[Elena77]

Здравствуйте, уважаемые юристы! В договоре долевого строительства, заключенном между мной и застройщиком, предусмотрено, что застройщик передает участнику долевого строительства (мне) квартиру в срок до 1.08.08. При нарушении этого пункта он уплачивает участнику пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Квартира приобретена с использованием кредитных средств банка, в связи с этим заключен еще один, трехсторонний договор между мной, застройщиком и банком, в котором пункт о пени отсутствует. Произведена гос.регистрация трехстороннего договора, а двухсторонний не прошел гос. регистрацию. Вопрос: отсутствие гос.регистрации договора не мешает мне предъявить претензии к застройщику? Какие действия мне необходимо предпринять и когда это необходимо сделать, т.к. уже месяц просрочки, а дом еще не введен в эксплуатацию и квартира мне не передана. Ориентировочно сдача планируется в ноябре этого года. Большое спасибо за разъяснения.

[Никитина Марина Алексеевна]

1. Согласно п.3.ст.4 закона "Об участии в долевом строительстве..." № 214-фз договор о долевом участии в строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации. Поэтому единственно действующим договором у Вас считается трехсторонний договор.
2. В связи с отсутствием в этом договоре пункта о пени, Вы имеете полное право применить законную пени, которая прописана в вышеуказанном законе:
"Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации."

[Elena77]

Спасибо, Марина Алексеевна, за быстрый ответ. В трехстороннем договоре я именуюсь Дольщиком. А в ст.6 ФЗ № 214-фз фигурирует Участник долевого строительства. Принципиальной разницы ведь нет? Формулировка о пени в Законе та же, что и в нашем двухстороннем (увы, недействительном) договоре, видимо оттуда и взята, выходит, что я ничего не теряю. Вот только получить бы эти пени! Скажите, из практики, суды удовлетворяют подобные иски, ведь суммы-то немаленькие? И еще: говорят, что застройщики перед передачей квартиры вынуждают подписывать бумагу о том, что дольщик не имеет никаких претензий к застройщику, ни по качеству объекта, ни по срокам ввода. Иначе не оформляют документы. Имеют ли юр.силу подобные соглашения и как действовать в такой ситуации? На данный момент мне не нужно предпринимать никаких действий? Огромное спасибо!