[Елена Качисова]

Первоначально субъкту принадлежало несколько зданий на одном земельном участке. Данный земельный участок предоставлен ему в аренду. Субъект продал часть зданий. Теперь покупатель здания хочет дальше продать это здание, но земля за предыдущим собственником здания. Т.к. отчуждение зания без земли не возможно, заключен договор субаренды на часть зем. участка под зданием, но земля не размежевана. Подскажите, возможно ли заключение договора субаренды только с одним из покупателей, и возможно ли заключение субаренды на часть з.у.

[Profi]

Исходя из смысла глав 17 и 34 Гражданского кодекса РФ и ст. 22 Земельного кодекса РФ, все это возможно при условии, что полученная на условиях субаренды часть земельного участка должна быть под всей частью здания, которая находится в собственности у конкретного потенциального субарендатора. Если над этим земельным участкам здание принадлежит нескольким собственников (по этажам), то, по общему правилу, размер земельного участка под этой частью здания делится в равных долях между всеми его собственниками.
Кроме того, при продаже здания или его части отчуждать их без земли можно, поскольку продажа недвижимости не ставится в зависимость от отчуждения покупателю земли под этим зданием. В данной ситуации на свою часть земли приобретатель недвижимости посредством конкретного договора должен оформить определенные права. По договоренности, кроме права собственности, собственнику здания земельный участок может принадлежать на праве постоянного или срочного пользования, в том числе на праве аренды (субаренды).

[Елена Качисова]

Дело в том, что здание одноэтажное. Земельный участок один большой, на нем несколько зданий принадлежащих разным правообладателям, бывший собственник зданий их продал, а аренда на землю осталась за ним. Теперь лица, которые приобрели здания без земли продать их не могут. Я не знаю как правильно нужно оформить землю, возможно ли заключить договор субаренды только с одним из собственников зданий

[Profi]

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Таким образом, если бывший собственник недвижимости, являющийся арендодателем всего земельного участка, на котором эта недвижимость расположена, продал Вам одно из зданий, то Вы приобретаете права на земельный участок под вашим зданием, на таких же условиях, что и прежний собственник вашей недвижимости
- пользование и (или) владение земельным участком на условиях аренды. Для оформления своих прав на землю под вашей недвижимостью Вам необходимо обратиться к собственнику данного земельного участка.
Заключение договора субаренды (и кроме того, только с одним из собственников зданий) противоречит предусмотренному законом указанному выше порядку и потому невозможно.

[Елена Качисова]

Сообщение от Profi

Для оформления своих прав на землю под вашей недвижимостью Вам необходимо обратиться к собственнику данного земельного участка.

а если не оформляя продать здание, со ссылкой на 552

Сообщение от Profi

покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях,

[Profi]

Исходя из смысла п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ, оформлять права на земельный участок под вашим собственным зданием необходимо (хотя конкретно об этом нигде в законе не говорится). В противном случае продать здание не удастся.
Регистрационные органы, при продаже находящейся на ней недвижимости повсеместно требуют оформления прав на землю, опираясь при этом на соответствующую судебную практику.

[Елена Качисова]

Спасибо всем вопрос решен!!!!