[tatico]

Я индивидуальный предприниматель,занимаюсь сдачей в аренду жилого помещения.Сдаю квартиру физическим лицам по Договору Аренды жилого помещения всегда считала, что поступаю правильно, но почитав главу 35 ГК РФ (Наем жилого помещения) регулирующая вопросы коммерческого найма жилого помещения усомнилась в своей правоте.
Подскажите пожалуйста :
1в моем случае какой главой ГК РФ мне надо руководствоваться при составлении Договора аренды жилого помещения между ИП и физическим лицом: Гл.34 "Аренда" или Гл. 35 "Наем жилого помещения"
2. В чем принципиальное различие при их реализации в моей Практике.
3.Подскажите ссылки по судебной Практике в случае возникновения споров по деятельности сдачи в аренду жилого помещения индивидуальным предпринимателем физическому лицу
4. Надо ли регистрировать договор Аренды(?) (Коммерческого Найма ?) в органах регистрации сделок если он заключен на срок более года.Если не надо, то пожалуйста ссылку на нормативный документ.

Спасибо за помощь
Татьяна

[Алексей Добров]

Руководствуемся Главой 35
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 26.1. Государственная регистрация найма жилого помещения
(введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

1. Государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее - государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено пунктом 2 настоящей статьи.
2. Государственная регистрация найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору, указанному в пункте 1 настоящей статьи.
3. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в пункте 1 настоящей статьи.
4. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.
5. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора. Перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации найма такого жилого помещения, устанавливается Правительством Российской Федерации.
6. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, указанного в пункте 1 настоящей статьи, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения. В случае расторжения договора, указанного в пункте 1 настоящей статьи, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие его расторжение. Если сторона договора, указанного в пункте 1 настоящей статьи, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
7. Государственная регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

[tatico]

1.Это Значит независимо от того приватизированная квартира или нет при заключении договора найма на срок больше года я должна договор регистрировать?
2. Если заключать на 11 месяцев то не надо регистрировать..
3. Учитывая что регистрация это расходы и время: можно-ли уйти от регистрации заключив договор найма на 11 месяцев а далее Доп соглашением продлевать сроки действия на квартал , месяц или надо новый договор заключать закрыв старый?
4.Какая ответственность возникает у меня как у ИП если я не сдам договор на регистрацию а клиенты на этом не настаивают?Или если я у них буду брать или писать в Договоре что на регистрации они не настаивают?
5.В гл 35 меня смущает статья где написано что я не имею права их выселить даже если они перестанут платить мне за наем жилья?Как решить этот вопрос? Я в Договоре описывала процедуру предупреждения и выселения в случае задержке платежей или не оплаты комуналки. Что я бессильна перед законом и у нанимателей больше прав чем у меня собственника жилья?