[KSU]

Здравствуйте!
Вроде бы, как уже всё давно понятно по данному вопросу... но видимо ещё не всё...
Имеется договор аренды складских помещений, который был заключён на срок менее одного года. Закончился он 12 июля. Мы сообщили об этом в письменном виде аредатору, на что было составлено дп соглашение о продлении данного договора ещё на один год. Разве не нужно в таком случае регистрировать в юстиции? Обычно мы делаем новый договор на срок менее года. Арендатор ссылается на п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ. Не совсем что-то я догоняю... Я нашла Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". П. 10 данного письма гласит: "
Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года." Объясните, плизз, кто прав? Как будет правильно?

[Никитина Марина Алексеевна]

KSU, это уже давно сложившаяся практика, подтвержденная судами. Новые договора не заключаем, а пишем в первом договоре о автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях. А суды подразумевают, что при каждой пролонгации отношения сторон регулируются новым договором с теми же условиями и с тем же сроком, что и первый. И регистрировать договор не нужно.

[KSU]

А если не указано в договоре, а допсоглашением оформить и также прописать, как Вы написали в допсоглашение?

[Никитина Марина Алексеевна]

Пожалуйста, "Если ни одна из сторон не заявит за 30 дней до окончания срока действия настоящего договора о его прекращении, настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях".

[KSU]

В доп. Соглашение Арендодатель изменил пункт на следующую редакцию:
"Срок действии договора аренды продлевается с 12 июля 2008 г. до 09 июля 2009г. Договор может быть продлён по соглашению сторон на срок до одного года на тех же условиях."
Так можно без госрегистрации?

[mblkola]

KSU,нет. Изменив пункт, увеличили срок действия. Теперь он больше года.

[KSU]

Как мне это доходчиво Арендодателю можно объяснить со ссылками на нормы права? А то это Федеральное управление Рос. недвижимости, считают себя правыми во всём...

[mblkola]

KSU, п.2 ст. 609 ГК РФ. Какие тут ещё могут быть объяснения

[ТатьянаК]

Сообщение от Никитина Марина Алексеевна

Пожалуйста, "Если ни одна из сторон не заявит за 30 дней до окончания срока действия настоящего договора о его прекращении, настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях".

а если я допишу:количество продлений не ограничено.
это правильно будет, или так нельзя?или через каждые получается практически 2 года, опять продлять?

[Русаков Сергей]

Сообщение от Никитина Марина Алексеевна

KSU, это уже давно сложившаяся практика, подтвержденная судами. Новые договора не заключаем, а пишем в первом договоре о автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях. А суды подразумевают, что при каждой пролонгации отношения сторон регулируются новым договором с теми же условиями и с тем же сроком, что и первый. И регистрировать договор не нужно.

Хорошая практика. Спасибо. Суды подтвердили мое мнение)