[Новичок27]

Здравствуйте! Посоветуйте, пожалуйста, как быть.
Был заключен договор подряда. Подрядчик выполнил работы, Заказчик принял их в полном объеме, частично оплатил. Осталась задолженность. Заказчик говорит, что денег для оплаты задолженности у него нет, предлагает погасить долг передачей недвижимости.
Заказчик хочет заключить договор купли-продажи на эту недвижимость, обосновывая это тем, что в ФРС это уже отработанная схема регистрации. У меня возникли сомнения-на мой взгляд это будет притворная сделка-ведь это не договор купли-продажи (чистой воды отступное). Ни по каким документам в бухгалтерии перечисления ден.средств на счет Заказчика не будет. Возможно есть какой-то другой способ оплаты, не запрещенный законом, или какой-нибудь замысловатый способ прописать в договоре условия об оплате недвижимости?- не знаю...
Я предложила оформить отступное-все, казалось бы, в рамках закона, но, начиталась в инете, что ФРС отказывает в регистрации права собственности на основании соглашения об отступном, т.е. регистрация в данном случае происходит через суд, и, соответственно, время регистрации увеличивается в 3 раза, (первичная подача-получение отказа-подача документов в суд-рассмотрение дела в суде/получение решения-регистрация права собственности на основании решения суда).
Как бы вы поступили в данной ситуации?

[Erling]

(чистой воды отступное).

Скорее новация - ст.414 ГК.
Просто уплата отступного - реальная сделка, а соглашение о новации - консенсуальная. Таким образом, имея на руках соглашение о новации, Вы, возможно, обойдёте сложности с Росреестром, так как сможете предъявить договор, который является основанием для перехода права собственности, тогда как в случае с отступным Вы бы предоставляли только документы, которые свидетельствовали бы о фактической передаче имущества.

[Ольxbr 25]

Полностью согласна - новация

[Новичок27]

Как я понимаю, необходимо составить соглашение о новации задолженности Заказчика по договору подряда в договор купли продажи недвижимости. Получается неразбериха с наименованием сторон:в договоре подряда они Заказчик/Подрядчик, в договоре к-п-Покупатель/Продавец, в соглашении о новации, наверное, Должник/Кредитор...
Что касается соглашения, то составить его приблизительно так: Шапка договора, затем, "стороны пришли к соглашению о нижеследующем:
первоначальное обязательство по договору подряда от ""___200__ г., на выполнение таких-то работ, по такому-то адресу на такую-то сумму, заключенному между Кредитором и Должником, уплатить Кредитору денежную сумму за выполненные в полном объеме работы в размере (указать цифрами и прописью) руб., заменить на обязательство Должника передать в собственность Кредитору недвижимое имущество..." далее изложить все существенные условия договора купли продажи данного недвижимого имущества, точнее практически весь договор К-П.
Указать, что стороны подтверждают наличие задолженности (подписанный акт сверки). Приложить копию договора подряда, подписанных КС-2,КС-3. Прописать, что первоначальное обяз-во прекращает свое действие в момент заключения соглашения о новации.
Оно получится очень громоздким, учитывая, что договор купли-продажи недвижимости не маленький, плюс, указываем о наличии задолженности (нужно же прописать при каких условиях она возникла) и плюс отразить необходимые условия соглашения о новации.
Становится страшно.... по-моему, отступное как-то по-проще....
А можно ли указать в данном соглашении о новации, что в случае, если право собственности не будет зарегистрировано по каким-то причинам, то соглашение о новации считается не заключенным с сохранением всех условий договора подряда(в т.ч. о неустойке начисляемой с даты нарушения обязательства)???
Дело в том, что как я понимаю, если по каким-то причинам регистрации права собственности не произойдет, должник будет возвращать сумму долга=стоимости недвижимости (по новационному договору)?
В данный момент р-р неустойки значительный. Мы прощаем должнику неустойку в обмен на недвижимость, и не будем прописывать в соглашении о новации сумму неустойки, поэтому она "пропадает" в соответствии с п.3 ст.414.
И как ФРС отнесется к данному договору?
Кто-нибудь сталкивался с таким? Поделитесь опытом!!!
Заранее благодарна за ответы на многочисленные и сумбурные вопросы!!!

[Новичок27]

По неустойке, думаю, что нужно прописать, что в случае "не регистрации" обязательства по уплате начисленной неустойки сохраняются.

[Ольxbr 25]

А такой вариант не рассматривали - заключаете договор купли-продажи указанного имущества, прописываете стоимость имущества, равную сумме задолженности, срок оплаты.
Когда срок наступит - составляете, на основании ст. 410 ГК РФ соглашение о взаимозачёте. Ваш первоначальный догвор и договор купли-продажи никак друг с другом связаны не будут.
И Росреестр лишний раз волновать не нужно - стандартный догвор купли-продажи....

[Новичок27]

По-моему, хорошая идея!!!! Нужно ее обдумать...
Чем дольше думаю, тем больше она мне нравится.
а зачем ждать наступления срока. Можно же прописать в договоре к-п условие оплаты-"любым не запрещенным законом способом" и тут же составить соглашение о вз/зачете?

[Ольxbr 25]

Сообщение от Новичок27

а зачем ждать наступления срока

придётся ждать...
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65
"Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований". п. 18. Зачетом встречного однородного требования могут быть прекращены лишь те обязательства, срок исполнения которых наступил.

Установите срок оплаты - 3 дня с момента подписания догвора...и ждать ничего не надо...три дня то уж переживёте как-нибудь

[Новичок27]

Спасибо за ликбез!!! т.е. срок исполнения должен наступить по обоим требованиям?
и еще глупый вопрос: как и где прописать условие о том, что гос пошлина за регистрацию права производится за счет должника??? Ведь платежка об оплате госпошлины за регистрацию права собственности должна быть от имени покупателя.
Может быть стоимость недвижимости в договоре к-п указать в сумме: основной долг + 15 000, а в соглашении о вз/зачете помимо основного долга взыскать неустойку в размере 15 000.
А еще лучше указать стоимость недвижимости осн долг+неустойка, и в соглашении о взаимозачете указать такую же сумму, чтобы в случае чего, мы не потеряли права на взыскание всей суммы задолженности (долг+неуст).

[Ольxbr 25]

Сообщение от Новичок27

т.е. срок исполнения должен наступить по обоим требованиям?

именно так

Сообщение от Новичок27

как и где прописать условие о том, что гос пошлина за регистрацию права производится за счет должника??? Ведь платежка об оплате госпошлины за регистрацию права собственности должна быть от имени покупателя.

с чего Вы это взяли?? государству всё равно кто из вас заплатит гос. пошлину...у меня ан практике и та сторона платила..и другая...иногда в равных долях платили и представляли две платёжки...
в договоре К-П (например, в прочих условиях) напишете, что переход права собственности подлежит обязательной гос. регистрации в установленном законом порядке. Обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной с момента такой гос. регистрации. Расходы по государственной регистарции перехода права собственности несёт продавец (формулировки отшлифуйте, т.к. пишу с ходу)

Сообщение от Новичок27

Может быть стоимость недвижимости в договоре к-п указать в сумме: основной долг + 15 000, а в соглашении о вз/зачете помимо основного долга взыскать неустойку в размере 15 000.
А еще лучше указать стоимость недвижимости осн долг+неустойка, и в соглашении о взаимозачете указать такую же сумму, чтобы в случае чего, мы не потеряли права на взыскание всей суммы задолженности (долг+неуст).

В договре КП укажете просто СУММУ, безо всяких расшифровок оснвоной долг неустойа и пр. Т.к. данный догвор к тому по сути нкиакого отношения иметь не должен....а вот в соглашении о взаимозачёте уже эту сумму расшифровывайте...