[Skif-7777]

Доброго времени суток! Такая ситуация... Хочу купить дачный участок с домом. При телефонном разговоре с Продавцом договорились о купле- продаже. Цена устроила обе стороны. На эти цели я буду оформлять ссуду в банке. Дело осложняется тем, что у продавца на данный момент отсутствует кадастровый паспорт, вернее он только собирается его оформлять. У меня возникает беспокойство- неизвестно сколько времени у него уйдет на оформление документов, вдруг он за этот период вообще передумает участок продавать или существенно поднимет цену... А в банк мне уже другую сумму прийдется возвращать, с процентами однако Подскажите, как правильно оформить предварительный договор купли- продажи чтобы хоть как то подстраховаться. Порывшись по сети я набросал проект договора, если не трудно, ткните носом где и что я забыл или наоборот лишнего нарисовал.

Заранее спасибо за советы.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи садового участка и находящегося на его территории кирпичного дома

г. ______________
"___"июля 2009 г.

Мы, гр. ____(ФИО полностью)____, _________ года рождения, проживающая в г. _____________, по ул. _______, в доме N ____, кв. N ____ (паспорт серии ________, выдан ___________________), именуемая в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и гр. ____(ФИО полностью)___________, _________ года рождения, проживающий в г. ________, по ул. _______, в доме N ____, кв. N ____ (паспорт серии ________, выдан _____________________), именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи садового участка и находящегося на его территории кирпичного дома, (далее - "Основной договор"), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.
1.2. Основной договор будет заключен Сторонами в течение _____ ___ дней после подписания данного предварительного договора.

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА
2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя садовый участок и находящийся на его территории кирпичный дом (далее - "Участок"), находящийся в ______________ районе ___________ области на территории садоводческого общества «название общества», по ул. __________ № ____ , а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в данном договоре.
2.2. Участок продается за __________ (____ сумма прописью)______) рублей, из которых ____________________ руб. получены продавцом при подписании настоящего договора, а ______________ руб. будут уплачены покупателем не позднее ______________________ после подписания основного договора.

2.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Основного договора, продаваемый Участок не будет обременен правами третьих лиц, третьи лица не будут иметь преимущественного права его покупки, права на Участок не будут оспариваться, он не будет находиться под арестом, Продавцу ничего не известно о возможности изменения назначения его использования, о возможности его изъятия для государственных, муниципальных или публичных нужд,

2.4. Продавец гарантирует, что на момент заключения Основного договора будут уплачены
все налоги и обязательные платежи, начисленные до момента продажи, а также урегулированы
все санкции, наложенные за нарушение земельного законодательства, до момента продажи.


2.4. Продавец обязан:
- передать Покупателю Участок в течение (_______) дней после государственной регистрации Основного договора;
- передать Покупателю Участок свободным от любых прав третьих лиц;
- предоставить Покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного Участка и ограничениях его использования.

2.5. Покупатель обязан:
- обеспечить государственную регистрацию настоящего договора, а также переход права собственности на Участок; (не понятен этот пункт, разве данный договор надо регистрировать?)
- оплатить Участок в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.6. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного Участка во владение Покупателя, государственной регистрации основного договора и перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора (п. 1.1), предусмотренного настоящим договором, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением. Помимо убытков уклоняющаяся Сторона должна уплатить добросовестной Стороне штраф в размере _________.

4. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не
нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров
на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.
4.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в
суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами.
5.2. Данный договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны. Каждый
из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.
5.3. Адреса Сторон:

Продавец: ________________________________________ __________ __
________________________________________ __________ ________________
________________________________________ __________ ________________

Покупатель: ________________________________________ __________
________________________________________ __________ ________________
________________________________________ __________ ________________

6. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец: _____________________/_______________

М.П.

Покупатель: ___________________/_______________


P.s. я понимаю, что желательно конкретизировать рамеры участка и дома, но где их взять если нет кадастра? И еще... Оплата по предварительному договору, это конечно не очень... Стоит ли мне ее вносить? Продавец в принципе не настаивает, просто я думаю, может это возложит на него доп. обязательство? Вообщем хотелось бы, составить договор так, чтобы Продавец не мог изменить условия сделки, и отменить сам факт купли - продажи.

[mblkola]

Сообщение от Skif-7777

2.2. Участок продается за __________ (____ сумма прописью)______) рублей, из которых ____________________ руб. получены продавцом при подписании настоящего договора

В предварительном договоре не может быть каких-либо денежных обязательств, в частности задатка. Пункт о предоплате по предварительному договору ничтожен.

Сообщение от Skif-7777

Продавец не мог изменить условия сделки, и отменить сам факт купли - продажи.

Он и так не сможет после подписания предварительного договора. В крайнем случае его можно будет принудить через суд.

[Skif-7777]

Понятно, значит пункт о задатке убираем. А остальное все нормально?
Просто почитав форум у меня сложилось мнение, что предварительный договор- это очень скользкая тема. Поэтому хотелось бы сделать все грамотно.

[alex776]

Skif-7777, почему бы Вам не оформить все это мероприятие соглашением о задатке? Отразить в нем условие о внесении задатка, условие о сроке заключения основного договора купли-продажи ну и т.д. В своей практики я поступал так неоднократно и проколов никогда небыло.

Сообщение от Skif-7777

(не понятен этот пункт, разве данный договор надо регистрировать?)

Такой договор не подлежит гос. регистрации см. инормационное письмо Президиум ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 1
И еще в предварительном договоре должны содержаться условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. У Вас предмет не определен т.к. невозможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче.
Это мое субъективное мнение.

[Skif-7777]

Сообщение от alex776

И еще в предварительном договоре должны содержаться условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. У Вас предмет не определен т.к. невозможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче.

Вот и я об этом. А как можно определить предмет передачи без кадастрового паспорта, даже если оформлять соглашение о задатке? Чем соглашение о задатке лучше предварительного договора? И что имется ввиду под "другими существенными условиями"?

[alex776]

Skif-7777, извините, может я несовсем корректно выразил свои мысли. Смысл заключается в том, что соглашение о задатке является мерой обеспечительного характера и доказательством заключения договора. Предварительный дог. заключайте и одновременно соглашение.

Сообщение от Skif-7777

А как можно определить предмет передачи без кадастрового паспорта, даже если оформлять соглашение о задатке?

Хоть какие-то доки на зем.участок и

Сообщение от Skif-7777

находящийся на его территории кирпичный дом

есть? А этот кирпичный дом оформлен надлежащим образом?

[Skif-7777]

Насколько я понял Продавца, участок ей перешел по наследству. И кроме (незнаю как правильно называется документ) "наследства" у нее ничего нет, даже свидетельства о праве собственности. Как она говорит, у них его и не было, якобы не оформляли его раньше. Ну можно еще справку с садоводческого общества взять.

[alex776]

Skif-7777, в этом случае процесс регистрации Вашего права собственности на объект недвижимости затягивается.
1. Продавцу необъодимо не только получить доки с кадастровой службы, но и обратиться в органы БТИ, для проведения тех.инвентаризации дома, расположенного на зем.участке, т.к. по договору купли-продажи Вы будете приобретать и зем.участок и дом.
2. Регистрация в федеральной рег. службе права собственности Продавца на недвижимое имущество.
3. А только затем регистрация Вашего права.

Сообщение от Skif-7777

И что имется ввиду под "другими существенными условиями"?

Существенные условия дог.куп.-прод. недвижимого имущества:
- предмет договора (объект);
- количество;
- цена.
В состав существенных условий предварительного договора купли-продажи входит полный набор существенных условий основного договора.
А вообще обратитесь к юристу с доками. Очень много нюансов

[Skif-7777]

Хм... Вот это задача... В принципе я так и думал, что быстро это не получится провернуть, поэтому и хочу зафиксировать условия предварительным договором, во избежание возможных изменений условий устной договоренности. Так что, проект предоставленный выше юр. силы иметь не будет? Может поможете составить более грамотно исходя из известных обстоятельств...

И еще, а если не указывать строение в договоре купли продажи? Хотя наверное это бред...

[mblkola]

alex776, а каким образом могут вноситься некие денежные средства в счет денежнего обязательства, если самого обязательства ещё нет? Не может быть в предварительном договоре задатка.