[Так Се Бе]

Коллеги ситуация следующая. Человек лишен дееспособности. Опекун продает его квартиру. Деньги на его счет не кладет куда тратит не известно. После этого определяет его в медицинское учреждение. Где этот человек умерает. У недееспособного есть сын, который вступает в наследство и узнает что бывшая папина квартира продана в 1997 г. и в ней проживает другой дядя. Необходимо признать сделку недействительной и вернуть квартиру сыну. По какому основани это сделать ума не приложу. Так нет ряда документов и сложно сформировать более менее обоснованную позицию.
Некоторая дополнительная информация. Квартира была продана по стоимости БТИ(рыночная цена на тот момент была в 2-2.5 раза выше хотя не могу найти каких- либо материальных доказательств этому) фактическая стоимость сделки не известна. На совершение сделки якобы было разрешение органов опеки и попечительства, но как оно выглядело, и что из себя представляло не знаю. Буду благодарен за любую помощь, критику или полезную информацию(если есть у кого газетка типа "Из в рук в руки" за июль 1997 г подкинте , а?)

[КэТТ]

Что-то за давностью сделки даже и не знаю, что посоветовать.... Ну если только чисто технические моменты...
Специалисты-оценщики Вам по договоренности могут предоставить за плату справку о средней рыночной цене имущества на конкретный период.
Году в 2002-2003 мы брали у оценщиков справку о средней рыночной цене автомобиля (марка, год выпуска) с заменой двигателя.
Нам выдавали официальную справку, что-то типа - средняя рыночная цена автомобиля (марка год выпуска) по состоянию на такую-то дату в такой-то местности по данным таких-то источников составляла Х рублей, с учетом стоимости нового двигателя (средняя рыночная цена двигателя по данным такого-то источника на такой-то момент с поправкой на такой-то коэффициент) - Z рублей.
А в отношении разрешения, и иных докментов, которые Вам надо получить - пишите запросы в орган отдела опеки и попечительства, в регпалату с просьбой предоставить документы, получаете отказ (или ничего не получаете), а потом обращаетесь к суду с ходатайством об истребовании этих документов у соответсвующих органов (запросы - доказательство того, что сами вы их получить не смогли).

[Mara]

Интересно.. если было разрешение органов опеки и попечительства, то они должны дать его только в том случае, если взамен продаваемой квартиры, покупается не меньшая и не худшая площадь....В заявлении опекун пишет, ЧТО покупается взамен..
Но так как это дело прошлое, врядли удастся получить данный документ.
Сейчас квартирой владеет добросовестный приобретатель, поэтому сын-наследник может только предъявить требования об истребовании квартиры у добросовестного приобретателя. Срок исковой давности общий - три года, в связи с этим. сыну придется доказать, что он только что узнал о продаже отцовской квартиры.
Иск о признании сделки купли-продажи недействительной заявлять нельзя, так как защита прав лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного ч. ч. 1 и 2 ст. 167 ГК. ( Постановление КС РФ № 6-П от 21. 04. 2003 г.). Такая защита возможна лишоь путем удовлетворения виндикационного иска к добросовестному приобретателю ( ст. 302 ГК), если, конечно, есть основания.

[AlexN]

по поводу недействительности сделки:
если не было предварительного разрешения органа опеки и попечительства, то основание для признание сделки недействительной ст.37 ГК РФ. В этом случае сделка ничтожная, а потому срок исковой давности истек. (ответчик может и не заявить о пропуске срока исковой давности)
"На совершение сделки якобы было разрешение органов опеки и попечительства"
Думаю, что можно попытаться оспорить это решение.

Может быть еще ст.32 ГК РФ "Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки".

Кроме того.. мое мнение, что можно попробывать и по-другому решить эту ситуацию:
Вы пишите: "Опекун продает его квартиру. Деньги на его счет не кладет куда тратит не известно".
Статья 486. Оплата товара
"Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса".
Пусть покупатель докажет, что деньги были переданы именно подопечному, то есть продавцу.
А если деньги были переданы опекуну.. как самостоятельному субъекту, то это личные правоотношения покупателя и опекуна.
Привлекаете опекуна как третье лицо.
В случае отказа в иске... взыскиваете убытки с опекуна.

[Так Се Бе]

КэТТ, большое спасибо за ответ. Но дело в том что мне интереснее не узнать стоимость квартиры на тот момент а показать что рыночная стоимость таких же сходных объектов была намного больше чем стоимость БТИ. Т.е определить некий ценовой корридор рынка.

[Pretor]

Я бы заявил иск о возмещении вреда. С остальным будут проблемы: и приобретатель добросовестный (в случае, если с разрешением опеки все в порядке), и сроки. А по возмещению восстановить проще.

[Так Се Бе]

Коллеги, а если попробовать обосновать иск положеними ст. 179 ГК как недобросовестный сговор между покупателем и опекуном. Смущает только , что это основания оспоримой сделки и там ограниченный круг лиц могущих предъявлять такой иск. Может ли в этом случае потерпешим выступать сын лишенного дееспособности? Можно ли будет подтянуть универсальное правоприемство? Ведь волеизъявление было сделано опекуном, органы опеки не чесались, а наследник в результате потерял значительньную часть имущества. Срок исковой давности не пропущен, так как сын узнал о продажи квартиры только при вступлении в наследство. Квартира была приватизированной, а договор передачи был у матери наследника. Сделку провели по дубликату. Стоимость квартиры, средняя рыночная нужна для того чтобы доказать недобросовестный сговор. Ведь опекун должен действовать в интересах подопечного, причем добросовестно и разумно. Разумно ли продать свою квартиру за цену в 2-2,5 раза меньше ее средней рыночной цены? Вряд-ли какой разумный собственник так поступит, если конечно не стечение каких-либо особых обстоятельств. Жду возражений и критики.
Кстати иск уже подан. Только вот документов не хватало по этому не знали как сформулировать теперь надо уточниться. Ну и на худой конец остается иск о неосновательном обагащение к опекуну. Денежек - то нет. Однако хочется вытянуть на поверхность реальную сумму сделки а не стоимость БТИ. По этому и приходиться потеребить покупателя. Может какая расписочка вылезет с реальной ценой.

[Mara]

Мое мнение такое: лично я не вижу никакого нарушенного права наследника. Не важно, за какую стоимость была продана квартира, если было разрешение органов опеки и попечительства, то любые денежные средства , в любой сумме он , как опекун, мог потратить. На того же опекаемого.
Органы опеки и попечительства в своем распоряжении (разрешении на продажу квартиры) пишут условия, при которых сделка разрешается. Если в распоряжении нет указания на то, что денежные средства должны быть положены на счет опекаемого - то и не было у опекуна обязанности делать это.
Остаюсь при своем мнении: или иск к добросовестному приобретателю, если, конечно, есть основания, или , если их нет - шансов вообще нет.

Так Се Бе, по поводу сговора, думаю, доказать нереально. Наверное, это было бы возможно вот в такой ситуации: есть распоряжение органов опеки и попечительства о том, что деньги должны быть положены на счет опекаемого. Квартира продается, в договоре стоИт инвентаризационная стоимость, и существует также расписка на остальную сумму. Вот при наличии таких доказательств (а кто ж такую расписку отдаст), можно было бы попробовать признать договор недействительным..

[Так Се Бе]

Mara, Большое спасибо. У меня возражения. Да действительно деньги можно тратить, но только на нужды подопечного или с согласия органов опеки. Кроме того как мне кажется опекун должен предоставлять отчет о расходовании средств подопечного, а не тратить их как ему заблагорассудиться. Не прав?
Нормативной базы по этому вопросу, я не нашел, исхожу из простой логики. Так как в противном случае возможны злоупотребления со стороны опекунов, чего стремиться избежать законодатель и требует здравый смысл. Кстати в отношение опекаемых несовершеннолетних что-то есть по этому поводу. Отчеты по идеи должны храниться в материалах опекунского дела. Я подготовил ходатайство о его истребовании. Вот только не знаю, куда его адресовать. Подопечный наблюдался в органах опеки по месту жительства, по месту куда его выписали перед продажей квартиры и в медицинском учереждении. Найти какой -то административный регламент ( действующий на момент сделки) я не смог. Пердавалось ли дело из одного органа опеки в другой или каждый раз заводилось новое опекунское дело, не знаю. Если у кого есть какая информация поделитесь.

[Mara]

Так Се Бе, я, конечно, высказываю свое личное мнение. В любом случае, желаю Вам удачи в этом нелегком деле..
Что касается отчета перед органами опеки: нет, не должен отчитываться, если эти деньги не были положены на счет.
Вам бы найти это распоряжение, только вот где - даже не знаю. Запросите по месту жительства (именно те органы опеки давали разрешение на продажу), думаю, если что-то куда-то передавалось, они должны сказать - куда.