[Erling]

Уважаемые участники конференции, прошу поделиться мыслями по следующему вопросу.

Предположим, две коммерческие организации планируют заключить договор аренды недвижимости (части помещений в здании). Не обременёнными арендой остаются лишь несколько небольших помещений, располагающихся в том же здании. Арендодатель состоит в договорных отношениях с ЧОП, которое обеспечивает охрану всего здания.

Вопрос: не получается ли, что арендодатель оказывает арендатору услуги по охране, тем самым совершая нарушение, предусмотренное п. 14.1 КоАП?
Конечно, можно обеспечение охраны рассматривать как одно из мероприятий по содержанию имущества, вольно толкуя п. 2 ст. 616 ГК. Договором расходы на содержание имущества можно возложить на арендодателя. В торговых центрах, к примеру, обязанность организовать охрану лежит именно на арендодателях. Однако грань между охранной услугой и обязанностью обеспечить охрану, на мой взгляд, не так уж незыблема. Разница только в том, что в одном случае "обязан сделать", а во втором "обязан договориться и заплатить за". При этом неизвестно, в чём содержание этого "сделать" - "сделать своими силами" или "сделать любым образом, в т.ч. организовать (в ДВОУ можно закрепить право привлечения третьих лиц)". Таким образом разница становится исчезающей.

[rybin_av]

Сообщение от Erling

Предположим, две коммерческие организации планируют заключить договор аренды недвижимости (части помещений в здании). Не обременёнными арендой остаются лишь несколько небольших помещений, располагающихся в том же здании. Арендодатель состоит в договорных отношениях с ЧОП, которое обеспечивает охрану всего здания.

Вопрос: не получается ли, что арендодатель оказывает арендатору услуги по охране, тем самым совершая нарушение, предусмотренное п. 14.1 КоАП?

Собственник имущества заключил договор с ЧОП об охране здания.
ЧОП охраняет здание.
Здание сдается в аренду за некоторыми изъятиями арендатору.
Если я все правильно понял, то ЧОП продолжает оказывать охранные услуги собственнику имущества. Между ЧОП и арендатором договор об оказании услуг не заключается.
Я, честно говоря, не вижу здесь состава АП по ст. 14.1 КоАП РФ, т.к. собственник имущества (он же арендодатель) не оказывает охранных услуг арендатору. ЧОП охраняет имущество собственника.
Правоотношение между ЧОПом и арендатором вообще-то говоря не возникают, если ЧОП не создает препятствий для доступа арендатора к арендуемому имуществу. Если арендатор станет портить охраняемое имущество или вывозить его и т.п. и ЧОП прекратит эти действия (например, запретит доступ арендатора к имуществу), то арендатор предъявит иск по ст. 304 ГК РФ к арендодателю и ЧОПу о нечинении препятствий.
В общем я не вижу здесь услуг арендодателя по охране имущества арендатора руками ЧОПа. ЧОП как охранял так и охраняет имущество собственника и с его ведома допускает арендатора к владению и пользованию этим имуществом.
Может, я чего не так понял в вопросе?

[Erling]

rybin_av, вы всё правильно поняли. В целом я согласен с тем, что нарушения здесь нет. Но попробую объяснить, почему я полагаю ситуацию неоднозначной, с помощью аналогичного примера.

Возьмём такой вид деятельности как обслуживание медицинской техники. Организация А заключает с организацией Б (владельцем медицинской техники) договор на техническое обслуживание медицинской техники, в котором А выступает исполнителем/подрядчиком. У организации А лицензии на техническое обслуживание медицинской техники нет. Но сама организация А к технике даже не притрагивается - она привлекает организацию В, у которой лицензия как раз таки имеется. На представительский договор сие не похоже - заказчик (Б) вовсе не желает, чтобы А каким-то образом контактировал с третьими лицами, он желает, чтобы техника нормально работала.

Организация А не производила ремонт своими силами - она организовала ремонт. Теперь представим, что организация А обязалась обеспечить техническое обслуживание на протяжении календарного года. В чём разница между обязанностью организации А в моём примере и обязанностью арендодателя в изначально описанной ситуации? Только в том, что А оказывает услуги "на ровном месте", а арендодатель обеспечивает охрану в связи с возникшими арендными отношениями. Но где грань между "несением расходов на содержание имущества" и возмездным оказанием услуг? А если бы в договоре аренды была закреплена обязанность арендодателя организовать, например, службу рецепции (или службу швейцаров) в арендуемом здании? Охрана охраняет, а рецепционисты (или швейцары) обеспечивают возможность использования здания в коммерческих целях (впускают-выпускают клиентов и т.п.).

Я, возможно, сгущаю краски, но таким образом я хочу подчеркнуть, что упихивать любые обязанности арендодателя в рамки договора аренды неправильно. И интересно было бы вывести грань, отделяющую несение расходов по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК) от услуг, которые с арендой связаны организационно (то есть имеется ситуация, когда заключен смешынный договор ДА+ДВОУ), но которые выходят за рамки "несения расходов на содержание".

[rybin_av]

Erling, это известная со времен Древнего Рима проблема "укладывания по правовым полкам" контрактов. Понятно, что многие не укладываются, или укладываются условно не на свое место, либо (как в примере с ДУДС) приходится создавать новую специальную правовую полку, чтоб было куда куда сложить уже имеющиеся договоры т.н. долевого участия и т.д. и т.п.
Это кариес негибкой системы статутного права. В общем праве такой проблемы в принципе нет. Выдумывай какой хошь договор, а суд потом рассудит, правильно ты придумал или нет.

В приведенном Вами примере с мед. техникой организация, не имеющая лицензии, на мой взгляд не может быть стороной договора, по которому предусмотрена деятельность, требующая наличие лицензии, - это ничтожный договор. Другой вопрос, что эта организация может заключить договор об оказании услуги по поиску и привлечению других лиц, имеющих лицензию, к совершению работы, оказанию услуги по ТО мед. оборудования. Ну это будет смешанный договор - подряд+ВОУ+представительство/комиссия/агентирование+... еще что-то.

Что касается ситуации с арендой объекта, который охраняется по договору с собственником, я не вижу никакой проблемы. Арендатор пользуется этим имуществом, стороной договора оказания услуг охраны он не становится, если в отношении его (арендатора) имущества охранная услуга не оказывается. Если же ЧОП, например, пресечет действия по хищению имущества арендатора, то эту ситуацию потенциально можно рассматривать как действия в чужом интересе. Но я лично не вижу здесь охранной улуги, оказываемой арендодателем арендатору. Если арендатор хочет стать стороной договорного правоотношения с ЧОПом, то пусть заключает договор в отношении именно своего имущества, которое размещается в арендованных помещениях.
В общем, я думаю, что в данном случае Вы дуете на холодную воду.

[Erling]

А если бы организация А сдавала в аренду организации Б медицинскую технику и обязалась обеспечить её техобслуживание, то всё было бы в порядке? Как вы считаете?

[rybin_av]

Erling, смотря, что полагать под "обязалась обеспечить её техобслуживание". Обеспечить (т.е. исполнить обязанность не своими силами и без нарушения абз. 3 п. 1 ст. 49 ГК РФ) или своими силами выполнить лицензируемое ТО (т.е. с нарушением закона)?
Если эта деятельность подлежит лицензированию, то условие договора между А и Б о ТО мед. техники силами организацией А могло бы быть недействительным (здесь надо оговориться, что организация А могла бы заключить договор с таким условием, если бы она рассчитывала получить лицензию в будущем и предприняла бы действия в этом направлении (т.е. обязательство не является заведомо не исполнимым); однако если таких она не стала бы предпринимать, то, думаю, суд полагал бы однозначно это условие ничтожным и применил бы к нему последствия нейдействиельности; при этом надо также оговориться, что действия организации А по осуществлению лицензируемой деятельности без лицензии также однозначно следовало бы квалифицировать как незаконные; в то же время, если бы в соответствии с этим условием организация А привлекла бы лицензированное третье лицо к исполнению ТО, то эти действия я бы полагал как правомерные, а условие договора - не противоречащим вышеприведенной норме ст. 49 ГК РФ).

[Erling]

В обоих случаях организация А сама ничего не делает, только привлекает В.

[rybin_av]

Сообщение от Erling

В обоих случаях организация А сама ничего не делает, только привлекает В.

На мой взгляд критерий простой - если у А нет лицензии и она своими силами не производит лицензируемую деятельность, то никаких нарушений нет. Если они привлекает лицензированное третье лицо к осуществлению подлежащей лицензированию деятельности, то на мой взгляд также никаких нарушений нет.
Нарушение есть в случае, если организация, не имея лицензии, своими силами стала осуществлять подлежащую лицензированию деятельность.

Обеспечить выполнение действия и выполнить действие - это не синонимичные понятия.
Поэтому, если вернуться к изначальному вопросу, я и обратил внимание на то, кто конкретно оказывает охранную услугу - арендодатель, не имеющий лицензии на ЧОД, или ЧОП, имеющий такую лицензию.

[Erling]

С таким подходом я согласен. Если предположить, что лицо (исполнитель), заключившее ДВОУ на осуществление лицензируемой деятельности, выполняет свои обязательства исключительно силами третьего лица, то договор порока не содержит, а исполнитель привлечению к административной ответственности не подлежит.
Признавая это логично также признавать, что арендодатель, обеспечивающий предоставление (фактически услугу получает и арендатор) услуг арендатору, также действует правомерно.

[rybin_av]

Сообщение от Erling

Признавая это логично также признавать, что арендодатель, обеспечивающий предоставление (фактически услугу получает и арендатор) услуг арендатору, также действует правомерно.

Да.