetik

если арендодатель объявится через полгода и потребует арендную плату за все это время?

и будет абсолютно прав в своих претензиях.
А вообще-то для детального комментария надо видеть договор

[Svetik]

[QUOTE=Сайкин Кирилл Андреевич;724230]на каком основании?

На основании неисполнения арендодателем п.2.1.5 (в договоре ошибочно пронумерован 2.2.5), что повлекло невозможность использования данного помещения.

Договор:

[Сайкин Кирилл Андреевич]

Сообщение от Svetik

п.2.1.5

не является основанием для незамедлительного отказа от исполнения договора с Вашей стороны.
Договором в принципе не предусмотрено никаких оснований для его расторжения по Вашей инициативе, в связи с чем Вам необходимо руководствоваться статьями 450 и 620 ГК РФ

[Сайкин Кирилл Андреевич]

Добавлю - до момента подписания акта приема-передачи помещения (либо получения доказательств об уклонении другой стороны от его подписания) за Вами сохраняется обязанность производить платежи, предусмотренные договором

[Svetik]

Действительно, ст. 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора "при существенном нарушении договора другой стороной" (и далее по тексту).
Естественно, при наеме помещения мы вправе были рассчитывать, что его не будет затапливать каждый ливень.

Статья 620 ГК РФ п.2 оговаривает возможность расторжения договора аренды, если "переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки", и т.д.
Возникшие у нас обстоятельства, кажется, подходят под изложенное в этой статье.

То есть, мы не вправе считать договор аренды расторгнутым, однако, есть основания для его расторжения через суд.
В этом случае, вопросы 1 и 3 из моего первого поста решаются подачей искового заявления в суд?

Остаются нерешенными вопросы 2 и 4.

[Сайкин Кирилл Андреевич]

Сообщение от Svetik

То есть, мы не вправе считать договор аренды расторгнутым, однако, есть основания для его расторжения через суд.

совершенно верно

Сообщение от Svetik

и 4.

требовать не вправе до момента расторжения договора - это вытекает из содержания темы

Сообщение от Svetik

2) Как зафиксировать факт затопления?

приглашайте экспертов, в заключении Вы должны в идеале получить информацию о заливах и возможности/невозможности использования помещения, а также о виновнике заливов

[Svetik]

Что может служить доказательством уклонения другой стороны от подписания акта приема-передачи помещения? Каков механизм? По остальному - все понятно, спасибо большое!

[Сайкин Кирилл Андреевич]

Сообщение от Svetik

доказательством уклонения другой стороны от подписания акта приема-передачи помещения?

Отсутствие ответа на письмо например

Сообщение от Svetik

, но как подтвердить, что отправленное письмо - об освобождении арендованного помещения?

описью вложения и уведомлением о вручении

[Svetik]

Итак, правильные действия в этом случае -
1) письмо арендодателю с актом приема-передачи помещения (с описью и уведомлением)
2) экспертное заключение о подтоплении.
3) иск в суд о расторжении договора.
?