[baraban]

Предыстория такова.
1) 31 января с.г. заканчивается срок действия договора аренды офиса площадью 20 кв.м. Я, как директор фирмы-арендатора (ООО), заблаговременно направил арендодателю письмо, в котором отказался от права преимущественного продления в пользу себя как индивидуального предпринимателя + письмо от себя как ИП с просьбой заключить договор аренды с 1 февраля.
2) 19 января фирма-арендодатель выставила мне (ИП) два счета на предоплату - за первый и последний месяц аренды, которые я планировал оплатить в конце месяца (и по поводу оплаты которых в конце я буду спрашивать у вас совета), при этом в счетах указан номер договора аренды и дата его заключения - 01.02.11.
-----
История
Через неделю после выставления счетов, т.е. сегодня, 26 января мне как директору ООО принесли уведомление, что моё предприятие якобы совершает выбросы в систему водоотведения цинкосодержащих отходов, и я должен заплатить штраф в размере примерно четырёх арендных плат (ок. 86 тыс. руб.), и если я не заплачу штраф, новый договор аренды с ООО (!) с 1 февраля заключен не будет. При этом НИКАКИХ доказательств нашей вины представлено не было (да и не могло быть представлено, т.к. ничего цинкосодержащего наше предприятие в систему водоотвода не сбрасывает по причине отсутствия подобных веществ в нашей деятельности). Ссылка шла на замеры, сделанные Горводоканалом более месяца назад 21 декабря 2011 года в водосливе, который объединяет три офисных здания (около 1000 офисов), но претензии почему-то решили предъявить нашему предприятию. Почему? Я догадываюсь. В ноябре до меня дошла информация, что наш конкурент, который снимает офис в соседнем здании, предпринял некоторые шаги, чтобы лишить нас права аренды и переехать в арендуемое нами помещение, т.к. оно находится в более выгодном месте (вход с улицы, а в его офис - со двора). В декабре месяце такая же процедура лишением права аренды была проведена с соседней с нами фирмой, и сейчас на её месте новый арендатор.
---
В связи с этим два вопроса.
1. Является ли факт выставления счетов с синей печатью и живыми подписями директора и главбуха на предоплату по ещё не заключённому договору аренды фактором, благодаря которому мне можно будет принудить арендодателя к заключению договора со мной как с ИП? Ведь во вручённом мне сегодня под расписку требовании ничего не говорилось об отказе заключения договора с ИП, а только с ООО.
2. Нужно ли мне в связи с этим оплатить завтра эти два счета, или я рискую и лишиться офиса, и потерять деньги?
---
Для справки.
Фирма-арендодатель - очень крупное в городе бывшее НПО, владеющие большим числом бизнес-центров, хотя ими управляют отдельные ООО и, возможно, они даже не объединены официально в холдинг, но связи имеют в городе, я уверен, более чем серьёзные, и мне запросто можно ждать визита разных контролирующих органов, если я не освобожу им помещение добровольно (которых, правда, я не больно-то и боюсь). Всё бы ничего, но жалко клиентов, которых я на этом месте наработал за 12 лет, и если бы туда не садился конкурент, то я бы ушёл легко, к тому же они сильно задрали аренду с февраля (было 16 тыс. руб., стало 22 тыс.)

[madam Rihter]

Какая-то "нелепица" получается! Имущество еще находится в аренде у старого арендатора (назовём его так), договор аренды с ООО еще действует. А счета выставляются еще по несуществующему договору новому Арендатору. Ну допустим, если бы был такой вариант (забудем про договор с ооо): дата заключения договора 19 января, срок аренды с 01.02.2012 по.... И такая фраза: Стороны договорились, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Возможно, конечно, еще предварительный договор заключить, но тогда в любом случае в счетах в назначение платежа должна быть ссылка на предварительный договор. Т.е. тогда оплата счетов на сегодняшний день будет являться правомерной. Ну, а вообще из всего выше изложенного попахивает коммерческим рэкетом.

[madam Rihter]

Опять же теоретически можно уповать на то, что Вы собственнику направили оферту - предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.Оферта должна содержать существенные условия договора. Что конкретно содержало Ваше письмо от ИП? (хорошо бы помимо 01.02. еще бы и срок окончания, предмет - описание объекта недвижимости).

[baraban]

madam Rihter, в письме было указано какое именно помещение (адрес, номер офиса, площадь) и с какого числа, срок указан не был. Но письмо было отдано не под роспись, поэтому тут вряд ли мне чего-то получится доказать. Раньше проблем никогда не было, я уже 12 лет у них арендую, но пришел новый начальник отдела недвижимости, и начались вот такие непонятки.

[baraban]

Как НАДО было действовать, я понимаю. Но вот в данной конкретной ситуации если я оплачу завтра эти счета - это будет иметь какие-то юридические обязательства для арендодателя?

[baraban]

madam Rihter, в счетах указано следующее:
Счет 1. Услуги, по договору № такой-то от 01.02.12 за февраль 2012, офис № такой-то.
Счет 2. обеспечительный платеж в рамках договора аренды № такой-то от 01.02.12 за февраль 2012.
Могут ли они считаться офертой с их стороны?

[madam Rihter]

Я думаю, что - да. Пунктом 3 ст. 438 ГК РФ установлено: совершение лицом, получившим оферту, в срок установленный для её акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

[baraban]

madam Rihter, тогда ещё второй вопрос, если Вам не сложно. Договора с этим арендодателем я перезаключаю каждые 11 месяцев, вот уже двенадцатый (надеюсь, с Вашей помощью!) раз! Лет 6 назад я взял у арендодателя в аренду телефонную линию, её включили доп.соглашением в договор и я заплатил за неё обеспечительный платёж в сумме $210 (в рублёвом эквиваленте). Через пару лет надобность в ней отпала, и я её сдал. Думаю, и договор тот уже не жив - прошло четыре года. Когда я поинтересовался в бухгалтерии судьбой своего залога, меня попросили написать письмо с просьбой вернуть по текущему курсу. Я писать письмо не стал, потому что когда я платил залог, доллар был дорогой, а на тот момент подешевел до 28 или даже ниже... и долго держался... Потом я еще раз звонил бухгалтеру, и она подтвердила, что деньги висят и ждут моего письма. А когда я прошлой осенью наконец написал письмо, мне сказали, что денег моих в их компьютере нет. Стали искать, и выяснили, что они их втихую списали в свои доходы как сумму, невостребованную в течении трёх лет, не предупредив меня, хотя всё это время арендовал у них офис.
Вопрос:
Эти деньги пропали или я могу каким-то образом убедить их зачесть эту сумму в арендную плату? Или это нормально так поступать со своими арендаторами?

И ещё один вопрос. Предположим, п. 3 ст. 438 ГК РФ кладёт их на лопатки и они заключают со мной договор... а через месяц-два-три они (как собственник помещения) взвинчивают арендную плату до небес, я уезжаю, и они вселяют своих протеже по прежней ставке. Есть ли какие-то нормативные документы, которые могли бы запретить им так делать?

[madam Rihter]

Сообщение от baraban

madam Rihter,
И ещё один вопрос. Предположим, п. 3 ст. 438 ГК РФ кладёт их на лопатки и они заключают со мной договор... а через месяц-два-три они (как собственник помещения) взвинчивают арендную плату до небес, я уезжаю, и они вселяют своих протеже по прежней ставке. Есть ли какие-то нормативные документы, которые могли бы запретить им так делать?

ГК РФ говорит о том, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. При этом обратите внимание, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением. По этому мнению существует и судебная практика. Так что внимательно смотрите, каково порядок расчетов в части размера и способа уплаты арендной платы.

[madam Rihter]

По поводу обеспечительного платежа хорошо бы припомнить, например, являлся ли данный платеж средством возмещения убытков, которые арендодатель мог понести в случае одностороннего прекращения договора или нарушения его условий. При этом Арендодатель мог направить эту сумму на погашение задолженности по арендной плате. Потому что в любом случае допник к договору аренды, был документом, который вносил изменения по порядку уплаты арендной платы и "разбивки" этой арендной платы на составные части. Одной из таких составных частей было предоставление абонентской линии. Насчет срока невостребованности денежных средств, всё очень может быть. Но у меня у самой возникает вопрос: каково основание? должны быть бухгалтерские документы. Не могу тут советовать, не уверена.