[skif152]

всем доброго времени суток
помогите разобраться с такой ситуацией
юрлицо заключает договор с физлицом об аренде помещения - бокс в здании, бокс используется для ремонта а/м (там соответствующее оборудование - подъёмник, верстаки и т.д.)
скажу сразу, что физлицо ещё и предприниматель, который занимается (виды деятельности) именно ремонтом а/м, но в договоре фигурирует как физлицо
договор заключён на 2 месяца - ноябрь-декабрь 2010 года
имущество передано в аренду физлицу по акту приёма-передачи.
по условиям договора обратная передача производится тоже по акту приёма-передачи. прекращение договора аренды датируется датой подписания этого акта - это условие договора.
остальные положения договора стандартные - уведомления за месяц и т.д.
так вот, физлицо продолжает пользоваться в 2011 году - до 15 февраля включительно.
арендная плата за всё время пользования (в т.ч. и и за 2011 год) вносилась арендатором в полном объёме и без просрочек, долгов по ней нет, что арендодатель признаёт и не оспаривает.
только вот нет акта приёма-передачи арендованного имущества обратно. т.е. с формальной точки зрения договор аренды вроде как действует.
с 1 марта 2011 года помещение реально занимают другие люди, без договора, просто на хороших отношениях с арендодателем.
получается, помещение как бы свободно - записью разговора с этими другими людьми на диктофоне особо тут ничего не докажешь
говорю, что свободно, потому как арендатор ещё 15 февраля сдал ключи от помещения арендодателю, и последний с этим молча согласился, никаких уведомлений/предложений/писем с обеих сторон не было
что ключи сданы, и помещение освобождено, арендодатель тоже не оспаривает и признаёт это
только, повторюсь, нет акта приёма-передачи.
на основании этого арендодатель подал иск (мировой суд) о взыскании арендной платы с 15 февраля и по....
то, что физлицо поступило глупо, когда без оформления отдал ключи и освободил помещение, и так понятно
пытаюсь оспорить позицию истца
с одной стороны, по формальным признакам, он прав
с другой стороны - с 15 февраля обе стороны не исполняют обязательства по договору: арендатор не арендует и не платит за аренду, арендодатель не сдаёт в аренду имущество
искал судебную практику по подобным ситуациям - подобных ситуаций не нашёл
даже если подписать акт приёма-передачи с формулировкой "имущество было передано 15 февраля", то всё равно в акте надо ставить текущую дату (арендодатель тоже не дурак и денег хочет), а эта дата и будет датой прекращения договора
ещё вопрос - можно ли потребовать признать договор аренды недействительным (оспоримым) с 16 февраля или нет? или понятие "оспоримая сделка" применяется к договору в целом, а применять "по частям" - по времени - нельзя?
буду рад советам

[Лана Сухарева]

Я на месте арендатора пришла б это помещение и вынесла всё от туда, т.к. он формально является арендатором и таким образом имеет право пользования данным помещением.

[skif152]

Сообщение от Лана Сухарева

Я на месте арендатора пришла б это помещение и вынесла всё от туда, т.к. он формально является арендатором и таким образом имеет право пользования данным помещением.

выносить подъёмник и верстаки?

[Лана Сухарева]

Ну если их нет в акте приёма-передачи, то да. Да мало ли что от туда можно вынести. Формально если арендатор после окончания срока договора аренды продолжает пользоваться помещением и платить за него, то договор считается заключенным на неопределенный срок. А такой договор очень трудно расторгнуть! И также формально он имеет право пользоваться этим помещением. Т.о. на месте аредодателя я б не очень то и "борзела". Т.к. арендатор тоже имеет полное право на возмещение вреда вследствие неправомерных действий арендодателя. Арендатор может с полной уверенностью завить, что у него в этом помещении миллион долларов лежало, а арендодатель пришёл поменял замок, украл деньги и т.д. Т.к формально договор считается заключенным и продолжает действовать и акта приёма-передачи (обратного) нет. Да тут вообще арендатору много как можно защитится от таких "умных" арендодателей.

[skif152]

Сообщение от Лана Сухарева

Да тут вообще арендатору много как можно защитится от таких "умных" арендодателей.

я понял вашу мысль так, что надо ответить нестандартно на иск арендодателя и вынудить его отозвать иск
что конкретно предлагаете?

[skif152]

всех с праздником победы!

коль ответа нет, возвращаюсь к старому вопросу - насколько грамотно будет требовать на суде признания договора недействительным с 16 февраля?

[Ратников Игорь александрович]

Что имеем у вас продленный договор аренды помещения, но не оборудования, Я бы указывал на, то что арендатор прекрати свою деятельность, и использовать оборудование, а арендную плату был вынужден оплачивать в связи с реорганизационными мероприятиями."возвращаюсь к старому вопросу - насколько грамотно будет требовать на суде признания договора недействительным с 16 февраля?" взглянуть бы на договор, особенно в части, где продление.

[skif152]

Сообщение от Ратников Игорь александрович

Что имеем у вас продленный договор аренды помещения, но не оборудования,

и оборудования в помещении тоже
есть даже акт приёма-передачи арендуемого имущества от арендодателя к арендатору, там всё перечислено

Сообщение от Ратников Игорь александрович

Я бы указывал на, то что арендатор прекрати свою деятельность, и использовать оборудование, а арендную плату был вынужден оплачивать в связи с реорганизационными мероприятиями.

арендатор - физлицо, поэтому применительно к нему фраза "реорганизационные мероприятия" звучит забавно, но не более

Сообщение от Ратников Игорь александрович

"возвращаюсь к старому вопросу - насколько грамотно будет требовать на суде признания договора недействительным с 16 февраля?" взглянуть бы на договор, особенно в части, где продление.

такой части в договоре аренды как раз нет, руководствоваться надо исключительно нормами гк

[Лана Сухарева]

Так в соответствии с ОБЗОРОМ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ (Информационное письмо ВАС от 11 января 2002 г. N 66)

Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Т.о. договор у Вас продлённый. Будем исходит из этого.

п.8
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Предлагаю Вам в исковом заявление указать следующее. Арендодатель препятствует пользованию имуществом своими незаконными действиями. Т.е. поменял замок и пустил туда новых арендаторов. Т.о. на основании пп. 1 ст. 620 ГК РФ прошу договор расторгнуть с такого-то момента.