[apash]

Здравствуйте, уважаемые форумчане!
Проштудировала 40 страниц этого форума, кое-что сохранила в ворд, появились соображения, куда идти в понедельник. За все это спасибо
Но так как свободного времени будет мало, все же возьму на себя смелость просить о подсказке, что еще можно сделать в данной ситуаци.
Давняя знакомая моих умерших родителей сейчас пенсионерка, взрослый сын не работает и пьет. Живут они в черте города в половине дома, которая им 25 лет назад предоставлялась как квартира. Условий нет: вода только холодная, туалет на улице, есть газ и свет. Вокруг - участок соток 8, но на него никаких документов и упоминаний.
Женщина так жить устала, хочет нормальную квартиру. Но просто продать эти квадратные метры - явно не хватит, строение крайне ветхое. Значит, нужна еще земля. Она приватизировала квартиру (ну, эти полдома) через риэлтора, отдала 7 тысяч, а за землю 15 у нее нет. Просит помочь (походить с ней по кабинетам), я не могу отказать.
В понедельник поищу архив (мы в области живем), сходим. Подскажите, запрос там письменно нужно делать? И фиксировать ли его в двойном экземпляре (чтобы копия у нас осталась)?
Но, может быть, проще использовать приобретательную давность?

И еще, это важно. Доверенность ей риэлтор вернул, она генеральная, сроком на 1 год. Тетя Даша беспокоится, что за эти 5 месяцев ее квартиру помимо нее продали. Это возможно вообще?

[mishanik]

Сообщение от apash

Подскажите, запрос там письменно нужно делать?

У нас в архиве дают бланки для заполнения, что искать, и дают расписку - памятку о принятии заявления. Как в Вашем архиве, не знаю. Если никакой расписки не выдадут, попросите на 2 экз. поставить штампик.

Сообщение от apash

Но, может быть, проще использовать приобретательную давность?

попробуйте сначала в нормальном порядке. А то с приобретательной давностью на землю практика неоднозначная, а после недавнего постановления Пленума ВС, боюсь, она будт хуже.

Сообщение от apash

Это возможно вообще?

Зависит от содержания доверенности. Если там написано ... подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности, ... то возможно все. Закажите выписку из ЕГРП по объекту, там будет написано, кто числится собственником.

[apash]

Теть Даша уезжала куда-то к сестре, что ли, в Краснодар. Сынуля тут пил...пол провалился...В общем, только неделю назад выбрались мы с ней в архив. Откуда были благополучно мило посланы в Отдел Землеустройства администрации города. И я, наконец, увидела св-во из регпалаты - там, блин, написано "квартира"
В администрации милая дама объяснила, что земля в этом случае - только в долевую собственность с соседями (ну, и, соответственно, фиг продашь потом по нормальной цене). Либо - менять через суд слово "квартира" на частное строение" (или "жилой дом" лучше?) и тогда - через суд же - приватизировать участок по ст.36 ГК РФ. И можно, вроде как, оба этих требования в одно исковое поставить (это уже секретарь городского суда сказала)...
Правильно я понимаю, что лучше подавать заявление об установлении факта владения, чем иск о признании права собственности по давности (там, вроде бы, некому больше претендовать на эту землю)?
Одного не могу понять: что, в иске можно просто написать "земельный участок", и все? Ведь размеров его нет... Или сначала замерить, поставить на кадастровый учет? А как замерять несуществующий участок...

[mishanik]

Сообщение от apash

Правильно я понимаю, что лучше подавать заявление об установлении факта владения, чем иск о признании права собственности по давности (там, вроде бы, некому больше претендовать на эту землю)?

Честно говоря, это весьма неоднозначный вопрос. В некоторых подразделениях Росреестра считают, что такое решение (об установлении факта владения) не будет являться основанием для государственной регистрации. Поэтому я бы подавал иск - если до него дойдет - о признании права собственности, с ответчиком в виде администрации муниципального района.

Сообщение от apash

Либо - менять через суд слово "квартира" на частное строение" (или "жилой дом" лучше?) и тогда - через суд же - приватизировать участок по ст.36 ГК РФ. И можно, вроде как, оба этих требования в одно исковое поставить (это уже секретарь городского суда сказала)...

Здесь сложно сказать, как судья посмотрит. У меня, например, в сходной ситуации судья сказал, что он не административный орган, и права на землю у гражданина не нарушаются, т.к. ему не отказано в предоставлении участка в административном (внесудебном) порядке. попробовать конечно никто не мешает.

[apash]

mishanik, спасибо. Может быть, нам тогда стоит сделать так.
Подать заявление (или ходатайство?) в суд о замене статуса (?) приватизированной недвижимости с "квартира" на "жилое строение"?
Затем - заявление о праве владения.
Если не зарегистрируют, то - иск. А?

[Денко]

Совет вам один, изучайте практику вашего города/района, везде по разному, у нас например суд одно время, почти года три, устанавливал право собственности в особом порядке, как юр.факт, при этом на участок вообще не было правоустанавливающих документов, потом одумался, опомнился, и стал отказывать (хотя мне было очень удобно, жаль) в рассмотрении подобных заявлений.

Я так понял у вас двухквартирный дом, так? Жилой дом состоящий из двух квартир (№1 и №2), одну из них вы приватизировали. Значит можно считать, что ваш дом многоквартирный (МКД), а значит земля в силу закона, ЖК РФ и закона о введении ЖК РФ, у вас в общей долевой собственности при условии, что участок стоит на кадастровом учете, т.е. числится в сведениях ГКН, как ранее учтенный (можно проверить обратившись в ФГУ "ЗКП" или отдел росреестра), если нет, то вам нужно сформировать участок и поставить его на кад.учет, для чего нужно провести межевание.

Однако ГрК РФ признает такой дом - домом блокированной застройки, а не жилым домом - ИЖС (п.2 ст.49).
"2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;...".
Понятие МКД нигде не раскрыто, думаю можно считать ваш дом - МКД.
п. 6 ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 28 января 2006 г. N 47 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ:
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Признаки МКД:
- две и более квартиры;
- самостоятельные выходы из квартир;
- общее имущество собственников помещений;
- режим МКД устанавливается жилищным законодательством.
Однако Минрегионразвитие РФ в своих письма-ответах на запросы отвечает, что такой дом нужно считать объектом ИЖС, а значит к нему применим закон о дачной амнистии.

[apash]

Да уж, озадачили...Пойду думать ПОищу толкового юриста у нас, что ли

[Денко]

У нас в РТ такие дома (двухквартирные и более, до 4 видел) регистрируют по "дачке", как ИЖС! Присваивают почтовые адреса через дефис (пример: д.4-1, д.4-2) и делают кадастровый паспорт как на отдельно стоящие жилые дома, как-будто они не соприкасаются! Вот так вот выкручиваемся, раз законы ослами писаны, людьми далекими от практики.

[mishanik]

apash, а можно скооперироваться с соседом? Может, у него тоже документы на "квартиру" - Вы представите это как многоквартирный дом, под которым, в силу закона, земля принадлежит собственникам квартир. Проведете общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме... ну и так далее. Но для этого важно. чтобы сосед был не против - у него же наверняка тоже никаких документов на землю нет. можте, он тоже поймет выгоду от принадлежности еще и земли?

[apash]

Тоже пришла к такой мысли. Вообще-то - может, соседи уже приватизировали землю вовсю, теть Даша не в курсе. С ней сложно в этом плане, но попробую убедить пообщаться с соседями. Но если не получится, то как лучше-то? Сначала не возбуждать исковое производство, заявлением обойтись? (Боюсь, если сразу иск - откажут и сиди с решением суда - или выше иди. А так - будет вторая попытка...)