[Ната565]

Подскажите, пожалуйста, как поступить в сложной ситуации? В марте 2008 года была совершена сделка купли-продажи нежилого объекта, в установленный срок покупатель получил свидетельство подтверждающее переход права. От имени продавца договор подписал представитель по доверенности, с ним же была согласована стоимость объекта и ему же были переданы под расписку деньги (которые он затем передал продавцу). Получив договор в Росрегистрации, покупатель обнаружил ошибку (опечатку) в стоимости объекта. Ошибка (опечатка) существенно изменила смысл договора и увеличила ранее оговоренную сторонами договора стоимость объекта в несколько раз. Покупатель обратился к представителю продавца за исправлением ошибки, однако тот ответил, что его доверенность уже аннулирована, и внести изменения в договор, а также подписать другие документы от имени продавца он не может, посоветовал обратиться к самому продавцу. Покупатель подготовил дополнительное соглашение и почтой направил его продавцу, с просьбой изучить, подписать и зарегистрировать, как того требует закон, однако продавец проигнорировал покупателя, не дал ни согласия, ни отказа, на контакт не идет. Как поступить в данной ситуации? Если обратиться в суд, то какой будет предмет иска? Можем ли мы просить суд утвердить изменения в договор в порядке 450 ГК РФ или просить суд признать ЧАСТИЧНО недействительным договор в части стоимости (в порядке 180 ГК)? Не повлечет ли это за собой признание договора недействительным ПОЛНОСТЬЮ? Этот момент очень важен, так как покупатель уже произвел реконструкцию объекта, вложил в него некую (большую) сумму и предоставил в залог в банк, поэтому признание договора недействительным, со всеми вытекающими последствиями, очень не выгодны покупателю и повлекут для него серьезные убытки, однако очень выгодны продавцу и будут расценены им, наверное, как "подарок судьбы"? Что делать? Посоветуйте как правильно поступить, может есть еще какие-то варианты кроме перечисленных выше. Буду очень признательна ответам.

[Визувий]

Относительно того, что увеличение цены вследствие ошибки - подарок судьбы для продавца - спорный момент, так как продавец должен был получить оплату под расписку, в которой указывалось, что последний получает оплату в счет договора такого-то в полном размере. Теперь вопрос другой - НАЛОГИ. В связи с тем, что сумма объекта увеличилась - увеличится налог. В таком случае необходимо писать заявление на внесение изменений в связи с ошибками, допущенными при регситрации. Не уверен, но, в связи с тем, что переход права уже зарегистрирован, думаю, что заявление может подаваться от Вашего имени. Попробуйте проконсультироваться с Регистрацией напрямую. Удачи.

[Ната565]

Кроме того, выяснилось, что продавец подал в суд на своего представителя по доверенности, предмет иска - взыскание задолженности. В обоснование своих требований, продавец указал на то, что представитель действовал в рамках договора поручения, которым является доверенность, а так как по договору поручения поверенный обязан передать доверителю все полученное по сделке, он - представитель, этого не сделал, то есть отдал не все деньги, ведь в договоре купли-продажи указана сумма намного больше чем так, которую продавец получил от представителя. Вот такие встречаются умельцы. Большая просьба, посоветуйте как быть? Представитель по доверенности обратился к нам за помощью, казалась бы что проще, допустили ошибку - исправте ее, но на практике получается все гораздо сложнее. Заранее благодарю за ответы.

[Визувий]

А Вы не допускаете, что поверенный и доверитель в сговоре? Доверитель сейчас взыщет с поверенного недостающую сумму, а тот в порядке регресса с Вас. В принципе даже, если не в сговоре, такая ситуация также возможна.

[Ната565]

Нет, доверитель и поверенный не в сговоре, я это точно знаю, но мне непонятно, на основании чего поверенный может подать в суд на покупателя (в порядке регресса). Кроме того, у поверенного в доверенности было право на подписание предварительного договора и получения аванса. Так вот, между ним и покупателем есть подписанный предварительный договор с правильной суммой, а также все расписки. Воля сторон была направлена у продавца (читать у представителя) - на продажу обекта за определенную сумму, у покупателя - на покупку за эту же сумму. Сумма-то оговорена как устно, так и в предварительном договоре, ну а в основном допустили ошибку, это же человеческий фактор. Раньше, когда нотариусы делали договоры, они их зачитывали вслух, ну а сейчас никто вообще ничего не читает, все делается на бегу, а юрист потом разгребай. Самое обидное, что по такому вопросу судебной практики вообще нет.

[Алерина]

Вас должны привлечь в процесс в качестве третьего лица, а Вы можете подать встречный иск об исправлении опечатки, тем более, что поверенный поддержит Ваш иск. Можно провести анализ стоимости аналогичной недвижимости на дату продажи, в конце-концов - независимую оценку. Что касается предварительного договора, то он должен быть заключен с регистрацией в УФРС (п. 2 ст. 429 ГК РФ), сомневаюсь, что его регистрировали, следовательно и ссылка на него может быть не принята судом во внимание. Все зависет от того насколько сильно увеличилась сумма договора, если это явная опечатка, то проблем быть не должно.

[Ната565]

В цене договора действительно допущена опечатка и признает как покупатель, так и представитель по доверенности, но как ее исправить? Договор купли-продажи нежилой недвижимости регистрации не подлежит, регистрации подлежит только лишь переход права собственности на эту недвижимость, соответственно не подлежит регистрации и дополнительное соглашение к этому договру о внесении изменений. Может быть просить суд утвердить дополнительное соглашение о внесении изменений и признать его неотъемлемой частью договора?

[Никитина Марина Алексеевна]

Сообщение от Алерина

Что касается предварительного договора, то он должен быть заключен с регистрацией в УФРС (п. 2 ст. 429 ГК РФ),

Предварительный договор о заключении договора купли-продажи недвижимости не подлежит регистрации в ФРС. Есть разъяснения ВАС.

[Никитина Марина Алексеевна]

При регистрации перехода права собственности продавец должен был подтвердить полную оплату по договору. Хотя все зависит от формулировок договора....

[Ната565]

Пункт договора, в котором допущена опечатка звучит так:
По соглашению сторон, общая продажная цена Объекта установлена в размере ХХХХ (ХХХХ) рублей. Указанная цена установлена соглашением сторон настоящего договора, является окончательной и изменениям не подлежит.
По заявлению сторон расчет между ними произведен до подписания настоящего договора.
Предварительный договор действительно регистрации не подлежит, имеется куча судебной практики на эту тему.
И все же, каким образом можно исправить ошибку? Закон предусматривает исправление ошибки, допущеной судьями при вынесении решений, а также исправление технической ошибки, допущенной государственными регистраторами при регистрации права собственности в ЕГРП, а допущенную в тексте договора ошибку, получается исправить можно только через суд, да и то непонятно с каким иском в этот суд идти.