[Грата]

Здравствуйте. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если сделка была уже проведена В федеральном управлении государственной регистрационной службы и было оплачено 50% ее стоимости? Дело в том, что в связи с кризисной ситуацией денег на вторую часть оплаты нет.

[mblkola]

К сожалению, отсутствие денежных средств не является основанием для расторжения договора.

[Андрей Алексеевич]

Грата, добрый день!

Сообщение от Грата

В федеральном управлении государственной регистрационной службы и было оплачено 50% ее стоимости? Дело в том, что в связи с кризисной ситуацией денег на вторую часть оплаты нет.

В договоре купли-продажи квартиры указано, что оплата будет поизводиться частями? Если указано, то имеет место условие об оплате в рассрочку. Привожу положения Гражданского кодекса по данному вопросу. Если такого условия нет, а в договоре указано - продавец получил денежную сумму полностью, то продавец может 50% от стоимости квартиры совсем не получить.
Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
1. В случае, когда договором купли - продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли - продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли - продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
5. Если иное не предусмотрено договором купли - продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара
Статья 489. Оплата товара в рассрочку
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли - продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

[Алан Оснас]

В корне не согласен с коллегой в связи со следующим.
Кредит по смыслу статьи 819 ГК РФ есть предоставление БАНКОМ ИЛИ ИНОЙ КРЕДИТНОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ денежных средств и возврат полученной суммы заемщиком С УПЛАТОЙ ПРОЦЕНТОВ.

В данном случае статьи 488, 489 ГК РФ не применяются, а применению подлежат нормы п. 1 ст. 485 и п. 2 ст. 486 во взимосвязи с нормами п. 1 ст. 314 ГК РФ.

В связи с изложенным, считаю расторжение Договора купли-продажи недвижимости по имеющимся основаниям невозможным.

Вместе с тем, в случае предоставления текста договора, возможно выработать иную схему атаки на договор.

[Андрей Алексеевич]

В данном случае необходимо обратиться к положениям п.1 и п. 5 ст.454 ГК РФ
Статья 454. Договор купли - продажи
1. По договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
2. К купле - продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли - продажи.
3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
5. К отдельным видам договора купли - продажи (розничная купля - продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
Ст.488, ст.489, 549-558 ГК РФ входят в состав норм Гл. 30 ГК РФ. В положениях ст.ст.549 - 558 ГК РФ отсутствуют какие-либо ограничения для заключения договоров купли-продажи недвижимости в рассрочку. Следовательно к договорам купли-продажи недвижимости, в том числе и жилых помещений, применяются положения ст. 488 и ст.489 ГК РФ.
Исполнение обязанности покупателя по договору связано с оплатой продаваемой недвижимости по цене, оговоренной в договоре, и в соответствии с иными (в частности, сроки, порядок оплаты) условиями договора о купле-продаже недвижимости. Так, в зависимости от условий складывающейся договорной ситуации, в соответствии с законодательством возможно предусмотреть следующие варианты оплаты продаваемой недвижимости: 1) предварительная (до передачи недвижимости в собственность по заключенному договору) оплата, предусмотренная ст. 487 ГК РФ. Причем в соответствии с п. 1 ст. 487 ГК РФ возможна как полная, так и частичная предварительная оплата продаваемой недвижимости; 2) оплата продаваемой недвижимости в течение определенного времени после ее передачи в собственность покупателю (оплата недвижимости, проданной в кредит) (ст. 488 ГК РФ); 3) оплата недвижимости, проданной в кредит с рассрочкой платежа, предусмотренная ст. 489 ГК РФ. При этом в последнем случае в соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ должны быть оговорены порядок, сроки и размеры платежей, что является еще одним существенным условием договора продажи недвижимости, предусматривающего рассрочку платежа покупателем.

[Алан Оснас]

Андрей Алексеевич,Ваша позиция мне вполне понятна с изъятиями отдельных позиций.
Даже если убрать из моего первоначального тезиса положение о необходимости участия банка или иной кредитной организации, остается еще одно существенное условие сделки, прямо или косвенно именуемой кредит, следствием чего было бы возможно применить положения статей 488, 489 ГК РФ, это необходимость начисления процентов в качестве платы за его использование. Такого условия в ДКП недвижимости нет, из чего я делаю вывод о том, что положения статей 488, 489 ГК РФ применению в данном случае не подлежат.

Коллега, не могли ли Вы аргументировать свою позицию опубликованными мнениями заслуженных правоведов по этой теме или соответствующей судебной практикой. Возможно в отношении юридических лиц.

[Андрей Алексеевич]

Сообщение от Алан Оснас

Такого условия в ДКП недвижимости нет, из чего я делаю вывод о том, что положения статей 488, 489 ГК РФ применению в данном случае не подлежат.

Подлежат, подлежат! Вам следует посмотреть практику по ст.488 и ст.489 ГК РФ применительно к купле-продаже недвижимости. Набирите в поиске - "ст.488, ст.489, ст.549 ГК РФ" - там много комментариев к этим нормам.

[Алан Оснас]

Андрей Алексеевич,посмотрел, их действительно применяют. И возвращаясь к условиям задачи, у меня возникает вопрос аналогичный Вашему о прописанных в договоре условиях. Будет забавно, если порядок и сроки оплаты в рассрочку не прописаны, а переход права зарегистрирован. )

[Андрей Алексеевич]

Алан Оснас, здесь дело в том, что у продавца имущество находится в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.
Не заплатит всю сумму - вернет жилое помещение продавцу.

[Алан Оснас]

Андрей Алексеевич,вы об ипотеке в силу закона? Согласен, подходит. Дождемся ответа на заданный Вами вопрос.
Как думаете, в случае отсутствия особых отметок в реестре прав относительно залога, покупатель ведь вправе распорядиться недвижимостью, не так ли?