[sunann]

Здравствуйте. Между 4 физическими лицами (2 Покупателя, 2 Продавца) заключен договор, его название - договор (сделка) купли-продажи недвижимости под условием. Предметом данного договора является выплата Покупателями Продавцам денежной суммы в счет погашения имеющегося у них перед Продавцами долга, а при надлежащей выплате этого долга - обязанность Продавцов заключить с Покупателями договор купли-продажи недвижимости. Цена недвижимости не указана. В договоре прописано, что настоящим Покупатели подтверждают свою задолженность перед Продавцами в размере 2 000 000 рублей. Никаких документов, подтверждающих передачу денег, нет, но согласно п. 2 ст. 808 ГК РФ расписка не обязательна, а может быть представлена. Обязательство является солидарным. Определен график погашения долга. Покупатели в срок не погасили первую часть суммы. Продавцы обратились в суд с требованием взыскать с них эту первую часть суммы. 1 из ответчиков иск признал в полном объеме, но суд не принял его признание, т.к. оно, по мнению суда, затрагивает интересы другого ответчика. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска и признал данный договор недействительным по ст. 168 ГК РФ, посчитав данный договор основным договором купли-продажи недвижимости, в котором не определена цена договора и нарушено правило о составлении единого документа (ст. 550 ГК РФ). Суд кассационной инстанции исключил из резолютивной части решения указание о признании договора недействительным, указав в мотивировочной части на то, что т.к. не указана цена, договор не заключен, нельзя говорить о ничтожности незаключенного договора. Суд надзорной инстанции оставил решение без изменения, по существу ни на чем не основываясь, указал только, что выбор условий договора ограничивается законом (ст. 422 ГК РФ).
Я – представитель Продавцов, вступила в дело уже после рассмотрения кассационной жалобы, сейчас готовлю надзорную жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ. В первую очередь, в надзоре я основывалась на том, что этот договор смешанный, ставящий в зависимость от надлежащего выполнения условий договора займа, вступление в силу предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. Предварительный договор купли-продажи недвижимости действительно нужно считать незаключенным из-за отсутствия существенного условия – цены, но договор займа следует считать заключенным, т.к. он отвечает всем требованиям, предусмотренным ГК РФ: он заключен в письменной форме в соответствии с п. 1 ст. 808 ГК РФ, буквальное толкование содержащихся в нем слов и выражений согласно ст. 431 ГК РФ позволяет с точностью определить общую волю сторон. Ответчики данный договор подписали, следовательно, согласились с его содержанием. Выражение, содержащееся в п. 2.1 данного договора: «настоящим Покупатели подтверждают свою задолженность перед Продавцами в размере 2000 000 руб.», однозначно и не допускает вольного трактования.
Как Вы считаете, правомерно ли с такой точки зрения оценивать данный договор или, может быть, нужно рассматривать его по-иному? Есть ли у нас реальная возможность все-таки взыскать данные деньги?
Буду очень благодарна любому высказанному мнению, т.к. мне очень важно рассмотреть данную ситуацию со всех сторон.

Заранее большое спасибо.

[Стряпчий_СПб]

sunann,
К сожалению, у меня большие сомнения на счет того, что данный договор можно квалифицировать в качестве договора займа. Приведенная Вами фраза

Сообщение от sunann

«настоящим Покупатели подтверждают свою задолженность перед Продавцами в размере 2000 000 руб.»

конечно, означает письменное признание долга, но не раскрывает основание этого долга: заем или что-то другое.

Поясните, пожалуйста, а каковы истинные правоотношения между покупателями и продавцами? Почему такая странная юридическая "конструкция" использована?

Какого рода возражения выдвигали ответчики (один из них) в суде?

[sunann]

Огромное Вам спасибо, что откликнулись на мою просьбу высказать свою точку зрения и помочь мне разобраться в сложившейся ситуации!
Сразу отмечу, что ни суд первой инстанции, ни суд кассационной и надзорной инстанций не рассматривал данное дело независимо, объективно и беспристрастно; были обстоятельства, позволяющие в этом сомневаться. Насколько я знаю, даже заявляли отвод судье в суде первой инстанции, подавали жалобы на действия судьи в соответствующие органы и т.п. Но это, как Вы понимаете, не дало и не могло дать никаких результатов. Обращаясь в Верховный суд, мы надеемся именно на справедливое решение.
Далее, что касается фактических отношений между двумя сторонами. Покупатели были и являются на настоящий момент участниками ООО. В 2006 году Продавцы также стали участниками данного ООО. Между 4 участниками сложились доверительные отношения. После Продавцам стало известно о долгах Покупателей перед третьими лицами. Один из Покупателей попросил Продавцов вернуть эти долги, Продавцы согласились и исполнили все долговые обязательства Покупателей перед третьими лицами. Необходимо указать, что ни отношения между Покупателями и третьими лицами, ни отношения между Продавцами и Покупателями по возврату долга никак не оформлялись. Позже доверительные отношения между Продавцами и одним из Покупателей испортились, и Продавцы решили надлежащим образом оформить свои отношения с Покупателями, опасаясь, что наличие только устного обязательства Покупателей о возврате Продавцам выплаченной третьим лицам суммы, не позволит им в будущем вернуть эти деньги. Один из Продавцов не подписал бы договор займа, поэтому был заключен договор купли-продажи недвижимости под условием. Как впоследствии пояснял Продавец, он решил, что сумма в размере 2 000 000 руб. – это цена недвижимости, подлежащей продаже, договором предусмотрена оплата этого товара в рассрочку; никаких долгов у него перед Продавцами нет и никогда не было, кроме того, не приведено никаких доказательств заключения договора займа.
Но, как я уже указала, второй Продавец все понял правильно. Заявленный иск признал в полном объеме, неоднократно давал пояснения в ходе судебного разбирательства, согласно которым «подписал он этот договор без принуждения, он не возражает, что общий долг составляет 2 000 000 руб., эта сумма не является оплатой за продаваемую недвижимость, это именно долг; по договору Продавцы обязуются в будущем продать нам недвижимость, а мы обязуемся вернуть им по частям долг».
Отмечу, что все вышесказанное о фактических отношениях между Продавцами и Покупателями и настоящих мотивах составления именно такого договора известно мне только со слов, но, на мой взгляд, такое объяснение вполне оправдано.
Другой Продавец подал встречный иск, просил расторгнуть данный договор на основании пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ, ничем фактически не обосновав свое требование и не обратив внимание собственно на п. 2 ст. 451 ГК РФ, согласно которому договор может быть расторгнут при наличии одновременно условий, указанных в следующих 4 пунктах.

[Стряпчий_СПб]

Секундочку, я что-то запутался. "Продавцы" погасили долг за "Покупателей". В последствие Продавцы решили заключить с покупателями договор по форме являющийся договором купли-продажи недвижимости, но фактически являщимся договором займа (по мнению Продавцов).

Но почему один из "Продавцов" отказывался бы подписать договор займа (в свою пользу)? Почему один из Продавцов именно оспаривал этот договор? Это то же самый Продавец или другой?

Наконец, Вы сторону "Продавцов" или "Покупателей" представляете?

[sunann]

Извиняюсь, это описка. Я представитель Продавцов. Один из Покупателей не подписал бы договор займа. Один из Покупателей возражал против заявленных Продавцами требований о возврате долга.

[Стряпчий_СПб]

sunann,
К сожалению, надзорная жалоба в Верховный Суд по указанным Вами основаниям мне представляется бесперспективной.

Мое мнение, в Вашем случае следует заявить новый иск в первую инстанцию о компенсации вследствие неосновательного обогащения, привлечь в дело в качестве третьих лиц бывших кредиторов "Покупателей" и использовать упомянутый выше договор как письменное признание долга.

[sunann]

Я согласна с Вами, что процент того, что Верховный суд тщательно и подробно рассмотрит надзорную жалобу очень и очень мал, не говоря уже об изменении или отмене вынесенных ранее судебных постановлений. Но позиция клиентов такова: «Если есть хоть один шанс из тысячи, мы должны его использовать». Поэтому мне нужно делать все возможное.
Согласно п. 2 ст. 61 ГПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В мотивировочной части определения суда кассационной инстанции указано, что спорный договор является незаключенным. В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента заключения. Таким образом, незаключенный договор не влечет за собой никаких правовых последствий; ни один пункт незаключенного договора не будет иметь какой-либо силы для сторон. Кроме того, по п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора всегда является существенным. Как было установлено в ходе судебного разбирательства, стороны спорного договора по-разному поняли это условие. Один из Продавцов расценил 2 000 000 руб. как цену недвижимости, следовательно, он, подписывая этот договор, не признавал свой долг. Как в этом случае можно использовать спорный договор в качестве письменного признания долга? А если данный договор не считался бы незаключенным, хотя бы в части подтверждения задолженности, то тогда, на мой взгляд, действительно его можно было бы расценивать таким образом.
Эксперты Научно-консультативного совета при ФАС ВВО в Рекомендациях "О практике применения гражданского законодательства", одобренных Президиумом суда (протокол заседания Президиума от 14.03.2008 N 1), согласны с Вашей позицией и указывают, что незаключенность договора означает его юридическое отсутствие, что исключает исполнение договора и применение правил реституции (ст. 167 ГК РФ). К фактически сложившимся отношениям участников гражданского оборота применяются положения ГК РФ о неосновательном обогащении (глава 60). Но согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Покупатели должны были приобрести имущество за счет другого лица. Но как в этом случае доказать сам факт передачи денег, другими словами, факт приобретения этих денег Покупателями за счет Продавцов? Если договор признан незаключенным, его как бы нет и никогда не было, следовательно, у нас вообще нет никаких доказательств факта передачи денег.
Я согласна с Вами, что фраза«настоящим Покупатели подтверждают свою задолженность перед Продавцами в размере 2000 000 руб.»не раскрывает основание этого долга: заем или что-то другое. Следовательно, как я поняла, на Ваш взгляд, данный договор нельзя расценивать как смешанный, т.к. в смешанном договоре должны содержаться элементы различных договоров (не менее 2 договоров). В спорном договоре присутствуют только элементы предварительного договора купли-продажи недвижимости и отлагательное условие. Т.е. права и обязанности по предварительному договору должны были возникнуть после выполнения условия. К тому же предмет спорного договора един и неразрывен. Правильно?
Почему Вы предлагаете привлечь в новом процессе бывших кредиторов Покупателей в качестве третьих лиц? Ведь согласно п. 1 ст. 43 ГПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Я думаю, что на их права и обязанности вынесенное постановление никак не повлияет.Может быть, допросить в качестве свидетелей? И если отношения по договору займа не возникали между Продавцами и Покупателями, то ссылка на свидетельские показания будет допустимой? С другой стороны, между ними и Покупателями тоже никак не оформлялись отношения, хотя по сути дела, между ними должен был быть заключен договор займа, а после имел место перевод долга, который тоже должен был быть оформлен в письменной форме?
Вопросов больше, чем ответов. Еще раз спасибо Вам за помощь. Если сможете ответить на новые вопросы, буду очень Вам благодарна.