[forumbot]

Добрый день
Очень надеюсь на Вашу помощь. Ситуация такая:
В середине 2007 года заключил предварительный договор аренды помещения со строящимся ТРЦ (мой статус ИП) и перечислили обеспечительный взнос в размере 1-месячной стоимости аренды. В договоре была прописана определенная дата предполагаемого открытия (точно сейчас не скажу, примерно 1-ый квартал 2008 года). Также было прописано, что:
«В случае расторжения Предварительного договора по вине или инициативе Арендатора настоящего договора сумма обеспечительного взноса остается у Арендодателя в качестве штрафа.»

С момента подписания прошло уже больше полутора лет и компания несколько раз переносила сроки сдачи ТРЦ. В настоящее время сроки определены на 2-ой квартал текущего года. За это время уже много изменилось и желание работать с этой компанией отпало напрочь.
Как Вы считаете возможно ли расторгнуть договор и вернуть свой взнос? Есть мнение, что так как договор предварительный и предмета договора как такового не существует (ТРЦ не построен), то договор не имеет юридической силы и поэтому ТРЦ должен вернуть взнос. Однако, есть и обратное мнение, что это маловероятно.
Выскажите, кто знает, пожалуйста, Ваш мнение. Очень нужны советы, чтобы понять стоит ли бороться или нет.

[Aidorf]

Все-таки предметом предварительного договора аренды (да и любого другого договора) является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Поэтому предварительный договор все же имеет юридическую силу.
А в связи с чем переносилась сдача объекта в эксплуатацию? Вполне возможно, что отсрочка имела место не по вине арендодателя.
Еще интересно, имеет ли место указание в предварительном договоре на ответственность арендодателя?
С другой стороны, если такого не предусмотрено, то можно требовать расторжения предварительного договора на основании общих положений ГК об обязательствах, например, по ст. 314 (срок исполнения обязательства).
Бороться-то смысл есть, вот только результат такой борьбы предсказать в условиях отечественных правовых реалий никто не возьмется.
С уважением,
Ярослав

[forumbot]

Aidorf,
Спасибо за ответ. Сдача объекта переносится из-за того, что медленно строят, долгое время не было финансирования. Но естественно, это не официальная причина.
По договору арендатор ответственен за любые срывы, а арендодатель не несет никакой ответственности.

[Стряпчий]

Уважаемый forumbot,

Бороться не нужно, нужно просто вернуть деньги и наказать нерадивого контрагента.
Первое. Предварительный договор - сделка безвозмездная. Ничего платить по ней не нужно.
Второе. Ваш предварительный договор - договор незаключенный. То есть никакого договора между Вами и потенциальным арендодателем нет, поскольку одним из существенных условий договора аренды является предмет договора. Предмет в Вашем случае определить невозможно - его просто не существует.
Третье. Обращайтесь в суд с требованием о возврате неосновательного обогащения и процентов по 395 статье ГК.

[forumbot]

Стряпчий, оргомное спасибо за краткий, но емкий ответ. В суд я обращаться не хотел, если арендодатель пойдет на встречу. Я далек от юриспруденции, а сумма, выплаченная на юриста, который представит меня в суде, насколько я понимаю, будет больше суммы, которую мне должны вернуть. Или Вы считаете, что надежнее будет обратиться в суд и своими силами вполне возможно справиться? Дело в том, что никогда не имел с судами никаких дел и даже не представляю, как происходит данный процесс.
Правильно ли сформулированно следующее утверждение:
"Незаключенность в данном случае не в связи с отсутствием прав, а в связи с несогласованностью предмета аренды"

[Афина Паллада]

forumbot: "сумма, выплаченная на юриста, который представит меня в суде, насколько я понимаю, будет больше суммы, которую мне должны вернуть".

1. Судебные расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах, подлежат взысканию в соответствии с главой 9[*] Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121 "ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ВОПРОСАМ, СВЯЗАННЫМ С РАСПРЕДЕЛЕНИЕМ МЕЖДУ СТОРОНАМИ СУДЕБНЫХ РАСХОДОВ НА ОПЛАТУ УСЛУГ АДВОКАТОВ И ИНЫХ ЛИЦ, ВЫСТУПАЮЩИХ В КАЧЕСТВЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ В АРБИТРАЖНЫХ СУДАХ"

* ч.2 ст.110 АПК: "Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах".

[УЖАС]

Сообщение от Стряпчий

Ваш предварительный договор - договор незаключенный. То есть никакого договора между Вами и потенциальным арендодателем нет, поскольку одним из существенных условий договора аренды является предмет договора. Предмет в Вашем случае определить невозможно - его просто не существует.

Я бы так категорично не утверждал, все-таки все девелоперские компании работают по предварительным договорам аренды, вполне достаточно существует теоритической базы (со ссылками на практику, хотя имеются и противоположные мнения), к примеру:

- Т. Оксюк "Предварительный договор при строительстве объектов недвижимости"
"Корпоративный юрист", 2007, № 1;
Главное - как можно конкретнее индивидуализироватьь предмет аренды (ссылки на проект, на разрешение на строительство, кадастровый номер зем. участка и т.д.)

[Стряпчий]

УЖАС, коллега, не читайте "Корпоративный юрист" перед едой и вообще не читайте 1.
Нормативную базу создают органы законодательной и исполнительной власти, а не упомянутые корпоративные юристы.

Сообщение от forumbot

"Незаключенность в данном случае не в связи с отсутствием прав, а в связи с несогласованностью предмета аренды"

Именно так.

[УЖАС]

Стряпчий, да все приходится читать... В подобных статьях частенько попадается интересное обобщение практики

[Стряпчий]

Сообщение от УЖАС

Стряпчий, да все приходится читать...

Завидую доходам, журнальчик-то "пафосный", меня поразила амфибиотробная асфиксия после года подписки (жаба задушила)...
Прошу простить за флуд (мне, как модератору один раз в месяц можно 1)