[Наталья О]

Уважаемые коллеги!
Есть мнение, что при выборе непосредственного способа управления домом каждый собственник от своего имени (ст.164 ЖК п.2) должен подписать один-единственный на всех договор ресурсоснабжения с Теплосетью, так как энергопринимающее устройство одно (ст.539 ГК). Если же заключать отдельные договора с каждым , то подать тепло подписавшему договор и одновременно не подать тем кто не подписал невозможно! Как быть?

[Аристарх]

Часть 2, ст. 164 Жилищного кодекса РФ указана правильно, она регулирует заключение договора предоставления коммунальных услуг. А где там указано об одном договоре?
Ч.1, ст.164 говорит о заключении договора на содержание общего имущества и тут понятно договор один, иначе никак.
А что касается договора на предоставление коммунальных услуг, то общедомовой счетчик тут не причем, в том числе и ст. 539 ГК РФ. У каждого может быть свой индивидуальный счетчик в квартире.
В сравнении:
При способе управлении посредством Управляющей компании (УК) порядок следующий: ресурсоснабжающая организация (РСО) поставляет ресурс на ввод дома и получает оплату по общедомовому счетчику от УК, которая трансформирует коммунальный ресурс в коммунальную услугу и обеспечивает его или её транспортировку (подачу) на первое запирающее устройство после стояка в квартире и получает плату с населения исходя из показаний квартирных счетчиков или по нормативу при их отсутствии.
При непосредственном способе управления порядок следующий?
УК исключается из указанной цепочки. Её заменяет РСО со всеми вытекающими из отношений правами и обязанностями. Иначе говоря, РСО предоставляет коммунальную услугу (проживающему, заключившему с ней договор) за что получает оплату исходя из показаний квартирных приборов учета.

[Наталья О]

Ресурсоснабжающая организация в нашем случае не является исполнителем коммунальных услуг, так как не обслуживает "внутрянку". РСО продает свой ресурс - тепловую энергию. Если в доме 200 квартир, договор заключили 5 квартир, то как обеспечить подачу тепла в 5 квартир, не подавая в остальные 195, учитывая что бездоговорное потребление тепла не допускается?

[Аристарх]

Хочу немного откорректировать ответ.
Пункт 7 Правил предоставления коммунальных услуг №307: при отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. В этом случае ресурсоснабжающая организация несет ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры. При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме либо собственниками жилых домов, или указанными собственниками самостоятельно, если договором с ресурсоснабжающей организацией не предусмотрено иное.
Собственники помещений в многоквартирном доме и собственники жилых домов вносят плату за приобретенные у ресурсоснабжающей организации объемы (количество) холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также за оказанные услуги водоотведения исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Общий объем (количество) потребленных холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также отведенных сточных вод, определенный исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, распределяется между указанными собственниками в порядке, установленном пунктом 21 настоящих Правил, а при наличии во всех помещениях многоквартирного дома индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета - пропорционально их показаниям. В случае отсутствия указанных приборов учета расчет размера платы производится в порядке, установленном пунктом 19 настоящих Правил.

А у вас какой способ управления? Неужели при таком большом количестве квартир целесообразен способ непосредственного управления домом?

Предоставить в 5 квартир тепло, исключив 195 квартир, технически очень сложно, наверно даже можно сказать невозможно.

В протоколе общего собрания собственников помещений при выборе непосредственного способа управления (или в любое другое время), рассматриваются вопросы о содержании общего имущества (заключения договора с лицом осуществляющем такую деятельность), а также о заключении договоров на поставку коммунальных услуг, где может определяться лицо, представляющее интересы и заключающее соответствующие договоры (с доверенностью), что бы всем не мотаться.
В любом случае решения принятые на общем собрании собственников помещений обязательны для всех собственников. А значит, все собственники обязаны заключить договор на поставку коммунальных ресурсов.

[Наталья О]

В нашем городе почти все ранее бывшие муниципальными дома выбрали непосредственный способ управления. Главным аргументом было - не отключат ГВС. Однако заключение договоров с нами (я работаю в РСО) затянулось. Выбранные собранием уполномоченные бояться подписывать договор за других, а уж за весь дом тем более. Говорят - вы заставите нас платить их долги. Провинциальный менталитет, к сожалению, не истребим. Так вот, есть у нас и 200 квартирные монстры, которые "хотят" управлять своим домом самостоятельно. Причем, не без помощи некоторых "особо радеющих" за народ требуют заключения договора ОТДЕЛЬНО с каждым и следовательно его выполнения. Довод о том как подать тепло в 5 квартир, если остальные 195 не заключили договор не принимается.
Жалобами и исками нас уже засыпали.Сейчас мы пытаемся сформировать судебную практику по этому вопросу. Будет результат - обязательно расскажу.
Кстати, есть неплохое решение ВС РФ непосредственному управлению, кажется от 6 марта этого года и определение кассац.коллегии ВС РФ по этому же делу, если не ошибаюсь от 19 июня. Там говорится , что если РСО не обслуживает внутрянку, то соответственно не является исполнителем, а значит действует по ГК РФ ( ст.539 и т.д.) и никакого ЖК РФ быть не может!

[Янна]

Аристарх, как вы считаете при Непосредственном управлении домом, в случае взыскания задолженности за текущий и капитальный ремонт а так же за содержание дома кто является истцом Непосредственное управление домом или другие собственники жилья? мне не совсем ясна позиция законодателя ТСЖ и УК юр. лица а НУ что? РСО проще взыскать долг подает на должника (собственника) в суд и взыскивает а как быть самим граданам у которых соседи не платят комун-ку а на содержание дома нет?

[AStinda]

Мне посоветовал наш юрист прейти на непосредственную форму управления домом (так сложились жизненные обстоятельства), а я засомневалась. Мы живём в двухквартирном коттедже, рядом ещё 2 отдельных. Все, кроме нас, подключились к только что проведенной системе газоснабжения, а у меня не хватило на это средств. Соседи, естественно, от сети централизованного отопления откажутся (как это технически будет осуществляться не знаю, я в этом не понимаю), горячая вода у них тоже будет своя. Не останусь ли я без тепла и горячей воды, кто будет проводить опрессовку?..И ещё возникает много вопросов, тем боле, что наша половина дома самая крайняя, не перекроют ли мне всё сразу? Посоветуйте, если возможно, как всё-таки поступить?

[Аристарх]

Сообщение от Янна

при Непосредственном управлении домом, в случае взыскания задолженности за текущий и капитальный ремонт а так же за содержание дома кто является истцом

На мой взгляд, истцом может являться организация, с которой собственники (все или большинство) заключили договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее исполнитель). Условия проекта договора рассматриваются собственниками на общем собрании собственников, по результатам которого принимается решение о его заключении. В условиях договора можно предусмотреть ответственность каждого собственника перед исполнителем за просрочку соответствующих платежей и право исполнителя взыскать задолженность с конкретного собственника + пени в размере установленном ч. 14, ст. 155 ЖК РФ.