[АлександрИонов]

Застройщик произвел перепланировку в квартире до ее передачи дольщику, передачу квартиры просрочил. Дольщик заявил иск о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, застройщик заявил встречный иск о расторжении договора участия в долевом строительстве. Застройщик утверждает, что дольщик сам произвел перепланировку в квартире, поскольку имел доступ для производства ремонтных работ. При этом Застройщик утверждает, что сам в течение полугода не имел доступа в квартиру, поэтому не мог своевременно выявить нарушения технической документации дольщиком. Указанные факты подтверждаются только свидетельскими показаниями работников застройщика - прораба и сторожа. В суде первой инстанции было вынесено решение об отказе в удовлетворении встречного иска, иск дольщика был удовлетворен частично. При этом суд первой инстанции признал, что перепланировку произвел дольщик, но счел это недостаточным основанием для расторжения договора и обязал застройщика передать квартиру как есть, указав на возможность узаконения перепланировки дольщиком по правилам гл. 4 ЖК РФ. Кассационная жалоба ответчика была оставлена без удовлетворения, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что договор в такой ситуации расторгнуть нельзя. Однако суд кассационной инстанции вернул дело на новое рассмотрение, указав, что следует внимательно исследовать вопрос о том, кем была произведена перепланировка и (общая мысль), если ее произвел дольщик, то нельзя взыскать неустойку и следует вернуть квартиру в состояние, соответствующее проектнодокументации (за счет дольщика, надо полагать). 27 июля - новое рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Вопрос: 1. можно ли на основании лишь свидетельских показаний работников застройщикасделать однозначный вывод? Естественно дольщику очень сложно найти свидетелей, никто не хочет связываться с застройщиком.
2. ст. 7 п.7 ФЗ №214 говорит о том, что если перепланировка произведена дольщиков, застройщик не несет за это ответствености. Можно ли на этом основании обязать застройщика передать квартиру как есть? Как после этого узаконить перепланировку?

Проблема довольно интересная, если кто дочитал до конца - буду очень благодарен за помощь )))

[ГОС]

так не поняла, а дом в эксплуатацию то сдали?

[Katarina-lil]

доступ для ремонтных работ был до ввода в эксплуатацию? чем подтверждается доступ? акт допуска для ремонта был? обмеры БТИ были и когда? что в паспорте БТИ, перепланировки в паспорте нет? А зачем Застройщику надо было производить перепланировку? По логике если бы он ее сделал без согласия дольщика (на этапе стройки), то должен был ее оформить в проектной и иной документации и в итоге получить нормальный паспорт БТИ соответствующий проекту, потому что по другому он бы завис из-за этой квартиры по всему дому. Что-то мне кажется что именно дольщик все-таки сделал эту саму перепланировку квартиры. В чем перепланировка заключалась?

[АлександрИонов]

Доступ для ремонтных работ был предоставлен дольщику до ввода в эксплуатацию. В качестве ремонтных работ предполагались паркет, кафель, установка сантехники и т.д. По устной просьбе дольщика застройщик снес две кирпичные стенки, отделявшие туалет, а сам туалет перекочевал в ванную комнату. Дом панельный, стенки кирпичные в полчирпича, на безопасность дома не влияют никак. Доступ для ремонта предоставили в апреле 2008, передать квартиру дожны были до 31 июня, по факту в эксплуатацию дом сдан 30 сентября 2008. После этого застройщик не прислал дольщику ни одного письма (как того требует закон) с предложением подписать акт приемки. В конце октября дольщик пишет письмо застройщику и не одно, с предложением подписать акт приемки-передачи и выплаты дольщику компенсации за нарушение сроков передачи квартиры, поскольку дольщик был вынужден проживать на съемной квартире. Юрист застройщика соглашается подписать акт, приезжает на квартиру на встречу с дольщиком. Здесь о предлагает дольщику подписать акт с указанием на то, что дольщик сам произвел перепланировку без ведома застройщика. Дольщик отказался. Юрист уезжает с угрозами. Через два дня дольщик, установивший в начале июня металлическую дверь на квартиру, не может попасть в нее, поскольку застройщик поменял личинку (он это отрицал, но на 3м засдании сознался).Тогда дольщик подал в суд на взыскание неустойки за просрочку и обязании застройщика передать квартиру. Юрист застройщика в суде заявил встречный иск о расторжении договора. Представил акт осмотра кватиры, который якобы производился в присутствии дольщика, под которым подписались сотрудники застройщика - прораб, сторож и еще два сотрудника. На месте, где должна была стоять подпись дольщика НАПЕЧАТАНО "от подписи отказался". Дата стоит 3 декабря - день, когда дольщик реально встречался с юристом застройщика, но ему ничего не предлагали.
Застройщик не отричает факт предоставления доступа дольщику для ремонтных работ. Это подтверждает письменным разрешением с печатью, имеющимся у дольщика. Но он утверждает, что с момента, когда долщик поставил металлическую дверь (начало июня 2008) и до осмотра 3 декабря НИКТО ИЗ СОТРУДНИКОВ ЗАСТРОЙЩИКА НЕ ВИДЕЛ КВАРТИРУ, поскольку дольщик (26 летняя мать одиночка с 2хгодовалым ребенком) не пускал их. Мол, они неоднократно в течение полугода (!) просили ее дать им ключ, а она вот не давала и все. При застройщика неоднократно указывает на то, что дольщик постоянно находился на объекте, проводил ремонтные работы, жапловался на отключение света и т.п. Но вот квартиру хоть убей за полгода никто не видел! Это подтверждают в судебном заседании свидетели - прораб и сторож застройщика. Когда 3 декабря, по их словам, представители застройщика увидели перепланировку, они сразц же пригрозили долщику сломать дверь, она им сразу отдала ключи (хотя до этого полгода они не могли их получить, а тут дольщик пошел на судебный конфликт - и сразу клюси отдал!). Тогда застройщик сменил ключи, "чтобы предотвратить дальнейшее уничтожение объекта" (цитата - встречный иск). Юрист застройщика не поленился, заказал внеплановую техническую инвентаризацию квартиры, получил кадастровый паспорт с отметкой о том, что разрешения на перепланировку нет. С такой отметкой УФРС право собственности не зафиксирует. Из ЖК РФ вытекает, что только собственник может узаконить перепланировку, а собственник все еще затсройщик, а он, логично, узаканивать ничего не собирается. Вот и стоят суды перед вопросом: а как же квартиру передать в имеющемся состоянии, если дольщик не сможет на нее получить право собственности?
Пока все. Очень прошу, помогите мудрым советом. Если будет интересно, могу осветить мою позицию по этому вопросу, которая, впрочем, областной суд не воодушевила.
Заранее спасибо!!!!!

[manalex]

Вот и стоят суды перед вопросом: а как же квартиру передать в имеющемся состоянии, если дольщик не сможет на нее получить право собственности?

1. Суды что ли предавать будут)))))))))
2. В чем суть спора в последней инстанции? Какие у кого требования?

[АлександрИонов]

Кассатор - Ответчик. Он требует отменить решение суда первой инстанции и вернуть дело на новое рассмотрение. Истец просит оставить решение без изменения. Областной суд приходит к решению отказать ответчику в удовлетворении кассационной жалобы, но (!) вернуть дело на новое рассмотрение, поскольку не исследованы, не учтены и не проверены надлежащим образом доводы ответчика о том, что произвел перепланировку сам истец. По мнению суда второй инстанции, договор расторгнуть нельзя, но вот вернуть квартиру в первоначальное состояние дольщик, судя по всему, будет обязан, если будет доказано, что именно он произвел перепланировку. У застройщика кроме 2х свидетелей-сотрудников и липового акта с подписями тех же сотрудников ничего нет, но у нас - вообще ничего нет! Соседи отказываются идти в суд - боятся. В ст.7 ФЗ-214 закреплено, что застройщик не несет ответственность за несоответствие объекта тедокум-ии, если оно явилось следствием ненадлежащего ремонта, произведенного дольщиком. Вопрос: можно ли это трактовать как необходимость для дольщика своими силами вернуть квартиру в первоначальное состояние? Или же застройщик просто не несет ответственность, предусморенную для него законом в той же ст. 7? И еще один: если суд утверждает, что нельзя передать квартиру в перепланированном варианте в принципе, как же тогда быть с тем, что ст. 7 закрепляет право дольщика (если застройщик осуществил перепланировку) потребовать в том числе соразмерного уменьшения цены, - в этом случае уменьшается цена договора а квартира, очевидно, передается с перепланировкой. Как в этом случае решается вопрос с регистрацией права собственноси квартиры несобствеником - дольщиком?

Заранее спасибо.

[Valentin-Sapiens]

1. Полагаю целесообразным поставить вопрос о признании права собственности (признание права).
2. После разрешения вопроса о признании права собственности (если это будет актуальным) поставить вопрос о передаче квартиры (исполнение обязанности в натуре).

[АлександрИонов]

Я думаю, иск о признании права собственности не прокатит. До момента передачи (а точнее, до регистрации права) объекта его собственником остается застройщик. Дольщик имеет лишь обязательственные права по отношению к застройщику, но не имеет вещных прав в отношении объекта. Поэтому и признать их не представляется возможным. Можно только требовать понудить ответчика к подписанию акта приемки, суд первой инстанции это и сделал, но кассация считает, что переоборудованную квартиру передать нельзя.

[Valentin-Sapiens]

1. Неоднократно участвовал в таких делах.
Обычно ситуация следующая. Дольщик всё по договору выплатил, а вторая сторона (называться может по-разному) документы не даёт, "динамит", ещё денег просит и т.д.
Когда ко мне первый раз дольщик пришёл, я задумался, какой способ защиты гражданских прав применить. Решил - признание права. Подал иск - признали. Дальше - даже не задумывался.
Отвечик (ответчики) приходят в суд и рассказывают, что они ответчики ненадлежащие, что между собой спорят кто кому сколько чего должен и т.д.
В моих случаях квартиры уже находились во владении дольщиков, некоторые даже жили, но без свидетельства о праве собственности и без регистрации по этой причине.
Отказов в иске не было ни разу.

2. Если исходить из договора подряда (об этом много писали) собственником созданной вещи является заказчик, а у подрядчика эта вещь находится во владении.
К "долёвке" я подхожу по аналогии: право собственности возникает у дольщика сразу.
В Вашем случае можно говорить о неопределённости в вопросе о том, кто собственник.
Если собственник - строитель, то договор следует именовать продажа недвижимости: собственник-строитель продаёт свою квартиру покупателю.
Такой договор подлежит гос. регистрации и считается заключённым с момента регистрации (п.3 ст.433, п.2 ст.558 ГК). Если продаётся "незавершёнка" договор не подлежит регистрации, но "незавершёнка" должна быть зарегистрирована.
На практике строители никогда не регистрируют "незавершёнку" дабы не создавать объект налогообложения.

3. Один раз к требованию о признании права я добавил требование о присуждении к исполнению обязанности в натуре, но потом отказался.
На основании решения суда ФРС регистрирует право собственности.
Отказов в регистрации на основании решения суда не было ни разу.
Если после этого вдруг кто-то будет удерживать и т.д. квартиру можно предъявить соответствующий иск.

Признание права - самый простой и эффективный способ. Но если Вы не ищете лёгких путей, не боитесь трудностей, успехов Вам!

[Katarina-lil]

зачем вы вообще говорили, что вы имели доступ к этой квартире и что-то там делали, пуская бы застройщик это пытался доказать, тупо бы требовали исполнения договора от него, как будто вас там вообще никогда не было. До ввода в эксплуатацию он не имел права вас допускать в квартиру, так как это строящейся объект, напишите на них заявление в ГАСН, в прокуратуру, и в орган, контролирующий долевку (Моск. область - Минстройкомплекс), ну это так для профилактики. Согласна с Валентином, что призанют право собственности повсеместно, я бы сказала, почти не глядя. Признают право, зарегистрируете квартиру, делайте с ней что хотите она ваша, меняйте, замки, вызывайте милицию, если там кто-то будет вам препятствовать.
Какие были все-таки вами заявлены требования, только о взыскании неустойки или еще что-то? Вы подтверждали в суде (или еще какие-нибудь доказательства нормальные есть), что вы имели доступ в квартиру?