[Денис 80]

Согласно ФЗ об ООО "крупными считаются сделки, связанные с приобретением, отчуждением или возможным отчуждением имущества, стоимость которого составляет 25% от стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении вышеуказанной сделки, если уставом общества не предусмотрен более высокий порог для крупной сделки". При регистрации договора аренды ФРС требует справку что сделка не крупная, но ведь аренда это не приобретение и не отчуждение имущества? Или я что-то не понимаю?

[madam Rihter]

Всё, Вы правильно понимаете. У Росреестра есть какие-то разъяснения (письмо)о порядке совершения крупных сделок и предоставления, документов подтверждающих этот факт. К сожалению, регистраторы это письмо трактуют по-своему. И увы, не верно. Естественно, для аренды - справки о крупности/некрупности сделки не требуется. Сама с этим неоднократно сталкивалась. Просто делаю решение на сделку Общего собрания участников " заключить ООО "..." с ООО "..." договор аренды...., описываю объект, сроком на....". Такое прокатывает!

[Денис 80]

вот нашел немного инфы:
Отчуждение имущества может производиться прямо или косвенно.

Прямое отчуждение имущества - это совершение сделки, по которой собственник заведомо передает свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом другому лицу. Это касается прежде всего совершения таких сделок с имуществом, как купля-продажа или мена, прямо предполагающих переход имущества в собственность приобретателя при условии полной выплаты цены имущества или иного встречного предоставления.

Косвенное отчуждение имущества может происходить в случаях, когда сама по себе сделка не направлена на отчуждение определенного объекта, но создает условия, при которых в силу закона или соответствующего договора возможно отчуждение этого объекта. Примером может служить совершение собственником таких сделок, как передача его в залог или аренду. Договор о залоге предусматривает, что в случае неисполнения должником своих обязательств перед кредитором имущество переходит в собственность кредитора в обеспечение исполнения обязательств.

Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрена возможность перехода арендованного имущества в собственность арендатора при внесении им обусловленной договором выкупной цены. Такой переход может быть осуществлен при истечении срока аренды или до его истечения. В случае если в договоре аренды не предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом стороны могут договориться о зачете в выкупную цену ранее выплаченной арендной платы.

[Денис 80]

и вот (взято отсюда http://www.akdi.ru/scripts/articles/smotri.php?z=3333:

Может ли договор аренды недвижимого имущества быть признан крупной сделкой и в каких случаях?

Под крупной сделкой в законодательстве понимается одна или несколько взаимосвязанных сделок, касающихся приобретения, отчуждения или возможности отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).




Какие сделки могут быть крупными

В законе прямо названы четыре гражданско-правовые сделки, которые могут быть крупными: заем, кредит, залог и поручительство. Крупными не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.10.2007 № Ф04-6708/2007(38634-А03-30)).

Пленум ВАС РФ в постановлении от 18.11.2003 № 19 отметил, что данный перечень не исчерпывающий. Поэтому при соответствующей сумме сделки к крупным могут относиться договоры об уступке требования, переводе долга, внесении вклада в уставный капитал другого хозяйственного общества в счет оплаты акций (доли), а также иные сделки, в результате заключения которых возникает возможность отчуждения имущества общества (абз. 2 п. 30).




Отчуждение имущества

Обычно под отчуждением подразумевается переход права собственности. Однако по договору аренды право собственности переходит не в полном объеме. Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Как видно, право распоряжения имуществом по договору аренды не переходит.

Тем не менее, как показывает судебная практика, если договор аренды предусматривает право выкупа арендатором арендуемого имущества (п. 1 ст. 624 ГК РФ), такая сделка может признаваться крупной (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.04.2002 № 49/8 и Поволжского округа от 15.05.2009 № А06-4165/2008).

Это подтверждается и позицией тех судов, которые под отчуждением понимают переход права собственности. Они исключают возможность признать крупной сделкой договор аренды без права выкупа (постановления ФАС Северо-Западного округа от 30.10.2007 № А56-1764/2007 и Северо-Кавказского округа от 14.03.2006 № Ф08-664/2006).

Вместе с тем Президиум ВАС РФ еще в 2002 г. озвучивал несколько иную позицию. С учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества он признал крупной сделкой договор аренды без права выкупа, поскольку в результате его исполнения фактически была прекращена производственная деятельность компании (п. 40 информационного письма от 11.01.2002 № 66). Аналогичные выводы сделаны в постановлениях ФАС Центрального округа от 01.08.2007 № А09-1053/07-2, от 16.09.2008 № А14-13452-2007/406/29 и Московского округа от 02.08.2005 № КГ-А40/6734-05-П-2.




Арендная плата тоже имущество

Существует и такая точка зрения. Поскольку деньги являются имуществом (ст. 128 ГК РФ), арендодатель приобретает, а арендатор отчуждает имущество в виде денежных средств (постановления ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2010 № Ф03-1082/2010 и Московского округа от 05.05.2009 № КГ-А40/3797-09-П). Если при этом размер арендной платы составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов арендодателя или арендатора, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, то договор аренды имущества без права выкупа может являться для общества крупной сделкой (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.08.2008 № А33-13422/07-Ф02-3962/08).

Возникает вопрос: за какой период сопоставлять размер арендной платы с балансовой стоимостью активов общества?

Разъяснений по этому поводу нет. Иногда предлагается сопоставлять с балансовой стоимостью активов общую сумму арендной платы за весь срок действия договора или за год (на последнюю отчетную дату), если срок аренды в договоре не определен.

Чтобы избежать рисков оспаривания сделки, рекомендуем закреплять в уставе положение о том, что на договоры аренды распространяется установленный порядок одобрения крупных сделок.

[Денис 80]

Кстати ни разъяснений, ни письма не нашел. Может кто поделится ссылкой?

[madam Rihter]

Сообщение от Денис 80

Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрена возможность перехода арендованного имущества в собственность арендатора при внесении им обусловленной договором выкупной цены. Такой переход может быть осуществлен при истечении срока аренды или до его истечения. В случае если в договоре аренды не предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом стороны могут договориться о зачете в выкупную цену ранее выплаченной арендной платы.

Вот в этих вариантах, при сдаче на регистрацию пакета документов ОБЯЗАТЕЛЬНО необходимо приложить решение на сделку о крупности/ некрупности. Даже, если подумать логически, из чего можно высчитать процент по сделке при аренде?! Из размера арендной платы?! Это величина непостоянная.

[madam Rihter]

Сообщение от Денис 80

Кстати ни разъяснений, ни письма не нашел. Может кто поделится ссылкой?

Это их внутренние инструкции! Мы тоже хотели ознакомиться с этим положением, но так ничего дельного и не нашли! (