[lysit]

Здравствуйте!
Ситуация в следующем: 1993 году был приобретена доля в доме (пол дома) по договору купли-продажи. О земле в договоре указанно только то что "дом расположен на земельном участке площадью 393 кв.м., принадлежащем Продавцу на основани Свидетельства о праве собственности № 5 от 00,00,00 г."
В данный момент, собственники, решив оформить землю, столкнулись с ситуацией, что у них отсутствуют правоустанавливающие документы на землю.
А в договоре куп-пр. дома указанно Свидет-во № 5, оформленное еще на какую то бабушку, которой не живых.
В настоящий момент, скорей всего было произведено межевание, так как в кадастре есть сведения о земельном участке площадью 196 кв.м., кадастровый паспорт выдали на имя той самой бабушки, а вторая половина участка 196 кв.м. принадлежит соседу дома, что подтверждается выпиской из ЕГРП.
Какие будут исковые требования, и на основании каких норм мы можем признать право собственности на землю.
Поделитесь пожалуйста опытом, заранее спасибо.

[rybin_av]

Вот здесь

Сообщение от lysit

О земле в договоре указанно только то что "дом расположен на земельном участке площадью 393 кв.м., принадлежащем Продавцу на основани Свидетельства о праве собственности № 5 от 00,00,00 г.".

и здесь

Сообщение от lysit

А в договоре куп-пр. дома указанно Свидет-во № 5, оформленное еще на какую то бабушку, которой не живых.

речь идет об одном и том же свидетельстве №5?
Правильно ли я понимаю, что в ДКП есть противоречие по поводу принадлежности участка?

Правильно ли я понимаю, что доли в доме выделены в натуре, т.е. права общей долевой собственности на дом нет?
Когда, как, кем проводилось межевание? Участвовал ли в нем покупатель доли в доме?
Откуда известно, что бабушки нет в живых? Что о ней вообще известно (она имеет какое-то отношение к этому дому)?

[lysit]

1. Да, получается, что в договоре купли продажи документ основания указали именно Свидетельство оформленное не на Продавца, а на бабушку.
2. Нет. На дом оформлено право долевой собственности.
3. Информации о межевании нет, это я сделала вывод в связи с тем, что старое Свидетельство №5 оформлено на участок 393 кв.м., а сейчас сосед владеет участком 196 кв.м., а нам выдали кадастровый паспорт на имя все той же бабушки, но на площадь 196 кв.м. Можно ли сделать запрос в кадастровый, что бы узнать кто и когда делала межевание?
4. Есть только копия Свидетельства на землю №5 оформленное на бабушку, наш Продавец похоже приобрел недвижимость по наследству от этой бабушки (со слов истца), но нотариус отказал в выдачи каких либо документов, теперь только в судебно порядке запрос делать. Приобрел Продавец по наследству дом, или земельный участок неизвестно. Но 1993 г. к нам (Истцу) получается перешло только право собственности на дом.

[rybin_av]

Сообщение от lysit

1. Да, получается, что в договоре купли продажи документ основания указали именно Свидетельство оформленное не на Продавца, а на бабушку.

Если Продавец получил дом в наследство от этой бабушки, участок под домом соответственно также принадлежал Продавцу, то в силу абз. 3 ст. 37 ЗК РСФСР (к тому же Указом Президента РФ от 24.12.93 N 2287 эта, мягко скажем, странная норма была упразднена):

При переходе в порядке продажи или дарения права собственности на жилой дом, строение, сооружение, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности граждан, соответствующий Совет народных депутатов производит отчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной его передачей в собственность на условиях, установленных в статье 7 настоящего Кодекса (или безвозмездно - при дарении жилого дома, строения, сооружения), новому собственнику указанных объектов. Аналогичный порядок распространяется на садовые участки и участки, используемые для животноводства.

Однако, насколько можно себе представить, совнардеп не выкупал этот участок и не предоставлял его новым собственникам дома. Т.е. на участок сохранялась собственность Продавца, и этот титул за ним, надо думать, существует и в настоящий момент.
Т.е. вывод №1 - участок формально находится в собственности (по всей видимости умершей) Продавца.

Сообщение от lysit

2. Нет. На дом оформлено право долевой собственности.

В таком случае права на участок надо будет признавать обоим сособственникам долей в праве на дом.

Сообщение от lysit

3. Информации о межевании нет, это я сделала вывод в связи с тем, что старое Свидетельство №5 оформлено на участок 393 кв.м., а сейчас сосед владеет участком 196 кв.м., а нам выдали кадастровый паспорт на имя все той же бабушки, но на площадь 196 кв.м. Можно ли сделать запрос в кадастровый, что бы узнать кто и когда делала межевание?

Кад. учет преследует цель индивидуализации объекта недвижимости и сам по себе не порождает никаких прав на него.
Но раз Вам выдали кад. паспорт на половину (большого, единого) участка, то это открывает потенциальную возможность признания права на этот (малый) участок.
Хотя у проницательного судьи конечно может возникнуть вопрос, что дом то в ОДС и у сособственников идеальные доли, а не выделенные в натуре, - как же в таком случае признавать право на (малый) участок? В этом случае надо признавать право ОДС на (большой, единый) участок за двумя сособственниками дома.

Сообщение от lysit

4. Есть только копия Свидетельства на землю №5 оформленное на бабушку, наш Продавец похоже приобрел недвижимость по наследству от этой бабушки (со слов истца), но нотариус отказал в выдачи каких либо документов, теперь только в судебно порядке запрос делать. Приобрел Продавец по наследству дом, или земельный участок неизвестно. Но 1993 г. к нам (Истцу) получается перешло только право собственности на дом.

Я думаю, что можно обращаться в суд :

- с иском к муниципальному образованию о признании права собственности на з.у. по приобретательной давности (подразумевая, что Продавец участком не пользовался; участок формально был все это время бесхозяйным, т.к. Продавец своих прав на него не предъявлял; фактически же Покупатель доли в праве на дом совместно с соседом владел и пользовался участком открыто, как своим собственным)... ну в общем мысль понятна;
- в порядке особого производства с заявлением об установлении факта владения и пользования з.у. (в теме "Земельное право" Денко охотно поделится опытом на этот счет).

В общем, мне вот такие варианты на ум пришли.
Может, еще кто чего умного добавит? Вы в "Земельное право" еще вопрос закиньте. Там несколько знающих участников форума довольно грамотно делятся опытом.

[rybin_av]

Между этим моим утверждением

Сообщение от lysit

Т.е. вывод №1 - участок формально находится в собственности (по всей видимости умершей) Продавца.

и этим

Сообщение от lysit

- с иском к муниципальному образованию о признании права собственности на з.у. по приобретательной давности (подразумевая, что Продавец участком не пользовался; участок формально был все это время бесхозяйным, т.к. Продавец своих прав на него не предъявлял; фактически же Покупатель доли в праве на дом совместно с соседом владел и пользовался участком открыто, как своим собственным)... ну в общем мысль понятна;

есть противоречие. Поэтому поясню:
На момент заключения ДКП право на участок по всей видимости принадлежало Продавцу как наследнику бабушки. Однако ввиду того, что он продал дом (скорей всего при этом он подразумевал, что с домом продает и участок; законодательство времен 1993 г. не требовало обязательной "привязки" зданий к участку, на котором оно находилось, поэтому в принципе здания и участки могли продаваться раздельно), а от права на участок он фактически отказался, то мое утверждение, что участок был бесхозяйным, а фактически им владели и пользовались сособственники дома, имеет определенный смысл

[lysit]

Спасибо большое за столь подробное разъяснения, у меня осталось два вопроса:

Сообщение от rybin_av

- с иском к муниципальному образованию о признании права собственности на з.у. по приобретательной давности (подразумевая, что Продавец участком не пользовался; участок формально был все это время бесхозяйным, т.к. Продавец своих прав на него не предъявлял; фактически же Покупатель доли в праве на дом совместно с соседом владел и пользовался участком открыто, как своим собственным)... ну в общем мысль понятна;
- в порядке особого производства с заявлением об установлении факта владения и пользования з.у.

Если я правильно поняла, это одно заявление, которое подается в порядке особого производства с указанием исковых требований о признании факта и признании собственности?
Как все таки поступать с землей признавать право собственности на весь участок 393, или на часть 196?
У соседа дома, оформлено права собственности и зарегистрировано в Росреестре на земельный уч. площадью 196 кв.м.

[rybin_av]

Сообщение от lysit

Спасибо большое за столь подробное разъяснения, у меня осталось два вопроса:

Если я правильно поняла, это одно заявление, которое подается в порядке особого производства с указанием исковых требований о признании факта и признании собственности?
Как все таки поступать с землей признавать право собственности на весь участок 393, или на часть 196?
У соседа дома, оформлено права собственности и зарегистрировано в Росреестре на земельный уч. площадью 196 кв.м.

Если у соседа право на свою часть з.у. (т.е. это уже не часть з.у., а вполне самостоятельный участок) зарегистрировано, то Вам конечно имеет смысл требовать признания права на свою часть з.у.

[lysit]

Спасибо!