[Jonson]

Доброго времени суток!
У меня планируется альтернативная сделка, продажа собственной квартиры и покупка другой квартиры, я не юрист, поэтому сроазу прошу прощения за возможное некорректное изложение. В связи с этим у меня возник ряд опасений и вопросов к профессионалам.
1. Покупатель моей квартиры не хочет показывать полную стоимость в основном договоре купли-продажи, объясняя это лишними расходами у нотариуса, я так понимаю, что с меня возьмут расписку о получении реальной суммы. Чем мне может грозить такая ситуация? Не сможет ли покупатель оспорить в суде правильность произведенных со мной расчетов и востребовать с меня разницу? (Вообще как оказалось большинство сделок так делается, что повергло меня в шок о барадаке на рынке недвижимости)
2. Продавец, у которого я приобретаю квартиру, является владельцем менее 3 лет, всего 5 месяцев, соответственно настаивает на уменьшении суммы в основном договоре, также дает расписку.(Человек из практики убедил меня, что в нашем городе было 2 случая оспаривания сделки и суд принял во внимание всю сумму согласно расписке, опять же многие так делают).
3. Насторожили меня документы продавца, у которого я приобретаю квартиру, документы подтверждающие собственность есть: св-во о гос. регистрации и документ основание - соглашение об отступном.
Так как я не юрист и встречаю впервые такую форму соглашения я просто боюсь идти на основную сделку, вдруг сделка продавца "не чистая" или что-нибудь в этом роде. Она, продавец, принесла весь пакет документов по приобретению этой квартиры. Есть некий договор займа между ООО "Х" и гражданином "Y", в котором гражданин "Y" является займодателем, потом я видел предварительный договор о уступке прав гражданина "Y" моему продавцу (не видел основного).
Соглашение об отступном гласит, что ООО "X" передает в качестве отступного квартиру продавцу, у которой я приобретаю квартиру.
Договор займа между ООО "Х" и гражданином "Y" считается исполненным имущественных претензий стороны к друг другу не имеют.
Квартира принадлежит ООО "Х" на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, договора инвестирования строительства жилого дома, акта приема-передачи, подтверждается свидетельством о гос. регистрации права.
Мне как не специалисту трудно разобраться в этой схеме, как я понял:
ООО "X" заключило договор инвестирования строительства с застройщиком, гражданин "Y" выступил займодателем для ООО "Х" за права на эту квартиру(почему не уступка прав?), затем ООО "Х" зарегистрировало эту квартиру в органах регистрации и передало моему продавцу в качестве отступного(но в договоре займа фигурирует гражданин "Y"), следовательно мой продавец должен был стать займодателем, а так получается займодатель по договору займа гражданин "Y", а отступают права моему продавцу?! Помогите разобраться, пожалуйста.

[Андрей Алексеевич]

Jonson, добрый день!
Когда есть сомнения в чистоте сделки, необходимо от совершения этой сделки отказаться.
Не исключено, что данную сделку могут признать недействительной. А продавца в последующем будет найти крайне трудно и предъявить ему требования о возврате денежной суммы.

[Jonson]

Сообщение от Андрей Алексеевич

Jonson, добрый день!
Когда есть сомнения в чистоте сделки, необходимо от совершения этой сделки отказаться.
Не исключено, что данную сделку могут признать недействительной. А продавца в последующем будет найти крайне трудно и предъявить ему требования о возврате денежной суммы.

Я не юрист, поэтому не могу правильно оценить ситуацию, поэтому и спрашиваю у профессионалов, возможно никаких подводных камней и нет, риэлтер утверждает, что все нормально, а я хочу убедиться в этом сам, в силу отсутствия знаний не могу оценить чистоту сделки, кроме того передали уже задаток, так что выход один - или убедиться в чистоте сделки и заключить ее, или если есть основания не заключать договор купли-продажи требовать задаток с продавца.

[Андрей Алексеевич]

Jonson, с риэлторами нужно быть очень осторожным. Они не будут отвечать по обязательствам продавца. Задача риэлтора получить вознаграждение за совершенную сделку и не более. А передали Вы не задаток, а аванс. Если этого риэлтор не знает, то с таким риэлтором не следует иметь дело. Аванс можно вернуть назад.
Вам следует обратиться к юристу и показать ему все документы непосредственно. Нам очень трудно оценить ситуацию только со слов.

[Jonson]

Сообщение от Андрей Алексеевич

Jonson, с риэлторами нужно быть очень осторожным. Они не будут отвечать по обязательствам продавца. Задача риэлтора получить вознаграждение за совершенную сделку и не более. А передали Вы не задаток, а аванс. Если этого риэлтор не знает, то с таким риэлтором не следует иметь дело. Аванс можно вернуть назад.
Вам следует обратиться к юристу и показать ему все документы непосредственно. Нам очень трудно оценить ситуацию только со слов.

Андрей Алексеевич
Подскажите куда можно обратиться за помощью, есть ли специалисты конкретно по недвижимости, и сколько примерно стоят такие услуги? Спасибо.

[Андрей Алексеевич]

Jonson, в Ростове - на - Дону много юридических консультаций. Кроме этого, можете в поисковой системе набрать - юридические консультации в Ростове - на - Дону. В любой консультации есть специалист в области недвижимости. Расценки в консультациях разные, но я думаю в 500 рублей Вы уложитесь.

[Андрей Алексеевич]

Jonson, посмотрите тему http://forum.zakonia.ru/showthread.php?t=33816

[Jonson]

Что думаете по включению такого пункта в договор:
"“Стороны, руководствуясь статьями 421 и 461 ГК РФ договорились, что в случае признания договора недействительным по вине Продавца , а также если окажется, что после заключения и регистрации настоящего договора Квартира обременена правами третьих лиц и об этом факте Покупатель ничего не знал, либо в дальнейшем после государственной регистрации, Продавец по любым основаниям, кроме случая, когда между Продавцом и Покупателем расчеты не произведены полностью, будет признавать совершенную сделку недействительной или расторгать настоящий договор, как в судебном, так и во внесудебном порядке, Продавец обязуется приобрести за свой счет на имя Покупателя квартиру в доме аналогичной категории, равнозначную по площади и техническим характеристикам отчуждаемой квартире , находящуюся в том же районе города Москвы в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры , исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением квартиры .
При этом, спорное жилое помещение не может быть изъято у Покупателя до полного выполнения Продавцом абзаца... пункта ... настоящего договора."

[Андрей Алексеевич]

Jonson, данные положения договора вызывают огромные сомнения в правомочности Продавца. Если вдруг окажется, что Продавец не имел право продавать жилое помещение, а последнее выбыло вопреки воли собственника, то этот собственник вправе будет истребовать имущество от добросовестного приобретателя (ст.302 ГК РФ) несмотря на такие условия договора, который будет признан недействительным.
То лицо, которое получило деньги может исчезнуть. Будьте осторожны.

[Jonson]

Сообщение от Андрей Алексеевич

Jonson, данные положения договора вызывают огромные сомнения в правомочности Продавца. Если вдруг окажется, что Продавец не имел право продавать жилое помещение, а последнее выбыло вопреки воли собственника, то этот собственник вправе будет истребовать имущество от добросовестного приобретателя (ст.302 ГК РФ) несмотря на такие условия договора, который будет признан недействительным.
То лицо, которое получило деньги может исчезнуть. Будьте осторожны.

Андрей Алексеевич
Этот пункт в договор хочу внести я - покупатель, так как продавец занижает стоимость квартиры в договоре(знаете для чего), я хочу обезопасить себя. Если у Продавца есть зарегистрированное право собственности на квартиру(св-во о государственной регистрации), то как он может не иметь права распоряжаться своей собственностью?
Государственная регистрация прав разве не гарантирует правоту сделки и то, что держатель этой регистрации законный собственник?
Ведь невозможно проверить чистоту всех сделок, которые когда-либо совершались с объектом недвижимости, я думал, что за это несет ответственность орган государственной регистрации прав.