[Rolya]

Собираюсь купить гараж в ГСК. Из документов у прежнего владельца только членская книжка. В кооперативе больше ничего не оформлено. Что подскажите?Каким способом обеспечить безопасность сделки (предварительный договор с условием полной оплаты после регистрации прав на гараж?)

[Alex_P_Xab]

Сообщение от Rolya

Собираюсь купить гараж в ГСК. Из документов у прежнего владельца только членская книжка. В кооперативе больше ничего не оформлено. Что подскажите?Каким способом обеспечить безопасность сделки (предварительный договор с условием полной оплаты после регистрации прав на гараж?)

В нажем кооперативе тоже ничего не оформлено.
НО..
В нашем кооперативе действует испонительный орган в лице ПРЕДСЕДАТЕЛЯ. Именно у него информация о членах кооператива. Именно он обязан заменить членскую книжку прежнего владельца, на книжку нового владельца.
Таким образом вырисовывается следующая методика приобретения гаража:
1. Продавец организует Вашу встречу с председателем кооператива;
2. Председатель кооператива гарантирует оформление членской книжки после расчета с продавцом. Именно на этом этапе возможны осложнения(преимущественное право членов кооператива и тому подобное).
3. Соглашение с кооперативом в лице председателя о том, что не возражает и переоформит.
4. Расчет и переоформление

[Rolya]

А "переоформление" это что? И как потом быть с регистрацией прав в юстиции. А не придет ли первоначальный пайщик (читай собственник в силу закона) и не заявит ли свои права?

[SergStr]

Сообщение от Alex_P_Xab

Таким образом вырисовывается следующая методика приобретения гаража: 1. Продавец организует Вашу встречу с председателем кооператива; 2. Председатель кооператива гарантирует оформление членской книжки после расчета с продавцом. Именно на этом этапе возможны осложнения(преимущественное право членов кооператива и тому подобное). 3. Соглашение с кооперативом в лице председателя о том, что не возражает и переоформит. 4. Расчет и переоформление

но право собственности на любое недвижимое имущество возникает только с момента регистрации в ФРС (федеральная регистрационная служба).
поэтому правильная схема будет такая:
1. продавец получает в кооперативе справку, что он с коопертивом за гараж расчитался.
2. продавец регистрирует на свое имя право собственности на гараж в ФРС и получает свидетельство о праве собственности.
3. оформляется договор купли-продажи гаража и документы сдаются в ФРС.
4. через N дней покупатель получает в ФРС свидетельство о праве собственности на гараж и, если хочет, идет в кооператив, получает членскую книжку, платит вступительный взнос.

Любое переоформление через кооператив, без регистрации перехода права собственности в ФРС, обязательно создаст для покупателя проблемы в будущем.

[Rolya]

Сообщение от SergStr

но право собственности на любое недвижимое имущество возникает только с момента регистрации в ФРС (федеральная регистрационная служба).
поэтому правильная схема будет такая:
1. продавец получает в кооперативе справку, что он с коопертивом за гараж расчитался.
2. продавец регистрирует на свое имя право собственности на гараж в ФРС и получает свидетельство о праве собственности.
3. оформляется договор купли-продажи гаража и документы сдаются в ФРС.
4. через N дней покупатель получает в ФРС свидетельство о праве собственности на гараж и, если хочет, идет в кооператив, получает членскую книжку, платит вступительный взнос.

Любое переоформление через кооператив, без регистрации перехода права собственности в ФРС, обязательно создаст для покупателя проблемы в будущем.

Но это (к сожалению) только в идеале. А на практике как поступить? Документов в кооперативе пока нет никаких (земля не оформлена, акта БТИ нет). А гараж так хочется!!!!

[SergStr]

Сообщение от Rolya

А гараж так хочется!!!!

А вам чего больше хочется - беспроблемный гараж или проблем за свои деньги?

Заковырка может быть в том, что кооператив, как юр.лицо, где-то зарегистрирован: или в ИФНС, или в администрации (если кооператив был образован до 2002 года), и велика вероятность, что к тем документам приложен список первоначальных членов кооператива, среди которых, естественно, нового владельца, получившего гараж посредством переоформления его в кооперативе, не будет. И у нового владельца в будущем при оформлении права собственности на свое имя будут проблемы.

У нас сейчас идет похожая катавасия с садами. С 1999 года (когда появилась рег.палата) люди сделки с садами оформляли в садоводческом товариществе (т.к. садоводческие товарищества документы в рег.палату не представили, в обход пришлось бы оформлять все через суд, и стоимость оформления иногда даже превышала бы стоимость сада). А сейчас, когда разрешили приватизировать землю, люди бегают и ищут прежних хозяев, чтобы наконец-то все нормально оформить.

[Alex_P_Xab]

Сообщение от Rolya

А не придет ли первоначальный пайщик (читай собственник в силу закона) и не заявит ли свои права?

Чего только не бывает.
Но...
Я исходил из следующего:
Абсолютное право вашего продавца - это право собственности на пай в кооперативе.
Это право порождает относительное право - право пользования имуществом кооператива, в данном случае это право пользования гаражем, и распоряжения в пределах установленных уставом(типовой устав ГСК можно поискать в "Гаранте", точно знаю там есть типовой устав ЖСК).
С большой вероятностью можно предположить, что уставом предусмотренно право члена кооператива на передачу(продажа, дарение).
Когда продавец передаст Вам пай( оформить сделку в простой или нотариальной письменной форме) возникнет Ваше право пользования гаражем и право собственности на пай. Далее Вы пользуетесь гаражем на равне со всеми.

Оформление права собственности на гараж в порядке установленном законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на сегодняшний день врядли возможно, в нашем ГСК это так т.к. - не оформлено право на землю, не проведена инвентарицация строений т.е. нет плана составленного БТИ.
Право собственности на гараж действительно возникает с момента полной оплаты пая(прекращается право собственности ГСК и возникает Ваше личное право), вероятно прежний владелец действительно выплатил пай кооперативу. Председатель оформит новую членскую книжку и он же подтвердит вам выплату пая(если кооператив строился при СССР, то стоимость пая смешная, можно узнать из учредительных документов находятся у председателя, в архиве исполкома).

Мы расчитались с бывшим владельцем, оформили новую членскую книжку и пользуемся гаражем. Если возникнут осложнения защищаться будем исходя из выше указанного, доказательствами в суде будет членская книжка, свидетельские показания. Если понадобится выплатим пай 3 000 руб.

[Alex_P_Xab]

Сообщение от Rolya

А "переоформление" это что?

Под этим действием я понимаю -ПОЛУЧЕНИЕ ЧЛЕНСКОЙ КНИЖКИ в кооперативе.
Контакт с председателем необходим для ознакомления с уставом где прописана процедура передачи пая(кому и в каких случаях передается).

[maxr]

Ознакомиться с Уставом необходимо, он вероятно типовой и допускает переход пая по решению собрания членов кооператива третьим лицам.
Далее, думается, что необходимо оформить договор уступки пая между прежним и новым "владельцем гаражного бокса" и зарегистрировать этот договор в кооперативе. Приложить к договору выписку из общего собрания членов кооператива о приеме в члены.
Деньги передать по акту, например по форме как передача векселя. С одной стороны деньги, с другой справка, заверенная кооперативом о размере выплаченного пая прежним "владельцем" на дату уступки пая новому "владельцу".
Думаю как-то так. Может быть есть другие мнения?

[Rolya]

А если у теперешнего владельца никоим образом не оформлено приобретение пая у первоначального владельца? Меня это должно сильно волновать?