[Никита Тимофеев]

Доброго всем дня !

Вопрос касается такого аспекта участия в долевом строительстве, как отказ дольщика от исполнения договора в соответствии с п.1 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ.
Моя ситуация: застройщик в срок, предусмотренный договором, объект долевого строительства – квартиру – мне не передал, выплачивать в будущем неустойку за нарушение сроков отказывается. Знаю, что в соответствии со ст. 9 закона дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, а застройщик в этом случае обязан вернуть ему уплаченные денежные средства и уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования (СтР); для гражданина эти проценты в двойном размере (т.е. 1/150 СтР), а начисление процентов идёт со дня внесения до дня возврата средств. Но в этом пункте нет оговорки, что эта ставка в 1/300 применяется – ВНИМАНИЕ ! - за каждый день, как это сказано применительно к неустойке за нарушение сроков в ст. 6 того же ФЗ. Значит ли это, что ставка в 1/300 (или 1/150 – для гражданина) СтР в данном случае применяется в расчёте за год ? Таким образом, вопрос состоит в том, как рассчитывается сумма процентов, например, при внесённой сумме в 5 млн. руб. и сроке со дня внесения денег до дня их возврата в 2 года:

а) 5 000 000 руб. + проценты 5 333 руб. (5 000 000 х 0,08 х 1/150 х 2 года);

Или же ставка применяется по аналогии с другими статьями в расчёте за 1 день:

б) 5 000 000 руб. + проценты 1 946 654 руб. (5 000 000 х 0,08 х 1/150 х 365 х 2 года).

В случае «а» получается, что застройщик пользовался моими деньгами практически бесплатно, за 0,053% годовых (8% х 1/150) – по депозиту «До востребования» банки и то начисляют больше, 0,1% годовых. В случае «б» застройщику мои деньги обойдутся очень дорого – в 19,46% годовых (8% х 1/150 х 365).

Как считать проценты правильно ?

Знакомый юрист, к которому я обращался, высказал предположение, что считать надо именно по п. «б» и использовать аналогию закона: действительно, и в ст. 6 ФЗ-214, и, например, в п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» речь идёт именно о КАЖДОМ ДНЕ. Но насколько уместна здесь аналогия закона ? Или нужно толковать эту норму буквально, т.е. по п. «а» в моём примере ? Смотрел комментарии к ФЗ-214 и нашёл лишь одно мнение о расчёте процентов по п. "б".

А как думаете Вы ? Благодарю всех за внимание к моей теме !

[Никита Тимофеев]

Ни у кого нет мнения ?

[Никита Тимофеев]

35 просмотров и ни одного ответа - никто не знает ? Или с таким вопросом надо сразу на платную консультацию приходить ? А можно быть уверенным, что на свой вопрос получу ответ, а не предположения типа "может быть так, а может быть и вот эдак" ? Извините, если резко

[rybin_av]

Сообщение от Никита Тимофеев

35 просмотров и ни одного ответа - никто не знает ? Или с таким вопросом надо сразу на платную консультацию приходить ? А можно быть уверенным, что на свой вопрос получу ответ, а не предположения типа "может быть так, а может быть и вот эдак" ? Извините, если резко

Да, соглашусь, что в ч. 2 ст. 9 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ законодателем допущена грубейшая юридико-техническая ошибка. Ну это не удивительно, если учесть, что у нас госдума - не место для дискуссий. Законы пекутся бездумно, как горячие пирожки, а через месяц в них иногда десятками вносятся поправки.
В Вашем случае, на мой взгляд выход в Вашем случае можно найти такой:
- сошлитесь при расчете % за пользование чужими денежными средствами на общую норму ст. 395 ГК РФ, которая сформулирована в нужном для Вас ключе. Думаю, что суд согласится с такой позицией.

[mishanik]

Присоединяюсь. Согласен с тем юристом, который ссылается на Закон о защите прав потребителей, по которому неустойка начисляется за каждый день, и рассматривать неустойку по Закону о долевом участии как специальный случай уплаты неустойки потребителю.

Да и вообще неустойка носит штрафной характер, поэтому она не должна быть ниже ставки ЦБ, иначе это бы противоречило принципам справедливости и разумности.

[Никита Тимофеев]

Спасибо большое за суждение, rybin_av !

Дело в том, что я ещё только рассматриваю возможность отказа от договора, так сказать, «подсчитываю», нужно ли мне это. Если нет оснований взыскивать проценты по указанной в статье 214-ФЗ ставке в 1/150 СтР в день, то опасаюсь, что назад я смогу получить только свои деньги безо всяких процентов. Дело в том, что статья 395 ГК РФ, о которой Вы упоминаете, может мне и не помочь по двум причинам:
- во-первых, она предусматривает ответственность за пользование чужими денежными средствами вследствие их именно неправомерного удержания, а застройщик всё это время «пользовался» деньгами на законных основаниях, в рамках заключённого ДДУ, а я требований о возврате денег ещё не предъявлял. Неправомерным пользование деньгами станет только тогда, когда пройдёт срок в 20 дней, отведённых на возврат денег по моему требованию;
- во-вторых, правила этой статьи применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором, а моём случае как раз есть специальный закон, 214-ФЗ, и это не останется незамеченным судом или юристом застройщика.

Так что начинаю сомневаться, что в ст. 9 закона юридико-техническая ошибка. Может, воля законодателя была именно такая – 1/150 ставки рефинансирования в год ?

[Никита Тимофеев]

to mishanik:

Ваши бы слова да судье в уши
Но дело в том, что в п. 2 ст. 9 ФЗ-214 подлежащие выплате проценты неустойкой не названы, слова такого в этом пункте нет. Понимаю, что по сути это действительно неустойка, но получится ли это доказать судье ? А если не быть в этом уверенным, то стОит ли рисковать, отказываясь от договора ?

[rybin_av]

Сообщение от Никита Тимофеев

Спасибо большое за суждение, rybin_av !

Так что начинаю сомневаться, что в ст. 9 закона юридико-техническая ошибка. Может, воля законодателя была именно такая – 1/150 ставки рефинансирования в год ?

Вот толкование этой мутной нормы (убежден, что это неряшливость законодателей, а не умысел; если это их умысел, то таких депутатов надо гнать в ) Верховным судом:

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 октября 2009 г. N 43-В09-3


Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего - В.П. Кнышева
судей - В.В. Горшкова и Е.С. Гетман
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Г. к ЗАО "Линекс" о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, по встречному иску ЗАО "Линекс" к Г. о признании договора незаключенным, признании незаконной регистрации договора по надзорной жалобе Г. на постановление президиума Верховного Суда Удмуртской Республики от 17 апреля 2009 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации


установила:


Г. обратился в суд с иском к ЗАО "Линекс" о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указывая, что 19 сентября 2006 года стороны подписали договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, Завьяловский район, д. Пирогово, ул. Мостовая, 28, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство по строительству 60-квартирного жилого дома и передаче в собственность истца после окончания его строительства однокомнатной квартиры. Пунктом 2.3 Договора предусматривался ориентировочный срок окончания работ - июнь - июль 2007 г. В случае выполнения дольщиком финансовых обязательств по договору ответчик обязывался в течение 60 дней с момента приемки дома Государственной приемочной комиссией в эксплуатацию передать ему квартиру (п. 4.1.3 Договора). Истец свои обязательства по договору исполнил полностью, однако квартира ему передана не была.
ЗАО "Линекс" обратилось со встречным иском к Г. о признании договора незаключенным, указывая, что вышеуказанный договор инвестирования не содержал условия о сроке передачи квартиры.
Решением Индустриального районного суда г. Ижевска от 29 июля 2008 г. в удовлетворении иска Г. и встречного иска ЗАО "Линекс" отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 ноября 2008 г. решение суда оставлено без изменения.
Постановлением президиума Верховного Суда Удмуртской Республики от 17 апреля 2009 г. судебные постановления в части отказа в удовлетворении иска о компенсации морального вреда отменены и в этой части вынесено новое решение, которым с ЗАО "Линекс" в пользу Г. взыскано 10000 руб. В остальной части судебные постановления оставлены без изменения.
В надзорной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений в части отказа в удовлетворении иска о взыскании неустойки.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 12 октября 2009 г. дело, истребованное ею 12 августа 2009 г., вместе с жалобой передано для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Разрешая дело и отказывая в удовлетворении исковых требований Г. и встречного иска ЗАО "Линекс", суд первой инстанции исходил из того, что сроком исполнения обязательства по передаче квартиры Г. являлся IV квартал 2008 г., а потому исковые требования истца о взыскании неустойки за период с 24 октября 2007 г. по 2 апреля 2008 г. удовлетворению не подлежат.
Суд кассационной инстанции, подтвердив, что договор, заключенный между Г. и ЗАО "Линекс", содержит условие о сроке передачи квартиры, также отказал во взыскании заявленной истцом неустойки.
С этим выводом согласился суд надзорной инстанции, отметив, что поскольку ЗАО "Линекс" до настоящего времени свое обязательство по передаче квартиры в собственность истца не исполнило, постольку не имеется оснований для взыскания с ответчика законной неустойки.
Однако, по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, эти выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Согласно статьям 330 и 332 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства прямо предусмотрено Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (часть 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ), в силу которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Пунктом 1 статьи 314 ГК Российской Федерации предусмотрено, в частности, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, обязательство подлежит исполнению в этот день.
Иными словами, днем исполнения обязательства является день, в который обязательство должно быть исполнено.
Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм, кредитор вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в тот день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.
Судом надзорной инстанции установлено, что по условиям договора, заключенного между Г. и ЗАО "Линекс", застройщик должен был передать в собственность участнику долевого строительства Г. объект долевого строительства не позднее 1 октября 2007 г. (1 августа 2007 г. + 60 дней), однако это сделано не было.
Таким образом, требование Г. о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства является обоснованным, однако неправомерно оставлено без удовлетворения.
Судебная коллегия считает, что допущенное нарушение является существенными, повлияло на исход дела и подлежит устранению, в связи с чем судебные постановления в части отказа Г. в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации


определила:


решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 29 июля 2008 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 ноября 2008 г., постановление президиума Верховного Суда Удмуртской Республики от 17 апреля 2009 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки отменить, направить дело в указанной части на новое рассмотрение.

[rybin_av]

Сообщение от mishanik

Присоединяюсь. Согласен с тем юристом, который ссылается на Закон о защите прав потребителей, по которому неустойка начисляется за каждый день, и рассматривать неустойку по Закону о долевом участии как специальный случай уплаты неустойки потребителю.

Да и вообще неустойка носит штрафной характер, поэтому она не должна быть ниже ставки ЦБ, иначе это бы противоречило принципам справедливости и разумности.

Здесь к сожалению нельзя ни закон РФ О защите прав потребителя применить, ни общие нормы ГК РФ (каюсь, и я ошибся) применять, т.к.


Утвержден
постановлениями Президиума
Верховного Суда
Российской Федерации
от 4, 11 и 18 мая 2005 г.


ОБЗОР
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЗА ПЕРВЫЙ КВАРТАЛ 2005 ГОДА

Вопрос 26: Применяется ли к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года (в редакции от 21 декабря 2004 года) "О защите прав потребителей" в связи с вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"?

Ответ: В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Этот Федеральный закон к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В силу пункта 9 статьи 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

При применении Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" к указанным правоотношениям необходимо иметь в иду, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (пункт 3 статьи 3, пункт 2 статьи 9, статья 10 Федерального закона).

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

[baguz]

Если в договоре определен срок передачи объекта Дольщику, но Застройщик его не выполнил, то за каждый день просрочки начиная со следующего дня в котором должен был быть передан объект, насчитывается неустойка, исходя из ставки ЦБ на момент исполнения договора. Т.Е. в день должной сдачи. 1/300 – за каждый день, а Вам как гражданину – умноженное на 2. А считать неустойку до момента сдачи или расторжения договора или даже до подачи иска в суд (такое тоже часто бывает). А то что вы думаете, что слишком дорого это все выйдет для застройщика, то не беспокойтесь. Это уж как нить суд, по средством ст. 333 ГК!