[Аристарх]

Здравствуйте!
Вопрос состоит в следующем.
Застройщик в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения либо при заключении сразу основного договора прописывает условия не связанные с жилым помещением его передачей, оплатой и т.д.. Например, покупатель обязан заключить договор управления с соответствующей организацией, оплатить единовременный взнос этой управляющей организации на круглую сумму и т.д.. За несоблюдение этих условий в договоре предусматриваются большие штрафные санкции и возможность застройщика в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Таким образом, застройщик устанавливает в договоре обязательные действия будущего собственника по отношению к продаваемому имуществу. Но ведь лицо, вступившее в право собственности вправе самостоятельно осуществлять действия в отношении уже своего имущества.
С одной стороны, покупателя устраивает жилое помещение и цена за него, и он хочет его купить. А с другой стороны, такие условия не относятся непосредственно к предмету договора и нежелательны для покупателя.

Законного обоснования невозможности застройщиком включать такие условия в договор я не нашел.


Насколько указанные условия договора правомерны? И как приобрести квартиру и одновременно не вляпаться в указанные обязательства, если застройщик не соглашается их изменить добровольно?

[rybin_av]

Сообщение от Аристарх

Здравствуйте!
Вопрос состоит в следующем.
Застройщик в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения либо при заключении сразу основного договора прописывает условия не связанные с жилым помещением его передачей, оплатой и т.д.. Например, покупатель обязан заключить договор управления с соответствующей организацией, оплатить единовременный взнос этой управляющей организации на круглую сумму и т.д.. За несоблюдение этих условий в договоре предусматриваются большие штрафные санкции и возможность застройщика в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Таким образом, застройщик устанавливает в договоре обязательные действия будущего собственника по отношению к продаваемому имуществу. Но ведь лицо, вступившее в право собственности вправе самостоятельно осуществлять действия в отношении уже своего имущества.
С одной стороны, покупателя устраивает жилое помещение и цена за него, и он хочет его купить. А с другой стороны, такие условия не относятся непосредственно к предмету договора и нежелательны для покупателя.

Законного обоснования невозможности застройщиком включать такие условия в договор я не нашел.


Насколько указанные условия договора правомерны? И как приобрести квартиру и одновременно не вляпаться в указанные обязательства, если застройщик не соглашается их изменить добровольно?

Попробуйте через нормы ЗоЗПП (если покупатель - это гражданин) абз. 1 п. 2 ст. 16:

Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

В принципе можно и через нормы ГК о свободе договора и о договоре присоединения / публичном договоре вполне можно обосновать незаконность навязывания посторонних услуг.

Но никакой кабальной сделки здесь конечно нет.

[1Vladimir]

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на УСЛОВИЯХ, предусмотренных предварительным договором.
т.е. это ваше право - если не согласны - письменное возражение - что не относится к условиям договора и ранее волеизъявления сторон в предварительном договоре также не было.

[milik]

письменно предложить застройщику вариант без этих условий, получить отказ
дальше у клиента два варианта, оба так себе
первый - по суду требовать заключение дкп на своих условиях
второй - заключить на условиях застройщика. но в суд обращаться видимо стоит только после ущерба (или убытков, поправьте), в общем когда вам придется заплатить хотя бы одну сумму по навязанным вам условиям
после этого, если год еще не прошел вышел, жалуетесь в Роспотребнадзор
на навязанные обязательства, штрафы и право расторгнуть договор
подавать иск о взыскании "левых" сумм можно в течение трех лет
или третий вариант - если условия должны быть исполнены после подписания дкп, то не исполнять, а в суде требовать признания штрафов и расторжения сделки незаконной

но при этом хорошо бы знать практику
если ее нет (что-нибудь нестандартное), то процесс потребует усилий, юриста, времени на пару инстанций и т.д.

а вообще дкп с такими условиями - это нестандартный случай для росрегистрации