[AnSB]

Может кто-нибудь владеет информацией. Имеется 3-квартирный дом, под ним земельный участок. Собственники квартир решили оформить в собственность земельный участок. Но им посоветовали какой-то странный путь. Все шаги они сделали: сформировали земельный участок, поставили на кадастровый учет, есть постановление администрации об утверждении границ земельного участка. По совету "Знающих людей" они заключили нотариальное соглашение, в котором отказались от прав на квартиры и закрепили доли в многоквартирном доме, затем обратились в архитектуру, чтобы изменить целевое назначение земельного участка на "индивидуальное жилищное строительство", т.к. им сказали, что иначе в ФРС им не выдадут зеленку на право собственности на земли. Однако, в изменении целевого назначения земельного участка им отказали.
Вопрос, как быть дальше? Может просто идти в ФРС и подавать документы на регистрацию ПС на землю? Подскажите список документов, кто знает.
Заранее всем спасибо

[rybin_av]

Сообщение от AnSB

Может кто-нибудь владеет информацией. Имеется 3-квартирный дом, под ним земельный участок. Собственники квартир решили оформить в собственность земельный участок. Но им посоветовали какой-то странный путь. Все шаги они сделали: сформировали земельный участок, поставили на кадастровый учет, есть постановление администрации об утверждении границ земельного участка. По совету "Знающих людей" они заключили нотариальное соглашение, в котором отказались от прав на квартиры и закрепили доли в многоквартирном доме, затем обратились в архитектуру, чтобы изменить целевое назначение земельного участка на "индивидуальное жилищное строительство", т.к. им сказали, что иначе в ФРС им не выдадут зеленку на право собственности на земли. Однако, в изменении целевого назначения земельного участка им отказали.
Вопрос, как быть дальше? Может просто идти в ФРС и подавать документы на регистрацию ПС на землю? Подскажите список документов, кто знает.
Заранее всем спасибо

Участок как общее имущество МКД не нуждается в регистрации прав на него в ЕГРП. Читаем ч. 5 ст. 16 ФЗ О введении в действие ЖК РФ:

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

и п. 2 ст. 36 ЗК РФ:

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Однако зарегистрировать его в ЕГРП можно, т.к. ППРФ №219 от 18 февраля 1998 г. предусматривает такую запись в ПОДРАЗДЕЛ I-1. При этом надо понимать, что никакого свидетельства о регистрации правообладателям не выдается.
Читаем письмо МЭРРФ от 16 октября 2009 г. N Д23-3410 о передаче з.у. под МКД:
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

[AnSB]

rybin_av, а если собственники квартир в доме собираются его продать? правильно ли я поняла, что в этом случае просто проводиться сделка по купле-продаже квартир (или долей в доме в нашем случае)? И еще, собственники хотели сделать пристройку к дому, но разрешение на это не дают, мотивируя тем, что сначала необходимо оформить права на землю. А если не дают зеленку, то как подтвердить право на землю? Спасибо.

[rybin_av]

Сообщение от AnSB

rybin_av, а если собственники квартир в доме собираются его продать? правильно ли я поняла, что в этом случае просто проводиться сделка по купле-продаже квартир (или долей в доме в нашем случае)? И еще, собственники хотели сделать пристройку к дому, но разрешение на это не дают, мотивируя тем, что сначала необходимо оформить права на землю. А если не дают зеленку, то как подтвердить право на землю? Спасибо.

Что собираются продать - участок отдельно от дома?
Читайте ч. 4 ст. 37 ЖК РФ. Они не вправе продавать участок, равно как и любое другое общее имущество МКД, т.к. у них общая долевая собственность, из которой доли в натуре не могут выделяться и продаваться отдельно от квартир.
По поводу сделок с квартирами и их соотношения с общим имуществом МКД читаем ч. 2 ст. 37 ЖК РФ:

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Пристройку к дому пусть делают, но для этого им надо в порядке ст. 44 ЖК РФ провести общее собрание собственников МКД, принять решение об использовании участка под МКД для пристройки.
Доказательством их прав на участок в данном случае является кадастровый паспорт на з.у.
Но в принципе любой из них может обратиться с этим паспортом в ТО Росреестра и потребовать внести запись в ЕГРП на основании кад. паспорта. ТО Росреестр не вправе будет отказать. Никаких свидетельств о праве на участок оформляться не будет. Но права могут быть подтверждены выпиской из ЕГРП, которая имеет для третьих лиц в данном случае силу, равную свидетельству о праве.

[AnSB]

Спасибо. Еще один вопрос. А возможно ли в нашем случае все-таки поменять целевое назначение земельного участка на "индивидуальное жилищно строительство" и получить зеленку на землю? Может есть такая практика.

[rybin_av]

Сообщение от AnSB

Спасибо. Еще один вопрос. А возможно ли в нашем случае все-таки поменять целевое назначение земельного участка на "индивидуальное жилищно строительство" и получить зеленку на землю? Может есть такая практика.

Тогда им надо по суду признавать свои квартиры как самостоятельные части дома (самостоятельные дома), т.е. надо избавиться от режима МКД. Тогда не надо будет изменять целевое назначение участка, оно само собой изменится в связи с изменением (исчезновением) режима МКД. Это можно сделать только в суде путем признания квартир самостоятельными объектами. Насколько это реально? Это заочно не скажешь. Это зависит функциональной инфраструктуры данного дома (водоснабжения, отопления, электросети, канализации и т.п.).

[Денко]

Сообщение от AnSB

Имеется 3-квартирный дом, под ним земельный участок. Собственники квартир решили оформить в собственность земельный участок.

Удивительно почему такие дома признают (видать очень продвинутые чинуши) многоквартирными домами, ведь есть же в ГрК РФ понятие дома блокированной застройки (и в СНИПах тоже есть), состоящего из блоков (квартир) и имеющего свои земельные участки у каждого блока. Фактически это ИЖС, только вот закон такие дома прямо к ИЖС не относит (упущение). До сих пор не разобрались на местах, что считать МКД, что ИЖС, что домами блокированной застройки и т.д. Когда же, наконец, внесут ясность, каким-нибудь законом в эти понятия!

Сообщение от AnSB

затем обратились в архитектуру, чтобы изменить целевое назначение земельного участка на "индивидуальное жилищное строительство", т.к. им сказали, что иначе в ФРС им не выдадут зеленку на право собственности на земли. Однако, в изменении целевого назначения земельного участка им отказали.

Чем мотивировали отказ, очень интересно? Видать терять управляющая компания не захотела кормовую базу.

[AnSB]

Сообщение от Денко

Удивительно почему такие дома признают (видать очень продвинутые чинуши) многоквартирными домами, ведь есть же в ГрК РФ понятие дома блокированной застройки (и в СНИПах тоже есть), состоящего из блоков (квартир) и имеющего свои земельные участки у каждого блока. Фактически это ИЖС, только вот закон такие дома прямо к ИЖС не относит (упущение). До сих пор не разобрались на местах, что считать МКД, что ИЖС, что домами блокированной застройки и т.д. Когда же, наконец, внесут ясность, каким-нибудь законом в эти понятия!


Чем мотивировали отказ, очень интересно? Видать терять управляющая компания не захотела кормовую базу.

Отказ мотивировали тем, что дом, имеющий 2 и более квартир - это многоквартирный дом, соответственно, не может быть целевое назначение земельного участка - ИЖС

[rybin_av]

Сообщение от AnSB

Отказ мотивировали тем, что дом, имеющий 2 и более квартир - это многоквартирный дом, соответственно, не может быть целевое назначение земельного участка - ИЖС

Обжалуйте в суде. Если квартиры имеют свои выходы на улицу, если системы жизнеобеспечения (отопление, водоснабжение, эл. снабжение и т.д.) относительно самостоятельные, то есть вероятность, что суд пойдет навстречу им.