[Ирина М.]

Не нашла куда разместить вопрос по своей теме, подобных тоже не выискала, заранее извиняюсь если повторюсь с кем нибудь и буду благодарна за ссылки на подобные проблемы. Прошу советов. Ситуация: ИП имеет в собственности помещение расположенное на 1 этаже 5-ти этажного жилого дома. С комитетом по муницип. собственности при местной Администрации заключен долгосрочный договор аренды земельного участка. Последний раз оплатили аренду за 1 кв. 2010г. потом задались резонным вопросом: а почему, если мы собственники, мы не можем (в соответствии со ст.16.ЖК РФ) платить земельный налог, а не аренду? Обратились в КУМС, на что получили ответ- да действительно, пишите письмо о расторжении договора, написали 27.07.2010г. Недавно приносят нам квитанцию, что мы должны оплатить аренду за 2-3 кв. Спросили -почему? Ответ: договор расторгнут с 4 кв.? Вопрос-почему? Ответ-идите в Земельно-кадастровый. Пошли туда, спрашиваем: когда был сформирован зем. участок под домом. Ответ- в 2003г. Идем в КУМС говорим: трали-вали, платить не будем, договор автоматом должен быть расторгнут уже давно, но согласны разойтись полюбовно, за 1кв. оплатили, и ладно, требовать возврата не будем, уберайте оплату за 2-3 кв. Ответ- заплатите никуда не денетесь, на ваш участок уточнения по его размеру в земельно-кадастровом были 27.09.2010г. (т.е якобы сформирован участок буквально только-что) Резонный вопрос: уточняйте, пожалуйста, эти границы, ведь налог заплатить нужно до конца января 2011г. Налоговая квитанции еще не присылала, договор то почему нельзя расторгнуть со 2 кв. этого года? Не был сформирован участок- было ответом. Но ведь участок-то БЫЛ сформирован, просто уточнение его размера были произведены в сентябре! Ответ КУМСа- платите по-хорошему, иначе, через суд с пенями заплатите! Считаю, что надо судиться, возможно даже истребовать ранее выплаченную аренду встречным иском как необоснованное обогащение с КУМСа, однако Шэф в сомнениях, столько наговорил, что сама засомневалась правильно ли оцениваю ситуацию? Кто специализируется на подобных делах дайте совет, пожалуйста.

[Erling]

Вовсе не специализируюсь на таких вопросах, да и с земельным правом у меня пока туго, но попытаюсь помочь разобраться с точки зрения родного гражданского права.
Полагаю, начать нужно с договора аренды.

да действительно, пишите письмо о расторжении договора, написали 27.07.2010г.

Думается, письмо было формой выражения одностороннего отказа от исполнения договора. По общему правилу ст.310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Следовательно, раз договор был расторгнут (п.3 ст.450 ГК), для этого существовало основание - договорное либо законное. Поскольку договор не бессрочный, в силу норм гл.34 ГК отказаться от исполнения договора аренды не получится. Что же служило основанием для отказа от исполнения договора? Или письмо не являлось формой отказа, а являлось предложением заключить соглашение о расторжении договора аренды?

[Ирина М.]

Спасибо, конечно, за попытку помочь, но ГК тут не причем, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (1 марта 2005) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона, а договоры аренды прекращают свое действие в силу закона.
Мой вопрос в том, когда необходимо считать участок сформированным (в моем случае) с 2003г. или с сентября 2010г. когда произошли уточнения его границ? Когда можно считать действие ЖК РФ в отношении договора аренды(расторгнутым договор, одним словом)?

[Erling]

Ирина М., понятненько Буду знать.

Знаете, с первого взгляда кажется, что Вы совершенно правы - в отношении участка государственный кадастровый учет был проведен до введения в действие ЖК. В связи с этим очень интересно, почему же

однако Шэф в сомнениях,

?

Хотелось бы оценить аргументы.

По поводу момента внесения в кадастр имеется Приказ Минземстроя РФ от 25.09.1998 N 98-1:
3.6.9. Учетные действия начинаются с момента приема документов для государственного кадастрового учета. Объект считается учтенным со дня внесения записей об объекте в Единый государственный реестр земель.

Полагаю, если запись в реестре была сделана, то учет считается осуществленным независимо от точности и завершенности информации, которая была внесена.

Приказ старый, но К+ говорит, что действующий

[Ирина М.]

Спасибо большое, счас попробую с этим приказом в КУМС сходить

[Erling]

Расскажите потом, пожалуйста, что вышло

[rybin_av]

Сообщение от Ирина М.

Не нашла куда разместить вопрос по своей теме, подобных тоже не выискала, заранее извиняюсь если повторюсь с кем нибудь и буду благодарна за ссылки на подобные проблемы. Прошу советов. Ситуация: ИП имеет в собственности помещение расположенное на 1 этаже 5-ти этажного жилого дома. С комитетом по муницип. собственности при местной Администрации заключен долгосрочный договор аренды земельного участка. Последний раз оплатили аренду за 1 кв. 2010г. потом задались резонным вопросом: а почему, если мы собственники, мы не можем (в соответствии со ст.16.ЖК РФ) платить земельный налог, а не аренду? Обратились в КУМС, на что получили ответ- да действительно, пишите письмо о расторжении договора, написали 27.07.2010г. Недавно приносят нам квитанцию, что мы должны оплатить аренду за 2-3 кв. Спросили -почему? Ответ: договор расторгнут с 4 кв.? Вопрос-почему? Ответ-идите в Земельно-кадастровый. Пошли туда, спрашиваем: когда был сформирован зем. участок под домом. Ответ- в 2003г. Идем в КУМС говорим: трали-вали, платить не будем, договор автоматом должен быть расторгнут уже давно, но согласны разойтись полюбовно, за 1кв. оплатили, и ладно, требовать возврата не будем, уберайте оплату за 2-3 кв. Ответ- заплатите никуда не денетесь, на ваш участок уточнения по его размеру в земельно-кадастровом были 27.09.2010г. (т.е якобы сформирован участок буквально только-что) Резонный вопрос: уточняйте, пожалуйста, эти границы, ведь налог заплатить нужно до конца января 2011г. Налоговая квитанции еще не присылала, договор то почему нельзя расторгнуть со 2 кв. этого года? Не был сформирован участок- было ответом. Но ведь участок-то БЫЛ сформирован, просто уточнение его размера были произведены в сентябре! Ответ КУМСа- платите по-хорошему, иначе, через суд с пенями заплатите! Считаю, что надо судиться, возможно даже истребовать ранее выплаченную аренду встречным иском как необоснованное обогащение с КУМСа, однако Шэф в сомнениях, столько наговорил, что сама засомневалась правильно ли оцениваю ситуацию? Кто специализируется на подобных делах дайте совет, пожалуйста.

В аналогичном аспекте обсуждалось в теме "Земельное право".
Познакомьтесь с Постановлением КС РФ относительно конституционности ст. 16 ФЗ О введении в действие ЖК РФ и ст. 36 ЖК РФ №12-П от 28.05.2010. Вам будет полезно.
Вы как собственник помещения в МКД (многоквартирном доме) в принципе не имеете обязанности платить аренду за ЗУ, на котором расположен МКД (если ЗУ был сформирован; если ЗУ не был сформирован, то Вы не обязаны платить аренду, т.к. тогда не понятно, а на предмет чего был заключен договор аренды). Как долевой собственник общего имущества МКД (а ЗУ является частью этого имущества), Вы являетесь плательщиком земельного налога.
В принципе, я думаю, что Вы имеете шансы в суде отсудить всю арендную плату, которую Вы выплачивали по недействительному договору аренды с КУМСа Так что можете им симметрично пригрозить

[Ирина М.]

Сообщение от Erling

Расскажите потом, пожалуйста, что вышло

Ничего не вышло. Участок небыл сформирован-весь ответ.

Сообщение от rybin_av

Вы являетесь плательщиком земельного налога.

нет пока. чтобы заплатить налог, его надо начислить, а с чего? Кадастровый сведения не давал.

Сообщение от rybin_av

отсудить всю арендную плату, которую Вы выплачивали по недействительному договору аренды с КУМСа

Договор действительный до момента формирования участка. Аренда со множественностью лиц заключалась со всеми владельцами подобных помещений. Если мы будем отсуживать ранее уплаченную аренду, нас налоговая оштрафует за неуплату земельного налого в этом случае.

[Василий Баскаков]

Сообщение от Ирина М.

Считаю, что надо судиться, возможно даже истребовать ранее выплаченную аренду встречным иском как необоснованное обогащение с КУМСа, однако Шэф в сомнениях, столько наговорил, что сама засомневалась правильно ли оцениваю ситуацию?

Абсолютно верно. Ситуацию оцениваете правильно. В арбитражный суд и выиграете 99 % (при правильном ведении дела).

Сообщение от Ирина М.

Договор действительный до момента формирования участка. Аренда со множественностью лиц заключалась со всеми владельцами подобных помещений. Если мы будем отсуживать ранее уплаченную аренду, нас налоговая оштрафует за неуплату земельного налого в этом случае.

Абсолютно неправильно.rybin_av верно указал на то, что если з/у не был сформирован. то и договор аренды по вашему иску может быть признан недействительным, поскольку отсутствовал предмет договора, не был определен размеры и границы з/у.
Аренда должна была платиться только в том случае, если вы не были собственником, ну, или были но за период до 1.05.2005г.
Тот момент, что налоговая не присылала квитанции является не вашим упущением, а недоработкой налоговой. Тем более, налог и арендная плата отличаются друг от друга не только основаниями, но и размером!!! Если вы не уплатили налоги, то в течение 3-х месяцев (точно не помню, сроки надо перепроверить) с момента возникновения обязанности их уплаты вам налоговая выставляет претензию. После этого в течение полугода они имеют право на суд. В случае пропуска хотя бы одного срока это - головная боль ИФНС.
Так что смело в суды за неосновательным обогащением и процентами. Если директор чего-то там сомневается, то расходы на госпошлину не такие уж и великие, а выигрыш пусть пойдет юристу, в качестве штрафа за неразвитые способности директора по доверию к своему юристу ))