[blackmag]

Ситуация:

"Подарил" другому брату 1/3 долю в квартире. В реальности был заключен договор купли-продажи, где была указана стоимость 100 тыс. руб. В ДКП указано, что денежные средства получены Продавцом до подписания настоящего договора. В конце договора по просьбе УФРС написано:
Денежные средства в размере 100 тыс. руб. Продавец получил + ФИО+ подпись

Отлично понимаю, что сделка мнимая и может быть признана недействительной.

Вопрос:

1. Если по варианту "мнимости" идти, то какие доказательства лучше использовать?
Есть парочка свидетелей, который видели, что реально деньги не передавались и просто брат попросил брата, а тот был не против.

2. По варианту "кабальной сделки", то есть выдумать ситуацию, когда Продавец был вынужден продать за такую сумму (реальная цена за 1/3 = 500-700 тыс. руб.). Но что предмет доказывания, какова судебная практика?

[Лариса Пимонова]

Существует Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.112008 за №126, которое информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях. Вот Вам копия.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО НЕКОТОРЫМ ВОПРОСАМ, СВЯЗАННЫМ С ИСТРЕБОВАНИЕМ ИМУЩЕСТВА ИЗ ЧУЖОГО НЕЗАКОННОГО ВЛАДЕНИЯ

9. Поскольку совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), суд пришел к выводу, что приобретатель не является добросовестным.
Решением арбитражного суда первой инстанции отказано в удовлетворении виндикационного иска лицу, считавшему себя собственником недвижимого имущества. Суд исходил из того, что хотя ответчик приобрел имущество у неуправомоченного отчуждателя, он стал собственником спорного имущества в силу абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
При этом суд не согласился с истцом, полагавшим, что ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем, так как договор купли-продажи помещения заключен по явно заниженной цене. Это свидетельствует о фактическом сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества.
По мнению суда первой инстанции, продажа имущества по цене ниже рыночной не противоречит действующему законодательству и сама по себе не свидетельствует о том, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение этого имущества.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, исковые требования удовлетворил ввиду следующего.

Ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем, так как договор купли-продажи помещения заключен по явно заниженной цене. Это свидетельствует о фактическом сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества.
По мнению суда первой инстанции, продажа имущества по цене ниже рыночной не противоречит действующему законодательству и сама по себе не свидетельствует о том, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение этого имущества.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, исковые требования удовлетворил ввиду следующего.
Ответчик по виндикационному иску должен был знать об отсутствии у лица, продавшего ему спорное имущество, права на его отчуждение, так как согласно представленным истцом доказательствам имущество приобретено ответчиком по цене почти вдвое ниже рыночной. В данном случае ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. При этом суд указал: право сторон по своему усмотрению определять цену в договоре (статьи 421 и 424 ГК РФ) при таком подходе не ограничивается, поскольку выводы суда касаются добросовестности ответчика, а не соответствия сделки закону.


Пусть Вас не смущает, что суд арбитражный. На территории РФ должна существовать единая судебная практика применения гражданского права.

[Лариса Пимонова]

Свидетельские показания в этом случае - недопустимое док-во.

[blackmag]

Лариса Пимонова, а это еще почему?

[Лариса Пимонова]

О чем будут свидетельствовать? О том, что они НЕ видели, как передавались деньги? Я вообще стараюсь передавать и получать деньги без посторонних глаз. Даже предпочитаю не пересчитывать деньги в присутствии посторонних.
Безденежье письменной расписки следует доказывать каким-то иным способом.

[blackmag]

Лариса Пимонова, свидетели будут говорить о том, что реально был другой договор, дарения. А значит сделка притворная!

[Лариса Пимонова]

Статья 431 ГК РФ и рекомендации Верховного Суда РФ по аналогичным делам устанавливают, что в случае спора о природе сделки судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора.
Но при этом следует учесть, что в силу ст.162 ГК РФ в подтверждение сделки, которую её участники действительно имели в виду, истец не может ссылаться на свидетельские показания.
Познакомьтесь с опр-нием Верховного суда №16-ВО3-6 от 17.06.2003 по иску кооператива «Колорит» к К. и Л. В котором ВС, подтверждая свою правовую позицию по притворным сделкам, уточняет: «…если такой договор является притворным, в силу ст.162 ГК РФ это лишает сторон права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки, которую они действительно имели в виду, и ее условий на свидетельские показания».

Кстати, такие сделки называются притворными. Это безумно трудные дела. Спровоцируйте брата на письменное признание либо продумайте другой вариант.

[Лариса Пимонова]

Если быть точным, то п.1 ст.162 ГК звучит так: Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

[mishanik]

blackmag, простите, а цель доказывания? Даже если Вы докажете, что сделка притворная (в чем сомневаюсь), то каковы последствия? Ее будут считать договором дарения, и все. Все равно доля будет у одаряемого, продавца...

Если уж так, то лучше по мотивам кабальности сделки - доказывтаь, что у брата не было денег, он был вынужден продать долю за копейки, о чем другая сторона должна была знать.

[Лариса Пимонова]

Сообщение от mishanik

blackmag, простите, а цель доказывания? Даже если Вы докажете, что сделка притворная (в чем сомневаюсь), то каковы последствия? Ее будут считать договором дарения, и все. Все равно доля будет у одаряемого, ...

Это интересно. Я не понимаю
Согласно ч.2 ст. 170 ГК РФ: Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Статья 167. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Т.е. д-р купли-продажи недействителен.

Согласно той же ч.2 ст. 170 ГК РФ: К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В нашем случае правилом является - письменная форма сделки с недвижимостью и ее регистрация А разве стороны заключали договор дарения в письменной форме? Сделка считается незаключенной. Разве суд может обязать заключить сделку?

Мне кажется, здесь необходимо применить ч.2 ст.167 ГК: При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Или я не права? И суд учтет первоначальную волю сторон на совершение сделки дарения? А что тогда будет зарегистрировано в УФСР - решение суда: считать д-р купли-продажи не д-ром к-п, а д-ром дарения?