[Irikan]

Здравствуйте уважаемые юристы. Ситуация можно сказать HELP!!!!
В апреле 2008 года я приобрел в собственность гаражный бокс в гаражном кооперативе. Был составлен договор купли-продажи, все зарегистрировано в регистрационной палате, у предыдущей хозяйки была оформлена приватизация гаражного бокса в ноябре 2007 года, на основании справки председателя гаражного кооператива, т.е все было нормально. На днях прихожу в свой гараж, а на нем висит бумажка с требованием вернуть старые замки на место и указан номер телефона. Я звоню, спрашиваю в чем дело, в ответ: ты кто такой, я ему - собственник гаража, он мне - это я хозяин и т.д. В итоге мы с ним встретились, я показал документы на право собственности, он был в шоке, в ответ он мне показал квитанции об уплате членских взносов по 2004 год включительно, т.е. до сегодняшнего дня он не появлялся в гараже около пяти лет, и вот тут и завертелось. Как оказалось, хозяйка, которая продала мне гараж, появилась в гаражном кооперативе в 2006 году, сказала председателю кооператива, что ее муж ...... умер (фамилия в паспорте совпадала с фамилией члена кооператива, кому принадлежал гаражный бокс), написала заявление на имя председателя кооператива о том, что муж ее ..... умер, в связи с чем прошу переоформить право владения таким-то гаражным боксом на ее имя, заплатила все членские взносы за 2 года, соответственного собранием кооператива ее приняли в члены кооператива, ходила на собрания и в 2007 году бокс приватизировала (повторюсь на основании справки выданной председателем гаражного кооператива). Здесь надо сказать, что председатель кооператива просто лоханулся в плане того, что у этой женщины даже не попросил ни свидетельство о браке ни о смерти.
В итоге я получил следующее: гаражный бокс, вроде бы мой, а может и не мой, во втором случае минус пятьсот тысяч рублей, которые я взял в кредит, на которые купил данный гараж (кредит обычный потребительский), которые по всей видимости которые я не верну, т.к. на сколько я понимаю, эта женщина просто мошенница и за ней просто ничего нет (нечего взять).
Подскажите пожалуйста, как можно разрешить данную ситуацию, я как бы добросовестный покупатель, а сдругой стороны реальный хозяин утратил право владения данным боксом вследствии обмана. Возможно ли, что гаражный кооператив возместит мне стоимость гаража и вообще, что мне делать, деньги очеееень даже не маленькие (для меня конечно).

[Зойя]

А что Вы переживаете? Как я понимаю у Вас на руках свидетельство о праве собственности, а у него квитанции об уплате членских взносов. А может вообще мошейник он, а не женщина, которая продала Вам гараж. Может он хочет ввести Вас в заблуждение. Подумайте.
На Вашем месте я бы не переживала сильно, так как у Вас более веские основания Вашей собственности, чем у него.

[Irikan]

Старого хозяина узнал председатель гаража, он даже ойкнул: а мне сказали, что вы умерли. На вопрос кто такое мог сказать, председатель начал перечислять фамилии членов кооператива.
Я больше переживаю за то, что старый хозяин подаст в суд на истребование гаража у добросовестного покупателя (так вроде бы называется), т.е. у меня, зачем ему возиться с мошенницой, с которой нечего взять, а здесь гараж, вот тогда думаю я приеду на разбитой телеге. Может у кого-то был опыт, может, что подскажете.

[olga-volga]

Вы являетесь собственником гаража на совершенно законных основаниях. В случае подачи "владельцем" иска к жене и к Вам, Вы должны будете доказать добросовестность приобретения данного гаража, поскольку истребование имущества от добросовестного приобретателя невозможно в силу ст. 302 ГК РФ.
При доказывании своей добросовестности следует обратить внимание суда на следующие моменты:
1. Вы не знали и не могли знать о том, что продавец не имел права отчуждать гараж;
2. Вы приобрели данный гараж возмездно;
3. Договор купли-продажи прошел гос. регистрацию в ФРС (правовую экспертизу);
4. Вы приобрели данный гараж не для перепродажи, а для себя (для личного пользования), несли бремя расходов по его содержанию (платили за электроэнергию и т.д.);
5. Перед заключением договора купли-продажи Вы знакомились со всеми правоустанавливающими документами на гараж, по которым собственницей гаража являлась продавец.
Если пользовались услугами риэлтора, то об этом тоже следует упомянуть, т.к. он также обязан проверить т.н. чистоту сделки...

[Irikan]

Я согласен с тем, что я добросовестный покупатель и это я в состоянии доказать кому угодно, но не воспользуется ли бывший хозяин с. 305 гк рф, в части того, что имущество выбыло из его владения помимо его воли (он не знал и не мог знать, что его гараж продали, т.к. он в гараже не появлялся около пяти лет), т.к. женщина, которая мне продала гараж, она не является женой владельца и вообще никем ему не приходится, она просто однофамилец (чистой воды мошенница), которая просто пришла и заявила свои права на гараж, а председатель гаража просто лопухнулся (извините за выражения). Я сам в шоке, бывший хозяин мне сказал, что он либо выбъет из этой женщины деньги либо вернет себе гараж, вот в чем проблема, а то что у женщины ничего нет, то в этом я практически на 100% уверен.

[Зойя]

Irikan, Есть постановление Конституционного суда о добросовестности приобретателя, на основании чего гараж у Вас отобрать не смогут. Но добросовестность свою доказать Вам придется.

[мама Даши]

не исключено, что продавец и старый хозяин гаража действовали в сговоре. Уж очень как-то гладко: тот долго не появлялся и вдруг нарисовался, однофамильцы...

[Irikan]

Есть постановление Конституционного суда о добросовестности приобретателя, на основании чего гараж у Вас отобрать не смогут.

Пожалуйста с этого момента по-подробнее, очень нуждаюсь в разъяснениях, потому-что каждый второй говорит, что я буду вынужден отдать гараж, а другие утверждают, что я являюсь добросовестным покупателем и все будт нормально, не знаю уже кому и верить

а то, что они были в сговоре это еще нужно доказать, и придется это доказывать мне, а это практически и физически не возможно, как я это докажу?. Я я уже через знакомых ФСБ -ников нарыл информацию, так они никоим образом не пересекались, а хозяйка которая продала гараж, до 2006 года ходила под фамилией Козлова и в 2006 году почему-то поменяла ее на фамилию хозяина гаража. Я вообще был в шоке. Выходит так, что мой продавец - это мошенник.
А как вы считаете, могу ли я в случае судебных разбирательств, указывать на то, то настоящий хозяин не платил членские взносы в течении 2 лет до дня появления данной женщины и появился в кооперативе только через пять лет и как это может мне помочь.

[Зойя]

Сообщение от Irikan

Пожалуйста с этого момента по-подробнее, очень нуждаюсь в разъяснениях, потому-что каждый второй говорит, что я буду вынужден отдать гараж, а другие утверждают, что я являюсь добросовестным покупателем и все будт нормально, не знаю уже кому и верить

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) N 8 от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление 8). В п. 25 Постановления 8 отмечалось, что если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, а при разрешении спора будет установлено соответствие покупателя требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК), то в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано и, если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

В п. 3.1 Постановления Конституционный Суд практически дословно воспроизводит п. 25 Постановления 8, а также указывает, что "из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения". Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является, по мнению Конституционного Суда, не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Отсюда Конституционный Суд делает имеющий принципиальное значение вывод о том, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК, а допустимой является лишь защита путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те, предусмотренные ст. 302 ГК основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

[Irikan]

Сообщение от Зойя

В п. 3.1 Постановления Конституционный Суд практически дословно воспроизводит п. 25 Постановления 8, а также указывает, что "из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения". Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является, по мнению Конституционного Суда, не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Отсюда Конституционный Суд делает имеющий принципиальное значение вывод о том, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК, а допустимой является лишь защита путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те, предусмотренные ст. 302 ГК основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Спасибо большое за разъяснения. Меня как раз таки беспокоит вариант виндикационного иска, т.к. по сути имущество выбыло из владения помимо воли собственника. Подскажите пожалуйста, что мне делать в этой ситуации, буду безмерно благодарен.