[Quattro]

Квартира находится в общей долевой собственности. Мне принадлежат 2/3 доли, сособственнику 1/3 доля. В квартире прописан сособственник. Достигли договоренности о продаже второй доли мне. Сособственник настаивает о внесении задатка. Я в дополнение хочу составить ПДКП. Есть еще нюанс, я беру ипотеку под покупку этой доли. В связи с этим есть ряд вопросов.

1. Есть ли возможность заменить договор задатка ПДКП?
2. Как мне узнать о всех прописанных в квартире лицах? Рекомендуется ли указывать в ПДКП условие об обязательной выписке из квартиры до/после завершения сделки? Какие последствия влечет прописка другого человека после завершения сделки?
3. Как лучше уточнить действительно ли принадлежит доля сейчас сособственнику и не проводятся ли им какие-то операции по этой доле?
4. Какую форму ПДКП лучше использовать - есть ли устоявшийся шаблон этого договора. Нужно ли в нем указывать все пункты, которые будут в ДКП или их можно будет дополнить позднее?

[Света жжж]

Сообщение от Quattro

2. Как мне узнать о всех прописанных в квартире лицах? Рекомендуется ли указывать в ПДКП условие об обязательной выписке из квартиры до/после завершения сделки? Какие последствия влечет прописка другого человека после завершения сделки?

Взять в ЖЭКе ф 9

Сообщение от Quattro

3. Как лучше уточнить действительно ли принадлежит доля сейчас сособственнику и не проводятся ли им какие-то операции по этой доле?

Выписка из ЕГРЦ, действительна 10 дней.

Сообщение от Quattro

4. Какую форму ПДКП лучше использовать - есть ли устоявшийся шаблон этого договора. Нужно ли в нем указывать все пункты, которые будут в ДКП или их можно будет дополнить позднее?

Если Вы собираетесь брать деньги в Банке, надо выяснять эти нюансы в том банке, где собираетесь брать деньги.

[Quattro]

Света жжж

Спасибо!

Хотелось бы услышать еще по этому вопросу

Рекомендуется ли указывать в ПДКП условие об обязательной выписке из квартиры до/после завершения сделки? Какие последствия влечет прописка другого человека после завершения сделки?

[Quattro]

И еще появился вопрос

Дело в том, что я беру ипотеку и по условиям банка если стоимость доли составляет, например, 800 тыс. руб, я беру в ипотеку 500 тыс. руб. и у меня есть 300 тыс. руб., последнюю сумму я должен в полном объеме внести в банк для последующего перечисления безналом. Сособственник же настаивает о внесении задатка. Банк в этом случае рекомендует уменьшить стоимость доли в договоре на сумму задатка до 750 тыс. руб. (аванс 50 тыс. руб)

Вот весь вопрос как оформить передачу суммы задатка? Крайне желательно чтобы в этом случае сумма задатка рассматривалась именно как задаток со всеми вытекающими. Есть ли реальный способ оформить это документально? Ведь в стоимости доли эта сумма учитываться не будет...

[legal_adviser_surgut]

При подобной операции, у нас банк сам составлял и пдкп и основной, и все суммы переводил он сам со счета на счет и тут же в банк предоставлялась справка о том, что никто не зарегистрирован, так сказать юридическую чистоту сделки банк проверял тщательно т.к. сам заинтерисовн в этом.

[Quattro]

Да, но сложность в том, что сособственник отказывается предоставлять документы - о регистрации и др - без залога. А банк также не может оформить ипотеку без этих документов. Получается замкнутый круг

[legal_adviser_surgut]

Отказывается предоставлять даже банку? А хоть копии показать для своего успокоения он может?

[Quattro]

Нет, не может. Говорит в начале договор залога...

[rybin_av]

Сообщение от Quattro

1. Есть ли возможность заменить договор задатка ПДКП?

Этот вопрос поставит в тупик понимающего гражданское право юриста
Дело в том, что задаток - это акцессорное обязательство, т.е. всегда существует при задатке основное обязательство, которое задаток и обеспечивает. Нет основного обязательства, нет и никакого задатка. Это первое.
Второе. Не рекомендую Вам передавать задаток по пред. договору продажи жил. недвижимости. В принципе суды общей юрисдикции признают (в отличие от арбитражных) возможность обеспечения задатком пред. договоров, но это очень зыбкая позиция (распространяться на эту тему я не буду, т.к. суть вопроса может быть понятна лишь квалифицированному юристу). Т.е. если Вы будете передавать какие-то деньги в обеспечение исполнения пред. договора, то избегайте называть их задатком. Да и вообще в связи с тем, что пред. договор не несет платежной функции я бы не рекомендовал передавать какие-либо деньги по нему контрагенту.

Сообщение от Quattro

2. Как мне узнать о всех прописанных в квартире лицах? Рекомендуется ли указывать в ПДКП условие об обязательной выписке из квартиры до/после завершения сделки? Какие последствия влечет прописка другого человека после завершения сделки?

А зачем Вам собственно знание о зарегистрированных в этой квартире гражданах?
Факт регистрации кого бы то ни было в жил. помещении не создает у этих лиц никаких вещных прав на данное помещение.
Вы главное позаботьтесь, чтоб в договоре продажи жил. недвижимости не были вписаны граждане, которые имеют право пользования им после заключения сделки (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
А всех "прописанных" (то бишь зарегистрированных) Вы просто выгоните оттуда после заключения сделки. И все. Не вижу в этом никаких проблем.

Сообщение от Quattro

3. Как лучше уточнить действительно ли принадлежит доля сейчас сособственнику и не проводятся ли им какие-то операции по этой доле?

Вам уже подсказали - в ТО Росреестра берете выписку из ЕГРП.
Насчет того, проводятся ли с долей операции - никаких гарантий Вам никто дать не сможет. Даже наличие выписки из ЕГРП не является такой гарантией.

Сообщение от Quattro

4. Какую форму ПДКП лучше использовать - есть ли устоявшийся шаблон этого договора. Нужно ли в нем указывать все пункты, которые будут в ДКП или их можно будет дополнить позднее?

Пред. договор в вольной форме составляйте, с соблюдением норм ГК РФ.
В пред. договоре должны быть указаны все условия основного ДКП (см. ст. 429 ГК РФ).
Основной ДКП может быть изменен по соглашению сторон, в одностороннем порядке он может быть изменен, если соответствующее условие было внесено в пред. договор (см. п. 1 ст. 450 ГК РФ).

[rybin_av]

Сообщение от Света жжж

Выписка из ЕГРЦ, действительна 10 дней.

С чего Вы это взяли (относительно выделенного)? Можете сослаться на норму права?