[vithaupt]

Представьте себя на минуту арендатором жилья в Германии. Звонок в дверь, открываете, а Вам: «Здравствуйте, я новый владелец этой квартиры..., вот договор, я купил её вчера...».

Подобная ситуация в немецком праве полностью исключается не только из-за её практической нелепости, но и с точки зрения создания подтекстно унизительной позиции жильца, в которой нарушаются его многочисленные права, заложенные далеко не в договоре аренды и уж совсем не в договоре купли-продажи объекта.

Как указывалось выше, правоотношения между собственником и арендателем объекта могут насчитывать много лет. На протяжении этого времени стороны не только связаны условиями договора, права и обязанности из которого должны обоюдно соблюдаться, но и подлежат действию многих гражданских норм, определяющих права сторон при аренде жилых помещений и при их продаже.

Одим из таких прав арендатора, которое не всегда знакомо инвестору, желающему быстро вложить в объект, ежемесячно приносящий плату, является первоочередное право жильца в приобретении объекта согласно § 577 BGB.

Казалось бы этм сказано всё, и для соблюдения такого права покупателю достаточно получить подтверждение продавца о том, что жилец осведомлён о предстоящей продаже. Можно даже представить себе простой утвердительный кивок головой продавца, в ответ на подобный вопрос покупателя для облегчения его совести и соблюдения прав «третьего», не участвующего в сделке купли-продаже т.е. жильца. Но этого мало.

Право арендатора в первоочередной покупке объекта представляет собой довольно формализированный процесс, состоящий из:
— надлежащего уведомления жильца владельцем,
— соблюдения определённых сроков уведомления,
— соблюдение формы уведомления,
— уведомления всех правообладателей с их правом первоочередной покупки,
— соблюдение прав правонаследников договора аренды,
— уведомление о содержании самого договора продажи.

Следствием такого рода правильно соблюдённого продавцом права арендатора на его первоочередную покупку объекта может стать как отклонение, так и подтверждение реализации предоставленного арендатору законом права. Последнее в свою очередь так же связано с не менее формальными правилами, действующими для арендатора, желающего реализовать своё первоочередное право покупки.

Вернёмся к исходной ситуации, но наоборот, теперь представьте себя новым владельцем купленного вчера объекта недвижимости, стоящим перед ещё закрытой дверью. Если она откроется, но в ответ на вежливо произнесённую фразу вместо улыбки и приглашения пройти окажутся поднятые в удивлении брови Вашего нового источника дохода – знайте, судьба всей сделки ещё не решена. К правам арендующего относятся так же возможность использования целого ряда правовых инструментов, позволяющих на долго затянуть и поставить под вопрос действительность всей продажи объекта.

Причиной тому может быть простой кивок головы продавца, принёсший ранее ложное облегчение на вопрос о соблюдении положений § 577 BGB, но оказавшийся бессильным перед высоко поднятыми бровями удивлённого арендатора согласно напр. §§ 437, 283, 821 BGB.

V.Haupt