[Степан.]

По договору аренды арендатору предоставлено в пользование часть нежилого помещения по определенному адресу для организации магазина, сроком на один год. Арендодатель намерен расторгнуть договор либо переселить арендатора в другое помещение.

Договором аренды не индивидуализировано сдаваемое помещение. В связи с этим, арендодатель заключит договор на занимаемое помещение с новым арендатором на общих основаниях. Предложит нынешнему арендатору переселиться в другое помещение такой же площадью в том же здании на тех же условиях, либо расторгнуть договор и освободить помещение. В случае не выполнения указанных требований в определенный срок, обратиться в суд с требованием о признании договора не заключенным, так как не согласован его предмет, и взыскания убытков, вытекающих из нового договора.
Вопрос: Законно ли будет требование о переселении?
Описывать много, поэтому спрашивайте, если что не понятно.

[Старатель]

Арендодатель в данной ситуации может сделать так, как сказал - расторгнуть договор, если не придете к согласию.
Соглашаться или не соглашаться с предложением о перемещении - закон не устанавливает, Вы решаете.

[Степан.]

Дело в том, что арендатор скорее всего откажется от переезда и от освобождения помещения, в связи с чем мы обратимся в суд. Однако, судебный процесс длится иногда очень долго, в связи с чем арендодатель будет нести соответствующие убытки. Существующий договор предусматривает арендную плату примерно в размере 20% от ее рыночной стоимости. Чтобы избежать убытков, арендодатель заключит новый договор аренды с третьим лицом по рыночной цене, и в случае не освобождения арендатором помещения для нового арендатора, арендодатель будет требовать уплаты упущенной выгоды (убытков) за период фактического занятия помещения.

[Старатель]

Если Вы арендодатель, то не вижу никаких проблем и во взыскании упущенной выгоды. Но только будет ли ждать новый арендатор?

[Степан.]

Согласно п. 15 Постановления ВАС № 13 от 25.01.2013г. "Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность."
В связи с этим, я думаю, наше требование о признании договора незаключенным останется без удовлетворения, с большой вероятностью.
Между тем, арендатору направлено требование о переселение в другое аналогичное помещение в том же здании, либо перезаключения договора на занимаемое помещение или расторжении договора и освобождении помещения. Установленный в требовании срок истек. Арендатор никак не отреагировал на требование. Арендодатель заключил договор аренды на данное помещение с третьим лицом по реальной рыночной цене, однако первый арендатор не освобождает помещение. Я думаю, что исход спора зависит от того, будет ли признано такое требование законным?
Учитывая позицию ВАС, описанную выше, я не могу однозначно понять, что мне требовать. Расторжение договора в одностороннем порядке или что еще?

[Старатель]

Надо исходить из договора - какие основания для расторжения, какие обязанности сторон договора, порядок изменения арендной платы и т.п. Все это, с учетом фактических действий, надо проанализировать и найти основание для расторжения (по решению суда, по истечеию срока договора и т.д.), либо в один прекрасный день приходит арендатор, а его вещи стоят в другом помещении, в связи с проведением капитального ремонта помещения (аварией инженерных систем). Он говорит в суде ОБОКРАЛИ!!! А его спросят в суде: чем докажешь, что это помещение твое?