[maysky]

Можно ли признать договор купли-продажи нежилого помещения недействительным,если переход права собственности еще не зарегистрирован.

[_maximus_]

http://forum.zakonia.ru/showthread.php?t=109776
по нежилым помещением аналогично.

[sim-sim]

_maximus_, к сожалению вы не правы! Договоры направленные на отчуждение недвижимости нежилого назначения регистрации не подлежат, регистрируется только переход права собственности к покупателю п. 1ст. 551 ГК.
maysky, не понятно, что вы хотите узнать (с учетом других вопросов от вас). Опишите точно ситуацию и какую сторону вы представляете?

[maysky]

Интересны обе стороны(продавец-покупатель)
Допустим составляется основной договор купли-продажи с рассрочкой платежа.Соответственно возникает ипотека в силу закона.Обязательно ли регистрировать обременение сразу или можно сначала дождаться когда будет выплачена остальная часть денег,а потом уже регистрировать переход права без обременения.

В случае если какая либо из сторон не сможет выполнить условия договора,нет ли риска что сам договор в итоге признают недействительным по причине отсутствия регистрации ипотеки.

[sim-sim]

maysky, при регистрации перехода права собственности указание в договоре рассрочки платежа и/или отсутствие оплаты влечет автоматически внесение записи об обременении в силу закона. В случае если стороны хотят избежать этого, то в договоре указывается :"Стороны установили, что выполнение Покупателем обязательств по оплате в рассрочку не обеспечивается залогом в силу закона и указанный Объект не признается сторонами находящимся в залоге у Продавца". Учитывая то, что ДКПН нежилого назначения считается заключенным с момента подписания, то признать его недействительным по причине отсутствия регистрации залога нельзя. Расторгнуть ДКПН можно до регистрации перехода права во вне судебном порядке, подписав соглашении о расторжении. Если регистрация перехода права прошла, то договор при ненадлежащем исполнении обязательст по оплате можно расторгнуть только в судебном порядке, но при этом следует учитывать, что расторжение договора не влечет обратного перехода права собственности на объект (при условии что в договоре не указано условие, о возврате объекта и погашении записи о переходе права в ЕГРП). Для признания договора недействительным нужны другие основания - отсутствие обязательных условий, отсутствие/ограничение права у продавца на заключение сделки и т.д. и т.п.

[maysky]

Сообщение от sim-sim

maysky, Если регистрация перехода права прошла, то договор при ненадлежащем исполнении обязательст по оплате можно расторгнуть только в судебном порядке, но при этом следует учитывать, что расторжение договора не влечет обратного перехода права собственности на объект (при условии что в договоре не указано условие, о возврате объекта и погашении записи о переходе права в ЕГРП). Для признания договора недействительным нужны другие основания - отсутствие обязательных условий, отсутствие/ограничение права у продавца на заключение сделки и т.д. и т.п.

Т.е. продавец не сможет получить обратно свое имущество,а покупатель соответственно не сможет его вернуть(не считая что если будет взаимное согласие сторон)если не пропишет в договоре ,что при ненадлежащем исполнении договора имущество переходит обратно к продавцу,а покупателю возвращаются деньги,я правильно понял?

[sim-sim]

Рассматриваются следующие варианты - ДКПН при ненадлежащем исполнении оплаты покупателем при условии отсутствия права залога в силу закона у продавца (в договоре указано). Договор действует до полного исполнения обязательств сторонами, продавец передал объект, переход права зарегистрирован его обязательства полностью выполнены, встречное обязательство покупателя - принять полностью выполнено, оплатить определенную сумму в указанные сроки, нарушено, соответственно иск о взыскании денежных средств + % по 395 ГК. Односторонний отказ от договора и требование о расторжении со стороны продавца в этом случае не принимается, можно рассматривать только денежные требования. Следующая ситуация - ДКПН с условиями о залоге в силу закона, т.е. до полной оплаты объект находится в залоге, наложено обремение. Обращаю внимание на следующие, заложить можно только то, на что есть право собственности, соответственно должен быть зарегистрирован переход права на объект. При нарушение условий договора обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в рамках действующего законодательства, покрытие убытков продавца за счет денег от продажи объекта в рамках исполнительного производства, на основании решения суда. Все это муторно и долго. Для этого и предусматриваются условия договора, позволяющие избежать временных и материальных затрат и решать вопросы во вне судебном порядке, но в таких случаях это является прекращением обязательств и существует еше ряд необходимых действий. Есть другой вариант договора, например аренда с правом выкупа - переход права не регистрируется, хотя договор аренды (если предусмотрен срок более года подлежит регистрации), арендные платежи могут суммироваться и при подписании акта взаиморасчетов и отсутствия претензий у сторон регистрируется переход права собственности. Особенностью этого договора является обязательное указание выкупной цены и обязанность арендодателя передать объект аренды при полной выплате.

[maysky]

В том случае,если акт приема-передачи пока не подписывается до полного расчета за нежилое помещение (без регистрации перехода права),будет ли договор купли-продажи действителен?

[sim-sim]

акт приема-передачи является документом, который подтверждает факт исполнения стороной обязательства и на действительность/недействительность договора не влияет.

[mary76]

sim-sim, судя по вашим постампо отчуждению недвижимости, вы хорошо разбираетесь в вопросе...
Поясните мне разницу в ст.551 и ст.558 ГК? В чем разница между регистрацией перехода права собствености на основании КП и регистрацией договора (опять же) КП на недвижимость?
Что в первом случае любая, а во втором- жилая - вижу. Но на что это влияет (если влияет)?
Ведь переход права собствености итак на основании какого-либо договора отчуждения? А регистрировать договор купли-продажи - это одновременно и есть регистрировать переход права собственности. По-моему (как я это сейчас понимаю), регистрация перехода права собствености = регистрация договора
ПК. Разве не так?