[Лаврентий]

Договор аренды был заключен на 11 месяцев.
В в договоре прописано что после окончания сроков договора, договор считается продленным на не определенный срок.
Скажите пожалуйста , в этом случае надо регестрировать договор в росреестре?
ps у нас уже года 3 так заключен и не зарегистрирован.

[тесто]

13. Прекращение действия договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, при подписании нового договора на то же имущество

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. На практике возникают ситуации, когда после истечения срока действия одного договора аренды заключается новый договор аренды более чем на год и с момента его подписания до государственной регистрации проходит некоторое время. В этой связи возникает вопрос: распространяется ли на отношения сторон действие предыдущего договора аренды до момента государственной регистрации нового договора или арендатор без каких-либо законных прав пользуется спорным имуществом?

13.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, действителен до момента государственной регистрации нового договора аренды на то же имущество с тем же арендатором, заключенного более чем на год, и не прекращает свое действие с даты подписания нового договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 08.04.2010 по делу N А48-4107/2009
"...Индивидуальный предприниматель Гавриков О.Л. обратился в Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла с заявлением от 03.02.09 о реализации, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.08 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел ул. Московская, д. 100, пом. 46 площадью 29,1 кв. м. и заключении договора купли-продажи.
Управление 20.04.09 за исходящим номером 7/4378 сообщило предпринимателю, что в соответствии с представлением прокуратуры Советского района г. Орла администрацией города приостановлено рассмотрение вопроса о выкупе вышеуказанного арендуемого нежилого помещения согласно Закону N 159-ФЗ, так как договор аренды муниципального имущества от 01.01.05 N 7069, заключенный УМИЗ администрации г. Орла с ним на период с 01.01.05 по 31.12.07 не был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области, что является нарушением требования ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ и ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и предложило предпринимателю этот договор аренды привести в соответствие с указанными требованиями.
Полагая, что данный отказ Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла не соответствует закону и нарушает права и интересы заявителя на осуществление предпринимательской деятельности, Гавриков О.Л. обратился за защитой в арбитражный суд.
В ст. 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей до 22.07.2009) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Представленные договоры аренды подтверждают, что между сторонами сложились длительные арендные отношения, спорное нежилое помещение передано предпринимателю Гаврикову О.Л. в аренду по акту приема-передачи от 01.01.1998 (т.1 л.д.113), непрерывно использовалось им в течение установленного п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ срока, поэтому выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 между сторонами отсутствовали договорные отношения на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе спорного помещения, кассационная коллегия находит не соответствующими содержащимся в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам.
При этом, в силу ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предыдущий договор аренды, заключенный на срок менее года, возобновил свое действие на неопределенный срок, поскольку в деле отсутствуют доказательства возражений со стороны арендодателя против пользования арендатором, данным помещением после окончания срока действия вышеназванных договоров, а также доказательства освобождения предпринимателем Гавриковым О.Л. занимаемого им на основании договора от 01.01.04 N 17052 помещения.
Таким образом, до государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 действовали условия ранее заключенного договора 01.01.04 N 17052.
Принимая во внимание, что отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 являлось единственным основанием для отказа администрации в реализации предпринимателем Гавриковым О.Л. преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, поэтому данный отказ, выраженный в письме от 20.04.2009 исх. N 7/4378, при наличии арендных отношений предпринимателя с УМИЗ администрации г. Орла с 01.01.98, противоречит ст. 3 Закона N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, связанные с приватизацией арендуемого имущества..."

[нэко]

Сообщение от Лаврентий

Договор аренды был заключен на 11 месяцев.
В в договоре прописано что после окончания сроков договора, договор считается продленным на не определенный срок.
Скажите пожалуйста , в этом случае надо регестрировать договор в росреестре?
ps у нас уже года 3 так заключен и не зарегистрирован.

1.Регистрировать такой договор не нужно.
2.Помните, что в отличие от 11 месячного договора(расторгаемого только при условиях, определенных в Законе и договоре), договор с неопределенным сроком расторгается любой стороной в любое время, с законным сроком предупреждения в 3 месяца или договорным сроком предупреждения.

[VEDA10]

Мы всегда заключаем договоры аренды на 11 месяцев, чтобы не регистрировать их.
Конкретно в вашем случае, регистрации такой договор не подлежит.