[member1]

Здравствуйте.
Есть 1 эт-ый дом, разделённый на 3 квартиры с отдельными входами, к нему прилигает небольшой дворик с 1 входом.
Мы получили в наследство 1 из квартир, теперь хотим продать её.
По документам квартира идёт как 2/9 жилого дома расположенного на таком-то участке с забором пристроями и т.д. и т.п.
Перед тем как начать продавать мы предложили соседям (устно) купить, их не устроила цена.
И теперь мы стали искать иных покупателей, и уже почти нашли.
Но есть несколько вопросов как лучше и что надо сделать:
1. Сможем ли мы продать эту долю без участия соседей? т.е. нужно ли чтобы они участвовали в заключение договора о купле продаже или их одобрение/письменное согласие, а если они не согласны?
2. Обязательно ли посылать им письмо с предложением? если оно было сделано устно.
И есть моменты с 1 пунктом, если нужно их согласие, то люди, покупающие нашу долю соседей будут не устраивать.
Подскажите, пожалуйста, как лучше сделать.

[Mara]

member1, здравствуйте! У Вас домовладение, как я понимаю. Точнее, доля в праве на домовладение. И Вы обязаны известить о продаже доли остальных сособственников. Делать это нужно через нотариуса. В крайнем случае - письменно, но никак не устно. Ждете месяц (за это время оформляйте документы). То, что кого-то не устраивают соседи, не имеет никакого значения. Если в течение месяца сособственники не откликнутся, не купят, не ответят - продавайте любому третьему лицу.

[Регион]

"2. Обязательно ли посылать им письмо с предложением?"
Нет, не обязательно. Если Ваши соседи не против, то можно применить другие способы.
1-й (дорогой) Приглашаем их к нотариусу, который удостоверяет их заявления об отказе от права на преимущественную покупку, и эти заявления прикладываем к пакету документов по будущей сделке.
2-й (дешевый) Составляем в писсьменной форме заявления от соседей об отказе от права на преимущественную покупку без нотариуса и просим соседей вместе с Вами и покупателем прибыть на госрегистрацию где они (соседи) подпишут указанные заявления в присутствии сотрудника ФРС.
Вот примерный текст заявления:
Настоящим сообщаю, что мне известно о продаже 2/9 долей в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ________________________________, инвентарный номер _____________________________. Являясь сособственником указанного жилого дома, от своего права на преимущественную покупку, предусмотренного ст. 250 ГК РФ отказываюсь. При этом извещаю, что цена продаваемого имущества и иные условия предстоящей сделки мне известны

[Андрей Алексеевич]

member1, добрый день!
Должен сказать, что Вам необходимо предупредить покупателя, что Вы продаете не часть дома, а только долю в праве собственности на домовладение и разъяснить ему положения ст.246 и ст.247 Гражданского кодекса РФ во избежание в дальнейшем судебных разбирательств о признании сделки недействительной - совершенной под влиянием заблуждения.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

[member1]

спс всем кто ответил, но возникли еще некоторые вопросы.
Нашлись люди, которые хотят купить эту квартиру, но возникли разногласия с соседями), в вкратце: раньше перед нашими окнами буквально в 1,5-2 метрах во дворе был построен сарай, видимо незаконно, также оч. давно он же и сгорел лет 10 назад, при оформлении наследства в БТИ были получены документы, на которых нет этого сарая.
Теперь люди, которые хотят купить эту квартиру хотят сделать пристрой, на месте сарая, соседи теперь говорят, что вы ничего тут строить не будете, потому что буквально завтра они будут отстраивать сарай.
И еще момент также оч. давно соседи сделали довольно внушительный пристрой к своей части.
Как и где узнать имеют ли они право строить этот сарай рядом с нами, имеем ли мы право отстроить пристрой.
В общем вот так всё сложно, подскажи, пожалуйста, что делать?

И теперь вряд ли соседи куда-нибудь поедут с нами, что либо подпишут, потому что они заняли агрессивную политику.

[Андрей Алексеевич]

member1, добрый день!

Сообщение от member1

Теперь люди, которые хотят купить эту квартиру хотят сделать пристрой, на месте сарая, соседи теперь говорят, что вы ничего тут строить не будете, потому что буквально завтра они будут отстраивать сарай.

Я же как раз и привел нормы Гражданского кодекса - все действия по распоряжению, владению и пользованием совершаются по согласию всех сособственников. Соседи тоже не могут ничего пристраивать, строить без Вашего на то согласия.

Сообщение от member1

И еще момент также оч. давно соседи сделали довольно внушительный пристрой к своей части.

Имеет место самовольная постройка. Данную постройку необходимо снести, поскольку она нарушает Ваше право пользования земельным участком (ст.222 ГК РФ). Обращайтесь в суд.

Сообщение от member1

В общем вот так всё сложно, подскажи, пожалуйста, что делать?

Обращайтесь в суд о прекращении режима общей долевой собственности - выделение доли (ст.252 ГК РФ).

Сообщение от member1

И теперь вряд ли соседи куда-нибудь поедут с нами, что либо подпишут, потому что они заняли агрессивную политику.

Пока Вы не выделите доли, будете с соседями вести непримиримую войну.

[member1]

И еще момент также оч. давно соседи сделали довольно внушительный пристрой к своей части.
Имеет место самовольная постройка. Данную постройку необходимо снести, поскольку она нарушает Ваше право пользования земельным участком (ст.222 ГК РФ). Обращайтесь в суд.

1. а если всё-таки есть документ о соглашении других соседей, где оно может находиться? в БТИ или у соседей?
2. в плане (от 2002 года) соседке нарисован этот сарай, в моём плане который получен в 2009 его нет, куда обратиться чтоб узнать есть ли в действительности этот сарай, на каких основаниях был построен, и где можно узнать на каком расстоянии от жилого дома можно строить нежилые помещения? ( этот сарай был построен буквально в 1,5 метрах от наших окон кухни и тем самым перекрывал свет).

[Андрей Алексеевич]

Сообщение от member1

а если всё-таки есть документ о соглашении других соседей, где оно может находиться? в БТИ или у соседей?

В данном случае, помимо согласия соседей, требуется разрешение отдела архитектуры органа местного самоуправления. Там и можете узнать. Возьмите с собой план БТИ 2009г. Там Вам и пояснят - на каком расстоянии от дома должна стоять постройка. Согласно СНиП это расстояние не должно быть менее 1,5 метра.

[member1]

Сообщение от Регион

"2. Обязательно ли посылать им письмо с предложением?"
Нет, не обязательно. Если Ваши соседи не против, то можно применить другие способы.
1-й (дорогой) Приглашаем их к нотариусу, который удостоверяет их заявления об отказе от права на преимущественную покупку, и эти заявления прикладываем к пакету документов по будущей сделке.
2-й (дешевый) Составляем в писсьменной форме заявления от соседей об отказе от права на преимущественную покупку без нотариуса и просим соседей вместе с Вами и покупателем прибыть на госрегистрацию где они (соседи) подпишут указанные заявления в присутствии сотрудника ФРС.
Вот примерный текст заявления:
Настоящим сообщаю, что мне известно о продаже 2/9 долей в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ________________________________, инвентарный номер _____________________________. Являясь сособственником указанного жилого дома, от своего права на преимущественную покупку, предусмотренного ст. 250 ГК РФ отказываюсь. При этом извещаю, что цена продаваемого имущества и иные условия предстоящей сделки мне известны

Соседи вроде не против, но врядли они куда-то поедут.
Подскажите, пожалуйста, как правильно составить заказное письмо с уведомлением?

[mishanik]

Сообщение от member1

Подскажите, пожалуйста, как правильно составить заказное письмо с уведомлением?

Если с соседями такие враждебные отношения, то лучше все-таки действовать через нотариуса - по той причине, что он не только свидетельствует отправку и получение письма, но и (что не менее важно), что в течение месяца к нему никто с согласием на приобретение доли не обратился. Были случаи, когда сособственники начинали доказывать в суде факт того, что, да, им отправляли уведомление, но они не знали, куда обратиться с согласием или что приходили, но никого не было дома (и т.п.).

Настоящим уведомляю о намерении продать долю в праве общей собственности на (название недвижимости) третьему лицу по цене (цена продажи). Для реализации предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса преимущественного права покупки Вы вправе обратиться по адресу (Ваш адрес).

Может, мои более старшие товарищи предложат более складный вариант.