[Erling]

Коллеги, прошу совета в составлении договорной конструкции.

Организация А собирается заключить договор субаренды недвижимого имущества (здания) с организацией В. Организация В в свою очередь арендует имущество у организации С, которая является собственником этого имущества. Срок договора аренды - 7 лет, договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Договор субаренды, соответственно, также заключается на срок 7 лет (а вернее говоря, в пределах оставшегося срока договора аренды, чуть менее семи лет). Арендодатель дал разрешение на субаренду, оформив его в письменном виде.

Организация А собирается вложить большие деньги в арендуемую недвижимость: провести капитальный ремонт и создать неотделимые улучшения. Будущий субарендатор планирует использовать имущество для организации бизнеса, а следовательно, извлекать доход из использования этого имущества. В таких условиях будущий субарендатор (чьи интересы я представляю) хочет иметь гарантии того, что он сможет беспрепятственно организовывать свой бизнес на базе арендованной недвижимости.

Здесь права субарендатора защищены нормами ст.618 ГК, в соответствии с которой субарендатор в случае досрочного прекращения договора аренды имеет преимущественное право на заключение с ним нового договора аренды того же имущества, которым он пользовался по договору субаренды, в пределах оставшегося срока договора субаренды (я отдельно исследовал природу права субарендатора, которое предоставлено ему статьей 618, и исходя из судебной практики пришлось сделать вывод, что это именно преимущественное право, т.е. субарендатор не имеет права на заключение с ним нового договора аренды, если собственник имущества после расторжения договора аренды не собирается больше сдавать это имущество в аренду). Однако будущий субарендатор хочет иметь больше гарантий. Собственник имущества готов идти на многочисленные уступки, так что выбор средств за будущим субарендатором.

Арендодатель согласился направить организации А оферту, оформленную в письменном виде. Эта оферта содержит все существенные условия договора аренды. В оферте также закреплен срок для её акцепта (ст.440 ГК): 7 с небольшим лет. Смысл прост - в случае, если что-то пойдет в разрез с интересами субарендатора (например, арендатор окажется недобросовестным, договор аренды будет досрочно расторгнут, а собственник решит больше не сдавать имущество в аренду), акцептовать оферту и стать арендатором.
Мысль идет дальше - собственник имущества, получив акцепт, может начать уклоняться от исполнения договора и выдвигать свои возражения относительно заключенности договора. В таком случае, естественно, вопрос будет решаться в суде. В ст.436 ГК есть два обстоятельства, на которые может попытаться ссылаться собственник:
1) оферта может быть отозвана в силу существа сделанного предложения;
2) оферта может быть отозвана по той причине, что текущие обстоятельства существенно отличаются от тех обстоятельств, в которых была направлена оферта.

Чтобы уменьшить риски, будущий субарендатор собирается заключить с собственником имущества соглашение, в соответствии с которым собственник имущества (организация С) обязуется уплатить организации А денежную сумму (которая включает в себя стоимость неотделимых улучшений, стоимость капитального ремонта и упущенную выгоду) в случае наступления отлагательного условия - существенного изменения обстоятельств, которое повлекло возможнось отзыва оферты в соответствии со ст. 436 ГК.
Такое отлагательное условие соответствует правилам ст.157 ГК - неизвестно, наступит оно или нет. Кроме того, это условие не зависит от воли сторон (такое требование к отлагательному условию сформировано судебной практикой).

Возмещением стоимости неотделимых улучшений предполагается обременить собственника, потому что не совсем ясно, как нормы ст. 623 ГК, закрепляющей право арендатора на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, будут действовать относительно отношений арендатора и субарендатора, урегулированных договором субаренды.

Также продумывался вариант с банковской гарантией, но банковская гарантия обеспечивает исполнение должником обязательства, тогда как в данном случае обязательства перед организацией А у организации С не возникает (договор считается заключенным с момента получения акцепта оферентом, вне зависимости от совершения дополнительных действий).

Понятно, что, помимо всего прочего, собственник имущества может смениться, и тогда, несмотря на сохранение в силе договоров аренды и субаренды, оферта перестанет служить гарантией для организации А, но что поделаешь - риски в любом случае остаются.

Уважаемые форумчане, я прошу Вас помочь мне в проработке этой договорной конструкции. Я буду рад любым замечаниям, советам и прогнозам - поможет описанная конструкция в случае спора защитить интересы субарендатора или не поможет.

[81Lisa]

Вы пишите об оферте организации как о подстраховке, но оферта не может быть бессрочна. Вполне возможно, что собственник ссылаясь на ст.441 ГК РФ, впоследствии не примет от Вас акцепт. Так что на этот способ я бы не расчитывала. Хорошо бы подробно изучить основной договор аренды, что там говриться о правах Арендатора в части неотделимых улучшений, если право на возмещение их стоимости есть у Арендатора, то такие же права Вы можете оговаривать и в договоре субаренды с правом возмещения уже Арендатором, но с возможностью напрямую собственником. И желательно подпись на договоре собственника как третьей стороны или хотя бы виза его согласования.

[Erling]

но оферта не может быть бессрочна

Спасибо за участие, но Вы кое-что пропустили Хотя это немудрено, когда такой длинный текст. Я писал:

В оферте также закреплен срок для её акцепта (ст.440 ГК): 7 с небольшим лет.

Я больше опасаюсь, что соглашение, заключенное под отлагательным условием, могут признать договором дарения. А дарение между коммерческими лицами, как известно, запрещено - следовательно, договор могут признать ничтожным. В то же время есть данные о судебных разбирательствах, в которых судьи анализировали не только признак безвозмездности отчуждения, но и цель заключения сделки - таким образом, сделки, связанные с безвозмездным отчуждением, не признавались договорами дарения в связи с недоказанностью намерения одной стороны одарить другую сторону. К тому же все сделки у нас презюмируются возмездными.