[sgsbot]

Добрый день!
Начну с самого начала!
Решили купить таунхаус в подмосковье, приехали к застройщику для оформления предворительного договора. Оказалось что договор я буду заключать не с застройщиком а с каким то физ. лицом, это лицо в свое время преобрела эту недвижимость по векселю. Далее, у Застройщика имеется только свидетельство о собственности на землю, а на дом они не оформляли (утверждают, не хотим платить налоги), в итоги я заключил предварительный договор с физ. лицом, он в свою очередь заключил договор купли-продажи с застройщиком задним числом, деньги по договору он внес все сто процентов (утверждают есть платежка с банка). Теперь Застройщик начнет оформлять дом в свою собственность, после в собственность физика, а уж потом на меня, по пред. договору я обязан внести 50 процентов от стоимости квартиры (а документы на физ лица не оформлены в рег. палате) Получается я покупаю квартиру у человека, который юридически не является хозяином. (они говорили про поправки в закон, якобы человек имеет права продовать недвижимость на основании договора купли-продажи) Что делать? Как быть?

[rybin_av]

Сообщение от sgsbot

Что делать? Как быть?

Ну это Вы сами решаете. Мы (юристы) можем лишь Вам описать юридические риски.
В приведенной Вами схеме сделки риски имеются:
1. пред. договор не несет платежной функции, т.е. по такому договору по-хорошему нельзя ничего платить; правда, есть судебная практика, которая признает платежи по пред. договору; однако риск того, что эта сделка будет оспариваться, а также будет оспариваться правомерность платежа по пред. договору, есть;
2. не понятно, что значит, "это лицо в свое время преобрела эту недвижимость по векселю". Вы ведь сами утверждаете, что она не является собственником объекта, а лишь подписала договор КП с застройщиком. Будет ли исполнен этот договор? Вы уверены?
3. если у застройщика есть только в собственности земля, а сам объект не зарегистрирован за ним на праве собственности, то не понятно, что купила Ваша продавщица "по векселю"? Это какой-то новый вариант обхода ФЗ-214? Не понятно;
4. что касается того, может ли продавец продать вещь, которая ему еще не принадлежит, то в силу п. 2 ст. 455 ГК РФ:

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Ответ очевидный - да, может. Однако судебная практика по этому вопросу весьма смешанная. Суды чаще будут склонны оценить такую сделку как недействительную. Это также Ваш возможный риск.

[sgsbot]

Смысол в том, что эта женщина является матерью одного из учередителей (инвестора) он внес сумму еще на нулевой стадии, от лица своей матери. Не знаю почему они не могут заключить со мною договор на прямую (говорят бухгалтерия не разрешает). Я не хочу внасить деньги по предворительному договору, прошу отсрочить платеж до оформления документов на дом хотя бы на застройщика. Что бы в будущем попросить выписку из гос. реестра. Какие мне документы надо запросить на данной стадии, для своей же безопасности?

[rybin_av]

Сообщение от sgsbot

(говорят бухгалтерия не разрешает).

Это глупости. Такого не может быть.
Вы ради смеха спросите: на каких нормах права основывается запрет бухгалтерии.

Сообщение от sgsbot

Какие мне документы надо запросить на данной стадии, для своей же безопасности?

Никакие. Из описанной Вами ситуации (если я ее правильно понял) никаких убедительных документов Вам не представят.

Если доверяете продавщице и застройщику, то предложите совершить цессию по принадлежащим продавщице требованиям в договоре между ней и застройщиком. Ну и конечно этот договор внимательно изучите. Если они откажутся от цессии, то что-то там точно не чисто (либо очень хотят обойти ФЗ-214, либо просто "кидок").