[Данилова Ольга]

Добрый день. Прошу ознакомиться с текстом договора купли-продажи и ответить на два вопроса:
1. В какие сроки по нему должны быть переданы ключи от квартиры?
2. Имеет ли право пользовия помещением по данному договору семья продавца?

ДОГОВОР

КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

С УЛОВИЕМ О РАССРОЧКЕ ПЛАТЕЖА

С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СРЕДСТВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

(возникновение ипотеки в силу закона)

Город дата

Мы, гр _____________ зарегистрирована по адресу: ____________ , именуемая в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,
И гр. ______________ зарегистрирована по адресу : ________________ именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны, действуя добровольно, заключили настоящий Договор о нижеследующем :

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1.ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность ПОКУПАТЕЛЯ жилой объект недвижимости (квартира, далее по тексту – «НЕДВИЖИМОСТЬ»), а ПОКУПАТЕЛЬ обязуется принять и оплатить НЕДВИЖИМОСТЬ , находящегося по адресу : ______________________
1.2.Отчуждаемая вышеуказанная НЕДВИЖИМОСТЬ принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, на основании Договора купли- продажи квартиры от __________
1.3. Цена отчуждаемой НЕДВИЖИМОСТИ определена соглашением Сторон и составляет ___________________________
1.4. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная НЕДВИЖИМОСТЬ никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, скрытых дефектов не имеется.
1.5. ПРОДАВЕЦ также подтверждает, что отчуждаемая НЕДВИЖИМОСТЬ передается ПОКУПАТЕЛЮ в пригодном для проживании состоянии.
1.6. На момент заключения настоящего договора ПРОДАВЕЦ не имеет задолженности по коммунальным и налоговым платежам на НЕДВИЖИМОСТЬ.

2.ИСТОЧНИК ОПЛАТЫ ПРИОБРЕТАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1.НЕДВИЖИМОСТЬ , указанная в п.1.1. настоящего Договора будет приобретаться ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА -1 за счет :
- собственных средств в размере ________________________
- кредитных средств в размере _____________________________
2.2. Кредит, согласно Кредитному договору , предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ для целей приобретения в собственность ПОКУПАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, указанной в п.1.1. настоящего Договора.
2.3. В соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, НЕДВИЖИМОСТЬ, указанная в п.1.1 настоящего Договора, считается в залоге у КРЕДИТОРА в силу закона с момента государственной регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на НЕДВИЖИМОСТЬ , в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору.
При этом ПОКУПАТЕЛЬ станет залогодателем, КРЕДИТОР – залогодержателем.
2.4. Стороны определили, что НЕДВИЖИМОСТЬ с момента передачи ее ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА согласно п.5 ст. 488 и ст. 489 ГК РФ.
2.5. На момент подписания настоящего Договора НЕДВИЖИМОСТЬ как предмет ипотеки в силу закона оценивается Сторонами в _____
2.6. Права залогодержателя удостоверяются закладной.

3.ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ.

3.1. Уплата денежной суммы, указанной в п.1.3. настоящего Договора, будет осуществляться в два этапа: - Аванс в размере __________ рублей выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ до момента получения кредита за счет собственных средств путем взноса (наличными в качестве вносителя или безналично) на счет ПРОДАВЦА у Кредитора, указанный в разделе 6 настоящего Договора. - Окончательный расчет в размере ______ рублей производится ПОКУПАТЕЛЕМ за счет кредитных средств , путем перечисления КРЕДИТОРОМ на основании поручения ПОКУПАТЕЛЯ с его счета по вкладу, действующему в режиме до востребования________, на счет ПРОДАВЦА, указанный в разделе 6 настоящего Договора, в течение 3 рабочих дней после выполнения всех следующих условий : - предоставления ПОКУПАТЕЛЕМ КРЕДИТОРУ настоящего Договора, зарегистрированного в установленном законодательством Российской Федерации порядке ; - предоставления ПОКУПАТЕЛЕМ КРЕДИТОРУ копии документа, подтверждающего оплату ПРОДАВЦУ собственных средств в качестве аванса в размере ----- рублей, в соответствии с п.2.1. настоящего Договора; – предоставления страхового полиса/договора страхования на НЕДВИЖИМОСТЬ, трехстороннего соглашения между страховой компанией, Кредитором и Покупателем о порядке работы со страховым возмещением; - получения КРЕДИТОРОМ зарегистрированной закладной.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

4.1. ПРОДАВЕЦ обязуется :
4.1.1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи НЕДВИЖИМОСТИ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояние НЕДВИЖИМОСТИ , не сдавать ее в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст.292 ГК РФ, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения НЕДВИЖИМОСТИ ПОКУПАТЕЛЕМ.
4.1.2. По соглашению сторон акт приема- передачи ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ составляться не будет. В отчуждаемой квартире до 01.06.2012 года зарегистрированы : муж ПРОДАВЦА____; дочь ПРОДАВЦА ________.
4.1.3. На дату возникновения у ПОКУПАТЕЛЯ права собственности на квартиру уплатить полностью все коммунальные платежи, налоги и иные расходы.
4.1.4. Выполнить иные обязанности, предусмотренные настоящим Договором или законом.
4.2. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется :
4.2.1. Оплатить приобретаемую НЕДВИЖИМОСТЬ по цене, указанной в п.1.3. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего Договора.
4.2.2. Принять у ПРОДАВЦА приобретаемую НЕДВИЖИМОСТЬ в порядке и сроки, определенные настоящим Договором.
4.3. ПРОДАВЕЦ имеет право расторгнуть настоящий Договор в случае не выполнения ПОКУПАТЕЛЕМ п.3.1. настоящего Договора.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ.

5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
5.2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ И ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств по настоящему Договору.
Обязательства ПОКУПАТЕЛЯ в части ипотеки объекта НЕДВИЖИМОСТИ в силу закона действуют до даты полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ денежных обязательств, обеспеченных ипотекой в силу закона.
5.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5.4. Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на НЕДВИЖИМОСТЬ к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением объекта НЕДВИЖИМОСТИ ипотекой в силу закона, оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ .
5.5. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации .
5.6. Все изменения и дополнения к настоящему Договору совершаются в письменной форме, путем заключения дополнительных соглашений, подписанных Сторонами и зарегистрированных в порядке, предусмотренном для настоящего Договора.
5.7. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме да заключения настоящего Договора.
5.8. Споры по настоящему Договору рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.
5.9. Настоящий Договор составлен и подписан в 4-х экземплярах, имеющих равную юридическую, один из которых хранится в Невинномысском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, второй – у КРЕДИТОРА, по одному экземпляру выдается сторонам.

6. ПОДПИСИ СТОРОН.

[mishanik]

1. Не факт, что его вообще зарегистрируют с такими условиями о передаче. А так - см. ст. 314 Гражданского кодекса.
2. Нет не имеет. С чего бы это?

[registrum]

В таком виде регистрация однозначно не пройдет.
Либо пишите, что договор является передаточным актом одновременно, либо пишите сроки передачи с обязательным подписанием передаточного акта - читайте ст. 556 ГК РФ.
Члены семьи продавца не имеют право пользования после отчуждения - читайте п.2 ст. 292 Г К РФ. И у вас это должно быть четко прописано - в какой срок они обязуются сняться с регистрационного учета. Дату рождения проживающих указывать обязательно - в Росреестре контролируют наличие несовершеннолетних - читайте ст. 12 п. 6 посл. абзац ФЗ - 122 "О государственной регистрации...."

[Данилова Ольга]

Договор регистрацию прошел. Вот только семья продавца жила в этой квартире до 30 мая, а суды теперь не хотят нам удовлетворить иск о неосновательном обогащении семьи продавца и о возмещении убытков, из-за того что мы снимали целый месяц квартиру. Ссылку делают на то, что дата передачи квартиры не оговорена! А продавец нас даже в квартиру не пускала, мы не могли ни ремонт сделать, н окна поменять, там стояли ее вещи, вещи ее семьи, они там жили, и они этого не отрицают...... Дата конечно не оговорена, но мы иск подавали об ущербе из-за неисполнения обязательств по договору, что повлекло неосновательное обогащение продавца, а не о сроках передачи квартиры!Поднимали вопрос о том, что мы имели право пользования своим имуществом с момента получения свидетельства о регистраци права, (пусть передала бы она нам ее позже, но ремонт в квартире сделать и так далее надо, да вплоть до того, что жить мы имели право туда прийти и без передачи квартиры, вместе с ней, хотя у нее другое жилье было и она его просто ремонтировала!!!), а она это право нарушила, только суд по известным нам причинам оказался "глухим"! Теперь нам только в надзор......

[mishanik]

Данилова Ольга, удачи Вам, хотя и сложно что-то говорить, когда суды прошли. Вопрос конечно же нужно было задавать чуть раньше. А по разумности сроков - наскольо помню, ст. 314, как уже и писал.

[razleon]

Сообщение от registrum

Члены семьи продавца не имеют право пользования после отчуждения - читайте п.2 ст. 292 Г К РФ.

И я того же мнения, однако необходимо учесть следующий момент. Верховный Суд РФ вынес (сейчас не припомню, то ли постановление пленума, то ли решение по какому-то делу), в котором указал следующее: Члены семьи продавца (собственника) имеют право пользования и после отчуждения, если квартира в свое время была получена по нормам предоставления с расчетом, в том числе, и на этих членов семьи, но в приватизации они не участвовали (отказались). Это, если можно так сказать, - своеобразное обременение, с которым эту квартиру вряд ли кто купит. Этот момент нужно учитывать.

[Данилова Ольга]

Сообщение от razleon

И я того же мнения, однако необходимо учесть следующий момент. Верховный Суд РФ вынес (сейчас не припомню, то ли постановление пленума, то ли решение по какому-то делу), в котором указал следующее: Члены семьи продавца (собственника) имеют право пользования и после отчуждения, если квартира в свое время была получена по нормам предоставления с расчетом, в том числе, и на этих членов семьи, но в приватизации они не участвовали (отказались). Это, если можно так сказать, - своеобразное обременение, с которым эту квартиру вряд ли кто купит. Этот момент нужно учитывать.

Данная квартира была куплена по договору купли продажи продавщицей в браке. Разрешение супруга на продажу нотариальное у нас было, поэтому мы это и не рассматривали.
А вопрос раньше я не задавала потому, что была уверена в своей правоте, поэтому и буду бороться дальше. Вот только рядовые суды, особенно нашего региона, "бывает", принимают решения свои по следующей тактике : Пусть лучше вышестоящий отменит...еже ли испортяться связи и отношения.....

[registrum]

По поводу всего выше сказанного и самого договора, на мой взгляд, нет оснований удовлетворить ваши иски, договор был составлен некорректно. п. 4.1.2 и 4.2.1 противоречат друг другу. Сроки освобождения как юридического, так и физического не оговорены. А в п. 4.2.1. вы ссылаетесь на сроки.
И самое главное, не соблюдены требования ст 556 ГК РФ.
В частности п.1:

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Не прописав условия о передаточном акте и конкретных условий передачи имущества, вы себя наградили головной болью.

[Данилова Ольга]

Хорошо, соглашусь с тем, что сроки передачи квартиры не оговорены. И стоимость нами снимаемой квартиры возместить не удастся. Но ведь в договоре четко написано, что продвец не имеет права с даты подписания договора, обременять квартиру, сдавать ее в наем, и т.д. Деятельность родственников прописана, они только имеют право быть зарегистрироваными, что не порождает право проживания, так как регистрация носить уведомительный характер и не наделяет зарегистрированного гражданина ни какими более правами. А получается, продавец не просто не передавала квартиру, она еще и пользовалась ею для хранения своего имущества!!!!! Следовательно обременяла ее. Почему же вопрос неосновательного обогащения вообще в суде даже не рассматривался? Ведь для его рассмотрения имеются все предпосылки :
1. факт хранения там мебели и всего имущества продавец не отрицает , а постоянно говорит что по состоянию здоровья не могла ранее выехать.
2. отсутсвует договор аренды, найма и т.д.
По своей сути продавец арендовала почти 2 месяца нашу квартиру , пользовалась чужим имуществом, без нашего согласия! Она даже комунальные платежи заплатила сама по дату выезда из нашего жилья, чем подтвердила факт проживания в нем полноценной жизнью! А стоимость аренды квартиры- неосновательное обогащение?!

[mishanik]

Данилова Ольга, сложно комментировать решение суда, которое не видишь. Выложите его.