[Денис1981]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. от 08.12.2011) "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ настоящий Федеральный закон дополнен статьей 25.5, вступающей в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона.
Статья 25.5. Особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество
При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

В Росреестре специалист сказал, что нужно подать вместе с договором КП доп.соглашение между продавцом и покупателем здания о переходе права аренды земельного участка от продавца к покупателю и нужно отправить уведомление об этом в соответствующий орган (указанный в ст.29 ЗК РФ).
Однако в других отделах Росреестра (субъектах) сначала нужно сделать с ОМС (администрацией) доп.соглашение о переходе права аренды, а потом одновременно сдавать договор купли-продажи здания и доп.соглашение по земле.
Поделитесь опытом, между кем и кем должно быть составлено доп.соглашение!?

[mishanik]

У нас, насколько помню, составляется соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды - между прежним и новым арендатором.
Согласие администрации нужно, если это указано в договоре аренды с администрацией - она его дает или письмом, или визой на соглашении.

[Денис1981]

mishanik, спасибо.

Сообщение от mishanik

У нас, насколько помню,

Так статью 25.5 ввели в действие совсем недавно (март 2012 г.), а вы так говорите как будто это было давным давно.
Значит все же между продавцом и покупателем.

[mishanik]

Я честно говоря так понял, что это просто редакционное уточнение. А соглашения об уступке прав и обязанностей - да, давным давно. Я еще тогда в Регпалаты работал когда они были.

Я последнее время немного отошел от земли, может, новая редакция наоборот означает, что никаких соглашений не нужно? Договор купли-продажи здания - все, что нужно для регистратора чтобы поменять арендатора? Хотя, сомневаюсь.

[Денис1981]

Сообщение от mishanik

Я честно говоря так понял, что это просто редакционное уточнение.

Нет, это не внесение изменений в статью (новая редакция) это же включение новой статьи в закон!

Сообщение от Денис1981

Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ настоящий Федеральный закон дополнен статьей 25.5, вступающей в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона.

Появление новых требований.

Сообщение от mishanik

Я еще тогда в Регпалаты работал когда они были.

Так может по старой дружбе узнаете у своих бывших коллег, что в силу ст.25.5 нужно представить в Росреестр вместе с договором купли-продажи здания. Если соглашение, то между кем и кем и о чём конкретно. И что ОМС должен выдать.

Сообщение от mishanik

Договор купли-продажи здания - все, что нужно для регистратора чтобы поменять арендатора? Хотя, сомневаюсь.

Вот именно, что требуют. Об этом мне известно из двух отделов Росреестра.

[Денис1981]

Если земельный участок под зданием принадлежит продавцу здания, то нужно с силу ст.35 ЗК РФ продавать здание вместе с участком и соответственно указать в договоре КП, что продается здание вместе с земельным участком и всё. Если же участок находится в аренде у продавца здания, то можно в самом договоре КП здания прописать, что право аренды участка переходит от продавца к покупателю и всё становится ясно. Поэтому думаю, что если и нужно соглашение, то оно должно быть между продавцом и ОМС (администрацией) о переходе права аренды участка занятого зданием от продавца к покупателю, так как стороной в договоре аренды участка является продавец и ОМС. И скорее всего нужно чтоб соглашение было трехстороннее, так как покупатель тоже должен дать своё согласие на переход к нему права аренды участка. А вдруг он хочет выкупить участок! Тогда нужно соглашение о расторжении договора аренды участка. И после покупки здания покупатель приобретет участок в собственность в силу статьи 36 ЗК РФ в ОМС.
mishanik,есть мнения?

[mishanik]

Статья 22. Аренда земельных участков

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ)


Как видим, ни о каком соглашении с администрацией нет и речи.
я думаю, что все-таки соглашение с новым арендатором. Все-таки права аренды на участок - сам по себе товар, и, возможно, товар более ценный, чем здание на участке. А раз так, права аренды могут уступаться, за определенную цену...

Сообщение от Денис1981

Так может по старой дружбе узнаете у своих бывших коллег, что в силу ст.25.5 нужно представить в Росреестр вместе с договором купли-продажи здания. Если соглашение, то между кем и кем и о чём конкретно. И что ОМС должен выдать.

Последний старый дуг уволился пару месяцев назад((( Я бы в такой ситуации предоставлял все по прежнему - соглашение об устке прав и обязанностей по дог. аренды и от администрации (если нужно по договору) письмо-согласие.

[Денис1981]

Сообщение от mishanik

Как видим, ни о каком соглашении с администрацией нет и речи.

А я с вами не согласен! В п.9 ст.22 ЗК РФ речь идет о

Сообщение от mishanik

арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

т.е. пока не истек срок аренды участка арендатор может сдавать участок в субаренду, залог и т.п. (передавать права и обязанности по договору) при этом он остается арендатором, а в нашем случае речь идет именно о замене арендатора с одного лица на другое! Я вижу здесь принципиальное различие и ст.22 ЗК РФ к данному вопросу не применима.
Считаю, что нужно именно Соглашение о переводе на "покупателя" прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды №... от ... г. и подписывать его должны все 3 стороны (арендодатель (ОМС), первоначальный арендатор (продавец) и новый арендатор (покупатель)! Мотивы изложил выше (в 6 комменте).
Не вводили бы новую статью! в закон, если бы все так просто было.

[mishanik]

Денис1981, у нас в регионе этот пункт понимался именно как право передать (не в субаренду, а окончательно) права и обязанности по договору аренды - как раз на основании соглашения (писал выше). Возможно, как раз, чтобы не было различного понимания у нас и вас, и были внесены изменения.

Сообщение от Денис1981

при этом он остается арендатором

не вижу где это написано в ст. 22.

[Денис1981]

Сообщение от mishanik

Цитата:
Сообщение от Денис1981
при этом он остается арендатором
не вижу где это написано в ст. 22.

Ну как же! А это что?
"9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления".
Передавать в пределах срока договора аренды! Это вам ничего не говорит? Получается срок договора аренды истек и переданные права и обязанности по договору прекратились у третьего лица. ОН НЕ СТАЛ АРЕНДАТОРОМ УЧАСТКА! Третье лицо в пределах срока договора аренды всего лишь было субарендатором (п.6), залогодержателем (п.5) и т.п.
В тексте так и сказано - третье лицо. В тексте ст.22 нет и намека на то, о чём вы говорите.