[Монах 1]

Уважаемые юристы.
Вряд ли кто то сможет конкретно ответить на поставленный вопрос, так как практика судов по нему очень разная, но мне интересно Ваше мнение.
Буду очень признателен, если сможете чем нибудь помочь.

Вопрос:
Предисловие:
в 2005 году заключен договор аренды нежилого помещения между администрацией горада и ИП на срок до 2009 года. Договор прошел гос. регистрацию.
В 2007 году произошла смена собственника этого имущества. (аукцион).

Может ли новый собственник в одностороннем порядке изменить арендную плату и в случае, если арендная плата будет вноситься не в полном объеме, расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке? Договором такие возможности предусмотрены.

Пункты договора
1.2. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определяемом органом местного самоуправления.
(в приложени к договору есть формула расчета и полученная на ее основе арендная плата)
3.3. Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке.
В случае недостижения сторонами согласия по пункту____ (цена) договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым досрочно.
5.2. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению а случае невнесения Арендатором арендной платы в размере установленном договором.
5.5. Расторжение договора по основаниям, предусмотренным пунктом5.2. осуществляется путем письменного уведомления Арендатора о расторжении договора в 30 ти дневный срок.

С Уважением Монах.

[Иван]

Мой взгляд, на вопрос: Новый собственник является правоприемником старого по данному договору, и на него распространияются все права и обязанности по договору аренды.

[Монах 1]

А может ли сам арендодатель осуществить вышесказанное

[Иван]

Вопрос я понял так: не противоречат ли приведенные пункты договора аренды ГК РФ. А тачнее имеют ли они юридическую силу....

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.


Как видно норма имперетивная - никакого досрочного расторжения без решения суда быть не может!

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

А вот условия по аренде в договоре правомерны, т.к. Законодатель отдал решение вопроса об аренде отдал на откуп сторонам.

Это было моё мнение.

[Монах 1]

Все что ты говоришь конечно правильно. Но загвоздка в гос регистрации. Должно ли изменнеие арендной платы и расторжение договора пройти гос. регистрацию. Я этот вопрос уже 2 дня капаю. в кодексе перечитал все и море практики перечитал. Постановление ВАС говорит, что изменение арендной платы, если не установлена цена договора, а установлен механиз ее определения должно быть зарегистрировано. Но я хочу доказать, что и механиз расчета также может быть изменен.(пункт 1.2. )

[Иван]

Гос.регистрации требует дополнительное соглашение к договору, если изменение цены договора произошло без доп.соглашения - то и регестрировать ничего не нужно.


Если доп.соглашение есть, и подписал его правоприемник Арендодателя по договору, то для регистрации такого допа, правоприемник должен предоставить документы подтвеждающие что к нему перешли права и обязанности по договору ареды. Но это я так думаю - на основе теоритического изущения ГК, что на этот счет думает регистрационная не знаю, но эту позицию лично я бы отстаивал, со ссылками на статьи ГК.

[Иван]

Да собственно а в чем заключаются Ваши проблемы?

[Монах 1]

Иван. Я хочу расторгнуть договор аренды. на том основании, что арендатор не вносит платежи в полном объеме. ( в договоре это условие есть) Арендные платежи были изменены нами в одностороннем порядке.
Насколько правомерны наши действия?
Дело в том что постановление ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 говорит, что в тех случаях, когда размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме ,его изменение возможно только посредством изменения договора в части арендной платы, совершаемого согласно п. 1. ст. 452 ГК РФ, в той же форме ,что и договор аренды. (то есть путем заключения двухстороннего соглашения прошедшего гос. регистрацию). Если же договором установлен механизм определения размера арендной платы то изменнеие возможно в одностороннем порядке.
В договоре предусмотрена формула расчета арендной платы, (То есть вроде бы предусмотрен механизм.) однако мы изменили арендную плату не опираясь на эту формулу и вроде бы п. 1.2. договора дает такую вожможность. Там указано, что размер устанавливается в соответствии с порядком определяемым органом местного самоуправления (они раньше были Арендодателями). То есть порядок определяетсяа арендодателем.
из всего этого следует вопрос. Возможно ли односторонее изменение механизма определения размера арендной платы или только путем заключения двухсторонния соглашения,через гос. регистрацию.?

Как думаешь?

[Монах 1]

Сообщение от Монах 1

Иван. Я хочу расторгнуть договор аренды. на том основании, что арендатор не вносит платежи в полном объеме. ( в договоре это условие есть) Арендные платежи были изменены нами в одностороннем порядке.
Насколько правомерны наши действия?
Дело в том что постановление ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 говорит, что в тех случаях, когда размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме ,его изменение возможно только посредством изменения договора в части арендной платы, совершаемого согласно п. 1. ст. 452 ГК РФ, в той же форме ,что и договор аренды. (то есть путем заключения двухстороннего соглашения прошедшего гос. регистрацию). Если же договором установлен механизм определения размера арендной платы то изменнеие возможно в одностороннем порядке.
В договоре предусмотрена формула расчета арендной платы, (То есть вроде бы предусмотрен механизм.) однако мы изменили арендную плату не опираясь на эту формулу и вроде бы п. 1.2. договора дает такую вожможность. Там указано, что размер устанавливается в соответствии с порядком определяемым органом местного самоуправления (они раньше были Арендодателями). То есть порядок определяетсяа арендодателем.
из всего этого следует вопрос. Возможно ли односторонее изменение механизма определения размера арендной платы или только путем заключения двухсторонния соглашения,через гос. регистрацию.?

Как думаешь?

А может быть мы имеем право потребовать от них заключения соглашения об изменении арендной платы или расторжения договора. а потом обратиться если они откажуться,
в суд.

[Иван]

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.


Я думаю тот факт. что заключался договор с гос. органом (что само по себе накладывает соответствующюю специфику) - а сейчас права по договору перешли к Вам (комерчесной, наверно, организации) - является существенным изменением условий....

На основании этого требуйте от них изменения в договор.