[Александрина-]

Добрый день!
Уважаемые юристы, посмотрите, пожалуйста договор.
Есть ли в нем какие-либо подводные камни и стоит ли заключать договор на таких условиях.
Предстоит ответственное дело - покупка квартиры, а я в юриспруденции не очень сильна.
Буду очень признательна всем кто откликнется!!!

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Стороны обязуются в будущем заключить Договор купли-продажи Квартиры (далее Основной договор) согласно которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить стоимость квартиры, которая располагается в жилом доме по адресу: ________________________________________ и имеет следующие ориентировочные характеристики:
далее по тексту – Квартира.
1.2. Стороны обязуются заключить Основной договор не позднее 15 рабочих дней с момента получения Продавцом Свидетельства о регистрации права собственности на Квартиру. Полная оплата стоимости Квартиры является обязательным условием возникновения у Покупателя права на оформление Квартиры в свою собственность.
1.3. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанная Квартира не отчуждена, не заложена, в споре, аренде, под арестом (запрещением) не состоит, скрытых дефектов не имеет, свободна от каких-либо обременений. В указанной квартире на регистрационном учете никто не состоит.
1.4. Предметом Основного Договора является купля – продажа Квартиры.
Продавцом Квартиры по Основному Договору является Общество с ограниченной ответственностью _______________. Покупателем Квартиры по Основному Договору является ____________________.
1.5. Продавец гарантирует, что до момента подписания Основного договора он не будет заключать аналогичные договоры с иными лицами в отношении Квартиры, а также не будет совершать в отношении Квартиры никаких иных действий, которые могут повлечь ее обременение или отчуждение третьим лицам.

2. ПОРЯДОК, СРОКИ И ФОРМА РАСЧЕТОВ.
2.1. Стоимость Квартиры составляет____________________(НДС не облагается) из расчета стоимости одного квадратного метра ____________________________.
2.2. Особым способом обеспечения исполнения Сторонами своих обязательств по настоящему договору является перечисление Покупателем стоимости Квартиры на расчетный счет Продавца до момента подписания сторонами Основного договора. Расходы, связанные с банковской операцией по перечислению указанных денежных средств, возлагаются на Покупателя.
Данные денежные средства при заключении Сторонами Основного договора купли-продажи засчитываются в счет обязательства Покупателя по оплате Квартиры по Основному договору.
2.3. Стоимость Квартиры, оговоренная в п. 2.1. настоящего договора, перечисляются Покупателем в следующем порядке:________________________________ _________________________
2.4. Стороны обязуются завершить расчеты по оплате полной стоимости Квартиры, определяемой с учетом расходов, оговоренных в п. 4.1. настоящего Договора, не позднее дня подписания Основного договора.
2.5 Продавец передает, а Покупатель принимает Квартиру не позднее дня заключения Основного договора при условии выполнения Покупателем всех обязательств, в т.ч. по оплате полной стоимости Квартиры.
2.6. С момента подписания сторонами Акта приема-передачи риск случайной гибели или случайного повреждения Квартиры несет Покупатель.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
3.1. Обязанности Продавца:
3.1.1.Заключить с Покупателем Основной договор, согласно которого Продавец обязуется передать Квартиру в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять Квартиру и оплатить ее стоимость.
3.1.2. При условии полного и надлежащего исполнения Покупателем своих обязательств по данному договору, подготовить пакет документов, необходимый для регистрации Основного договора купли-продажи Квартиры и перехода права собственности к Покупателю.
3.1.3. В период действия настоящего договора не реализовывать права на Квартиру третьим лицам.
3.1.4. Уведомить Покупателя о факте оформления права собственности на Квартиру с приложением копий подтверждающих документов.
3.2. Обязанности Покупателя:
3.2.1. Заключить с Продавцом Основной договор купли-продажи Квартиры, оплатить полную стоимость Квартиры, определяемую с учетом п. 4.1. настоящего договора, оказать необходимое содействие Продавцу в обеспечении государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру, в т.ч. предоставить все необходимые документы и информацию.
3.2.2. После передачи Квартиры Покупателю по Акту приема-передачи:
3.2.2.1. оплатить (компенсировать) расходы Продавца по содержанию Квартиры и общего имущества в жилом доме, в котором располагается Квартира (соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество), понесенные им с момента ввода дома в эксплуатацию до момента заключения Основного договора купли-продажи с Покупателем.
3.2.2.2. нести расходы по содержанию Квартиры, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в жилом доме, в котором располагается Квартира, соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество, для чего заключить с эксплуатирующей организацией договоры о предоставлении коммунальных услуг и о долевом участии в расходах по содержанию, ремонту и техническому обслуживанию жилого дома, в котором располагается Квартира, придомовой территории:
3.2.2.3. заключить соглашение о передаче эксплуатирующей организации прав по управлению своей долей площади, находящейся в общей долевой собственности в вышеуказанном жилом доме.

4. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ.
4.1. Покупатель осведомлен и согласен с тем, что готов компенсировать расходы по содержанию и техническому обслуживанию Квартиры и общего имущества в жилом доме, в котором располагается Квартира (соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество), произведенных Продавцом с момента ввода дома в эксплуатацию до момента подписания Сторонами Основного договора.
4.2. Стороны исходят из того, что свидетельством качества Квартиры, соответствия ее проекту, строительно-техническим нормам и правилам является Разрешение на ввод объекта (жилого дома, в котором находится Квартира) в эксплуатацию, выданное в установленном порядке до момента заключения Основного договора. Стороны пришли к соглашению о том, что претензии по качеству Квартиры (в случае их наличия), связанные со скрытыми дефектами и строительными недостатками предъявляются Покупателем непосредственно строительной или эксплуатирующей организации в соответствии с действующим законодательством.
4.3. Покупатель осведомлен о возможности образования для управления имуществом в жилом доме, в котором располагается Квартира, Товарищества собственников жилья (далее – Товарищество) в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации. Покупатель вправе стать членом Товарищества после получения права собственности на Квартиру путем подачи соответствующего заявления в Товарищество.
4.4. Покупатель не вправе осуществлять перепланировку и/или переоборудование Квартиры до момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру без согласия Продавца.
4.5. Покупатель не вправе без предварительного письменного согласия Продавца передавать свои права и/или обязанности по настоящему Договору третьим лицам и/или обременять их каким-либо иным образом, в т.ч. передавать в залог.
4.6. Покупатель становится собственником Квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателю на основании Основного Договора купли-продажи.
Государственная регистрация Основного договора купли-продажи Квартиры и перехода права собственности на Квартиру осуществляется Продавцом за счет Покупателя.
4.7. В случае подписания по инициативе Покупателя настоящего договора у нотариуса он обязуется лично присутствовать при подписании, предоставить все необходимые документы, а также нести все расходы по оплате услуг нотариуса.


5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.
5.1. В случае невнесения Покупателем по его вине в сроки, установленные настоящим договором, полной стоимости Квартиры с учетом п. 4.1., он уплачивает Продавцу пеню в размере 0,1 % (ноль целых одна десятая) процента от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.
5.2. За задержку в заключении Основного договора купли-продажи или передаче Квартиры Покупателю в срок и на условиях, установленных настоящим договором, при условии полного и надлежащего выполнения Покупателем своих обязательств, Продавец уплачивает Покупателю за каждый день просрочки пеню в размере 0,1 % (ноль целых одна десятая) процента от цены Квартиры, но не более (семи) 7%.
5.3. В случае расторжения настоящего договора по инициативе Покупателя, Покупатель уплачивает неустойку в размере 7 (семи) % от стоимости Квартиры.
5.4. Оплата штрафных санкций не освобождает Стороны от обязанности исполнить обязательства, принятые на себя по настоящему договору.
5.5. В случае отказа регистрирующего органа в регистрации Основного договора купли-продажи по причинам, независящим от Сторон, Продавец возвращает Покупателю все внесенные в порядке, установленном в настоящем договоре, денежные средства в полном объеме. Стоимость произведенных Покупателем в Квартире неотделимых улучшений Продавцом не компенсируется.

6. РАСТОРЖЕНИЕ И ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА.
6.1. Расторжение или изменение настоящего договора должно быть оформлено Сторонами в письменном виде, путем подписания ими соответствующего документа (протокола, соглашения и т.п.).
6.2. Одностороннее расторжение настоящего договора не допускается, кроме случая, указанного в п. 6.3. настоящего договора.
6.3. Продавец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора только в случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных настоящим договором. В этом случае Продавец возвращает Покупателю все денежные средства, перечисленные Покупателем в порядке, установленном настоящим договором, за вычетом пени, предусмотренной п. 5.1. настоящего договора. Стоимость произведенных Покупателем в Квартире неотделимых улучшений Продавцом не компенсируется.

7. ФОРС-МАЖОР (СЛУЧАИ ОСВОБОЖДЕНИЯ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ)
7.1. Стороны будут освобождены от ответственности за полное или частичное невыполнение ими своих обязательств, если неисполнение явилось следствием форс-мажорных обстоятельств.
7.2. К форс-мажорным обстоятельствам относятся события, на которые стороны не могут оказать влияние и за возникновение которых они не несут ответственность. В рамках настоящего договора такими обстоятельствами Стороны считают: землетрясение, наводнение, смерч и другие стихийные бедствия, военные действия, гражданские волнения, забастовки, а также изменения действующего законодательства, ограничения экономического и политического характера, непосредственно повлиявшие на исполнение обязательств по настоящему договору.
7.3. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств, обязана в срок не позднее 15 дней с момента наступления и прекращения вышеуказанных обстоятельств, уведомить другую Сторону об их наступлении и прекращении в письменной форме (любыми средствами связи).
7.4. С момента наступления форс-мажорных обстоятельств сроки обязательств по настоящему договору отодвигаются на время действия таких обстоятельств.
7.5. Если форс-мажорные обстоятельства будут продолжаться более трех месяцев, то Стороны встретятся, чтобы обсудить, какие меры им следует принять для ликвидации последствий. Однако, если Стороны не смогут договориться, любая из Сторон вправе расторгнуть настоящий договор при условии выполнения ею принятых на себя обязательств по настоящему договору.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ.
8.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора,
вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
8.2. Содержание статей Гражданского Кодекса РФ: ст.161 (Сделки, совершаемые в простой письменной форме), ст.162 (Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), ст.164 (Государственная регистрация сделок), ст.209 (Содержание права собственности), ст.223 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), ст.288 (Собственность на жилое помещение), ст.460 (Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), ст.461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), ст.549 (Договор продажи недвижимости), ст.550 (Форма договора продажи недвижимости), ст.551 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), ст.554 (Определение предмета в договоре продажи недвижимости), ст.555 (Цена в договоре продажи недвижимости), ст.556 (Передача недвижимости), ст.557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), ст.558 (Особенности продажи жилых помещений), статей Семейного Кодекса: ст.34 (Совместная собственность супругов), ст.35 (Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов), статьи 38 Жилищного кодекса (Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме) Сторонам известно.
8.3. С момента вступления настоящего договора в силу все ранее заключенные между Сторонами договоры и соглашения относительно предмета настоящего Договора теряют свою силу.
8.4. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по настоящему Договору, будут решаться Сторонами путем переговоров. Если спор не будет урегулирован путем переговоров, он подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения Продавца.
8.5. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Договору.
8.6. Договор составлен в 2 (двух) идентичных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

[Юркон]

Лично я такой договор заключать не советую. Конечно я не знаю как реально обстоят дела с вашим «Продавцом», но по тому тексту, который содержится в так называемом «предварительном договоре», у меня сложилось впечатление, что Продавец — это Застройщик, который в целях скорейшего привлечения Ваших денежных средств и без ущерба для себя, использует типичную «серую схему». Смысл данной схемы в том, что фирма Застройщик вместо того, что бы заключить договор о долевом участии, заключает с Вами «предварительный договор купли-продажи», в соответствии с которым Вы внесете в качестве предварительной оплаты денежные средства (кстати, это у Вас уже указано в п.2.2.). Застройщик, в свою очередь, обязуется к определенному моменту времени построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного дома, оформить право собственности на него, после чего заключит с Вами основной договор купли-продажи квартиры. Все было бы прекрассно, если бы не много огромных НО!!!. Дело в том, что данный предварительный договор, в отличие от договора долевого участия, ни где не регистрируется, а поэтому ваш Продавец хоть и пишет в своем договоре, что он «клянется никому больше квартиру не продавать» (п.1.5, п.3.1.3 договора), может спокойно нарушить данное им обещание и в целях привлечения еще большего количества денежных средств, заключит такие же предварительные договоры на вашу квартиру с другими «Покупателями» либо просто после того как дом будет построен и он зарегистрирует свое право собственности вместо того, чтобы продать Вам квартиру, продаст ее другому Покупателю, при этом гораздо дороже. А вы как несостоявшийся покупатель по предварительному договору купли-продажи сможете потом только требовать от Застройщика выплаченных вами ранее денег. Короче говоря такой предварительный договор, как сказал один мой знакомый, можно считать "джентльменским соглашением".
Если все таки дела обстоят так как на самом деле, то есть Продавец — он же Застройщик, то если он такой честный, то почему не заключает с вами договор долевого участия, так как это указано в законе?! Ну видимо потому, что он не хочет брать на себя ответственности. И в лучшем случае он конечно же после регистрации за собой права собственности продаст Вам эту квартиру, а в худшем случае все случится так как описано выше.
Все таки пугает меня такой договор. И советую его не заключать. Ну взять хотя бы пункт 1.2. Договора «Стороны обязуются заключить Основной договор не позднее 15 рабочих дней с момента получения Продавцом Свидетельства о регистрации права собственности на Квартиру. Полная оплата стоимости Квартиры является обязательным условием возникновения у Покупателя права на оформление Квартиры в свою собственность». На мой взгляд условие просто ужасное. Хотя бы по тому, что не понятно, а когда же Продавец зарегистрирует за собой право собственности (через 3 или 10 лет, а может никогда), чтобы уже начать 15 дней отсчитывать, для заключения основного договора??!!! Более того, я уже молчу о том, что заключать предварительный договор на квартиру право собственности на которую нет у самого Продавца, мягко говоря не возможно и глупо.Александрина, если все таки моя мысль, возникшая после прочтения вашего договора, не была верна (то есть нет здесь никакого застройщика, а продавец — он просто продавец Общество с ограниченной ответственностью (п. 1. 4. договора)), то все равно заключать предварительный договор с Продавцом, не имеющим право собственности нельзя, так как сам договор будет ничтожным. Так как не может Продавец заключать предварительные договоры на то, что ему самому не принадлежит (он не собственник, а может никогда им не стать).!! Надеюсь мысль моя понятна.

[Beesmax]

Согласен с Юрконом, соглашение мутное.
Я бы дополнительно выделил следующие моменты:
1. если Продавец - строитель квартирного дома, в согл. необходимо указать, не позднее какого месяца и года он обязуется исполнить обяз-ва и заключить основной договор.
2. все-таки дополнить п. 3.1 обязанностью Продавца передать квартиру по акту приема-передачи и соотв. документы.
3. ответственность сторон явно несправедлива (Продавцу %, но не более 7, а покупателю - по полной). И вообще, в данном случае права покупателя защищены Законом о защите прав потребителей. % можно отсудить по нему (есть практика).
4. "гражданские волнения, забастовки, а также изменения действующего законодательства, ограничения экономического и политического характера" - бред сивой кобылы и юридическое извращение (даже скорее неюридическое).

[Radi]

Да , в предварительном договоре вам нужно указать точные сроки, иначе вам будет трудно вернуть вложенные деньги в соответсвии с вашим п. 1.2... У строителей нынче много отговорок

[Александрина-]

Огромное спасибо ВСЕМ за советы и за то, что не оставили без внимания мой вопрос!!!