[mishanik]

Ситуация такая.

Продавец и Покупатель заключили предварительный договор, договорились заключить Основной договор через полгода. продается земельный участок. Свидетельство 1998 года, соответственно, нужен новый кадастровый паспорт. Документы вызвался оформлять покупатель. При проведении межевания было установлено, что фактически участок примерно на полторы сотки меньше площади в свидетельстве. (в предварительном договоре площадь не указана) Вариантов этого несколько - возможно, соседи подвинули границы, может, просто по результатам более точных измерений (т.е. продавец в этом не виноват).
Вопрос - может ли покупатель на основании этого требовать расторжения предварительного договора (в т.ч. судебного)? Например, на основании норм о существенном изменении обстоятельств.

[ИвановНиколай]

Думаю, что может. Площадь земельного участка безусловно существенное условие покупки такового.

[mishanik]

Хм. не спорю, площадь это важно. Но Документы 1998 года, соотвественно площадь участка является ориентировочной - может быть уточнена по результатам межевания. Жаль, что в предварительном договоре это не написано. Кроме того, площадь может быть другой из-за соседей - которые незаконно заняли чать участка. Это никак не влияет на возможность расторжения?

В любом случае, спасибо за ответ.

[Пулька]

Полагаю, что предварительный договор может быть признан незаключенным ввиду отсутствия согласованности предмета (площадь земельного участка). Тем более если нюансы определения такой площади отсутствуют в предварительном договоре. ст. 554 ГК РФ, п. 3 ст. 429 гк Рф.
А вы чего хотите? Расторгнуть или наоборот?

[mishanik]

Я хочу, чтобы спокойно можно было потратить аванс))) Согласен, опасность такая есть, но в договоре прописан адрес участка, а площадь есть в свидетельстве. Т.е. главной характеристикой участка является все-таки адрес. Но согласен, как возражение это очень весомо.

[Пулька]

Не согласна, что только адрес. Площадь и кадастровый номер тоже. Кроме того, При сделках с земельным участком должна быть обязательно указана категория земель (п.2 ч. 2 ст. 8 ЗК РФ). Так что если есть риск, что покупатель может от сделки отказаться аванс лучше попридержать ).

[mishanik]

кадастровый номер, категория земель конечно есть. Вопрос не в этом. Площадь есть в сидетельстве, документы собирает покупатель, свидетельство ему передано, т.е. о площади (приблизительной или нет) он знает.

[mmakcon]

ВЫ не забывйте, что в случае отказа покупателя подписать основной договор, задаток остается у продавца, а что касается соток, соседи подписали акт межевиков?

[mishanik]

у нас задатка нет (аванс), полноценного межевания еще не было.

[mmakcon]

Советую подписать предварительный договор, а если площадь по документам не соответствует реальной то просто снизте цену на земельный участок, если это возможно и спите спокойно!