[muxey]

Добрый день, ситуация такова: мать с сыном и дочерью проживают в 3 комнатной квартире, каждому по комнате.
Квартира приватизированная, как 1/4 сыну и 3/4 матери т.к. на момент приватизации сын был еще несовершенолетним.

Теперь дочь хочет продать свою комнату (чтобы купить себе отдельную квартиру), мать не против, но сын (уже совершеннолетний) не горит желанием жить в коммуналке и может быть проблемно получить его документальное согласие.

Как лучше поступить? Мать не против продать эту комнату сама и потом передать деньги дочери или лучше переоформить сначала на дочь чтобы она сама потом продавала?
Нужно ли документальное согласие сына у которого 1/4 в случае если мать продает эту комнату (которая составляет тоже около 1/4 площади допустим) ?
Если же собственником комнаты станет дочь - нужно ли будет согласие и матери (у которой станет 1/2) и сына (у котого так и останется 1/4) ?

[satay]

У дочери нет своей комнаты, а есть обещание матери продать долю в праве квартиры в пользу дочери. В случае продажи доли согласие не обязательно, но нужно уведомить всех настоящих сособственников квартиры.

Переоформлять долю на дочь не имеет смысла тк при продаже при сроке владения менее 3 лет ( а для жилья приобретенного начиная с 01.01.2016г менее 5 лет) придется заплатить НДФЛ 13% с налоговой базы ( с 01.01.2016 она определяется наибольшее из "70% кадастровой стоимости" или "суммы в договоре").
Для нерезидентов ( в понимании ст 207 НК РФ) налог с продажи недвижимости существенно выше и не зависит от срока владения.

Продавая долю, остающимся жить в квартире надо понимать , что доля никак не привязана ни к какой комнате и новый собственник сможет жить в любой комнате или во всех поочередно.

За деньги вырученные от продажи доли купить квартиру почти невозможно, поэтому лучше продать всю квартиру .

[muxey]

к сожалению размен или продажа всей квартиры невозможна, мать против.
Дочь уже купила другую квартиру по ипотеке и прописалась там но теперь в связи с кризисом не тянет выплаты, поэтому ищет варианты как компенсировать ее засчет своей части в родительской квартире. Комната реально пустует, смысла им платить за 3 комнаты когда они реально живут в 2х мало. Пробовали сдавать комнату в аренту - но это хлопотно и каждый раз искать нового съемщика небыстрый процесс.

Сейчас же многие комнаты продают, и что же получается что в любом случае покупатель какой то одной комнаты юридически может жить в любой другой комнате этой квартиры? Купил комнату в 5 комнатной большой квартире - и может притеснять всех остальных? никаких ограничений чтоль?

[Геральт из Ривии]

Сообщение от muxey

засчет своей части в родительской квартире.

У нее нет никакой части. Она даже вселиться в законном порядке не сможет, если хоть один участник общей долевой собственности будет против.

Сообщение от muxey

Сейчас же многие комнаты продают

Вы не можете продать комнату. Чтобы продать, нужно ее выделить в натуре. А это в большинстве случаев невозможно.

[muxey]

Сообщение от Геральт из Ривии

У нее нет никакой части. Она даже вселиться в законном порядке не сможет, если хоть один участник общей долевой собственности будет против.
Вы не можете продать комнату. Чтобы продать, нужно ее выделить в натуре. А это в большинстве случаев невозможно.

что юридически нет никакой части это понятно, но мать то не против продать долю равную метражу этой комнаты и дочь соотв-но получит эти деньги, решит свою проблему. Вариант устраивает всех кроме возможно сына, но как тут подтвердили согласие минорного собственника не нужно же? Вот только интересно какие подводные камни могут тут вылезти.

Другого варианта получается нет, т.к. продавать всю квартиру и переселятся никто не собирается.

[satay]

Другого варианта получается нет, т.к. продавать всю квартиру и переселятся никто не собирается.[/QUOTE]

Если всем переселиться в квартиру дочери, а квартиру матери и сына продать, то суммарные потери для всех будут меньше.

Сообщение от muxey

Вот только интересно какие подводные камни могут тут вылезти.

об одной из проблем написано выше - новый дольщик сам сможет выбрать в какой комнате ему жить сегодня и завтра.

[satay]

Сообщение от muxey

но как тут подтвердили согласие минорного собственника не нужно же?.

вне зависимости от размера доли требуется известить всех собственников квартиры о продаже согласно ст 250 ГК РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

[muxey]

Сообщение от satay

об одной из проблем написано выше - новый дольщик сам сможет выбрать в какой комнате ему жить сегодня и завтра.

ну это по всей видимости не является каким то останавливающим фактором, а то бы тысячи людей не продавали и не покупали комнаты. У меня знакомый тоже купил комнату в двушке в московск области, но другая проблема - владелец квартиры алкаш - бухает, чудит и причиняет неудобства разные, но выхода нет, приходится мирится пока.
Так понимаю главное - это хорошенько оценивать потенциального покупателя перед продажей и если есть какие то подозрения то искать другого, а то правда потом юристов наслушается что может жить в любой комнате начнет права качать или наглеть.
Тем не менее явление давно получило широкое распрастранение - вон на одном циане под 4 тыщи объявлений о продаже комнат и это только москва, почему же тут к этому так скептически относятся? неужели ни у кого нет знакомых кто купил или продал комнату?
Просто на данный момент для описанной ситуации это единственный вариант, потому что как говорил - продажа всей квартиры, переселение временно в другую, поиск новой - все это невозможно.

[Геральт из Ривии]

Сообщение от muxey

почему же тут к этому так скептически относятся?

Потому что продавать ваша мать будет долю в праве, а не комнату. А доля и стоит меньше, чем соразмерная ей комната, и проблемы могут быть в будущем с порядком пользования. И при ее отчуждении нужно соблюдать правило о преимущественном праве покупки.

[Zhanna]

Сообщение от muxey

неужели ни у кого нет знакомых кто купил или продал комнату?

Комнату продают и покупают в коммунальной квартире, т.е. там, где имеется в собственности именно комната, а не доля в праве на квартиру, как в вашем случае.