[Karpov Juriy]

Добрый вечер!

Необходимо снять с регистрации бывшую жену отца и её совершеннолетнюю дочь с муниципальной квартиры. Они выехали добровольно более 20 лет назад. Препятствий вхождению в квартиру не осуществлялось, что подтверждают соседи по лестничной клетке и проживающие в квартире жильцы.

Отец являлся ответственным квартиросъемщиком. После его смерти обязанности по оплате коммунальных услуг и осуществление текущего ремонта перешли мне и моему брату. Мы зарегистрированы в квартире.

В качестве доказательств имеются:

1. Акт об отсутствии в квартире бывшей жены отца и её дочери, составленный управдомом.
2. Свидетельские показания соседей и проживающих в квартире жильцов.
3. Квитанции об оплате коммунальных услуг, подписанные мной (я их все это время оплачивал).

Квартира получена в 1987 году на основании ордера. Договор социального найма не оформлен. Снятие с регистрации хочу обосновывать добровольным выездом из квартиры указанных лиц, не оплату коммунальных услуг, не участие в текущем ремонте квартиры.

Так как договора социального найма нет, возникает вопрос: можно ли применять нормы действующего в данный момент ЖК РФ, регулирующие указанную ситуацию, а именно ч. 4 ст. 69 ЖК РФ?

Я исхожу из следующей логики: в ЖК РФ не сказано, что отсутствие письменной формы договора социального найма означает его недействительность. Квартира мне предоставлена, я оплачиваю коммунальные счета и осуществляю текущий ремонт, в ней проживаю. Фактически сложились правоотношения, регулируемые договором социального найма. Таким образом, я делаю вывод, что договор социального найма заключен, хоть и отсутствует письменная форма. Это означает, что я могу применять ч. 4 ст. 69 ЖК РФ для обоснования требования о снятии с регистрационного учета бывшей жены отца и её дочери.

Что думаете?

[84sunny84]

Если согласия от них нет, то идти в суд. В суде доказывать, что они выбыли из квартиры на постоянной основе, что вы не препятствуете их проживанию и что собственно они не проживают и не платят.
Договор социального найма надо заключить, он периодически требуется.

[Karpov Juriy]

84sunny84, все верно, но меня интересует другое. В ЖК РФ не сказано, что отсутствие письменной формы договора является основанием для недействительности договора социального найма. Фактически у нас сложились правоотношения, регулируемые нормами о договоре социального найма. Можно ли утверждать, что договор заключен?

[84sunny84]

Утверждать что договор заключен нельзя, т.к. он не заключен. Однако правоотношения возникли и отсутствие договора, само по себе, не является препятствием для обращения в суд за защитой своих прав.

[Karpov Juriy]

84sunny84, что об этом скажите?

Статья 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" определяет действие норм ЖК РФ.
Так, к жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ. Таким образом, действие ордера с введением в действие ЖК РФ не утратило своей силы и распространяется на отношения, возникшие после 1 марта 2005 г.

Ордер на указанную квартиру выдан в 1998 г., т.е. до введения в действие ЖК РФ, следовательно, квартира занимается на условиях договора социального найма.

Источник: Терехова Ю.К. Комментарий к Закону РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2014.

Проживание граждан в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда в отсутствие надлежащим образом оформленного договора социального найма не снимает с указанных лиц обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг в силу фактически сложившихся правоотношений социального найма жилого помещения (абз. 1 ст. 10 ЖК РФ). Привлечение к ответственности соответствующего публично-правового образования, являющегося собственником жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, при наличии задолженностей у нанимателей необоснованно, поскольку, как уже было указано выше, органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в установленном порядке соответственно.
Учитывая, что несоблюдение простой письменной формы договора социального найма жилого помещения не влечет его недействительности, а несоблюдение простой письменной формы сделки, в свою очередь, не лишает права приводить письменные и другие доказательства, существование фактически сложившихся правоотношений социального найма всегда может быть подтверждено в судебном порядке в каждом конкретном случае индивидуально, посредством юридической оценки представленных доказательств.

Источник: Галиев В.Р. Оплата жилищно-коммунальных услуг гражданами, проживающими в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда, при отсутствии договора социального найма // Семейное и жилищное право. 2014. N 4. С. 42 - 45.

Разрешая дело и принимая по нему решение, суд сослался на то, что оснований для удовлетворения иска Новикова А.В. о признании существующим договора найма помещения не имеется. Судом указано, что договор найма, дающий право на занятие спорного жилого помещения, в надлежащей форме между наймодателем и Новиковым А.В. не заключался. Кроме того, по мнению суда, преюдициальное значение для настоящего дела имеет вступившее в законную силу решение Пресненского районного суда г. Москвы от 12 августа 2010 г., которым удовлетворен иск ДЖП и ЖФ г. Москвы об истребовании из незаконного владения Новикова А.В. жилого помещения и его выселении, а также отказано Новикову А.В. в удовлетворении встречного иска о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.
Между тем, обжалуемые судебные постановления по делу нельзя признать законными, поскольку судебными инстанциями неправильно применены нормы материального права.
Так, из материалов дела видно, что Новиков А.В. открыто и добросовестно пользуется спорной квартирой с 1989 г. с согласия наймодателя, т.е. более двадцати лет. Его вселение в данное жилое помещение не носило самоуправный характер, так как было произведено с согласия жилищно-эксплуатационной организацией. При этом Новиков А.В. в течение всего указанного времени обеспечивал сохранность жилого помещения, производил его ремонт.
Указанные обстоятельства были установлены судебными инстанциями и не оспаривались сторонами.
В соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления Новикову А.В. спорного помещения, право заключения договора найма было предоставлено жилищно-эксплуатационным организациям.
Таким образом, между истцом и вселившей его организацией - Управляющей компанией "Арбат", полномочия которой не оспаривались ответчиком, фактически сложились договорные отношений по поводу найма данной квартиры.
Отсутствие у истца письменной формы договора, на что сослались судебные инстанции, в соответствии с действовавшим Гражданским кодексом РСФСР (статья 45) само по себе не влечет недействительность договора, поскольку это прямо не указано в законе.
В течение всего указанного периода времени ответчиком не предпринималось каких-либо действий по прекращению права пользования истца спорной квартирой, т.е. сложившиеся отношения были одобрены.
В соответствии со статьей 8 действующего Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
При установленных по делу обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что между истцом и ответчиком фактически возникли, существовали и существуют договорные отношения найма спорного помещения.

Источник: Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2013 N 5-КГ13-100
Требование: О признании права пользования квартирой.
Обстоятельства: Истец открыто и добросовестно пользуется спорной квартирой согласия наймодателя более двадцати лет. Его вселение в жилое помещение не носило самоуправный характер, так как было произведено с согласия жилищно-эксплуатационной организации. При этом истец в течение всего времени обеспечивал сохранность жилого помещения, производил его ремонт.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку между истцом и ответчиком фактически возникли, существовали и существуют договорные отношения найма спорного помещения.

[Сайкин Кирилл Андреевич]

Karpov Juriy, возникновение фактических договорных отношений и непосредственно заключение договора - совсем не одно и тоже, даже невзирая на схожесть последствий

[Karpov Juriy]

Сайкин Кирилл Андреевич, согласен. Возникновение фактических договорных отношений в моей ситуации означает, что я могу ссылаться на нормы главы 8 ЖК РФ?

[Сайкин Кирилл Андреевич]

Karpov Juriy, любая отсылка к той или иной норме закона должна быть обоснована фактическими обстоятельствами и возможностью их доказать, а просто отсылка на главу 8 ЖК - ни о чем

[Karpov Juriy]

Сайкин Кирилл Андреевич, это очевидно. Меня интересует распространяются ли нормы ЖК РФ, регулирующие правоотношения договора социального найма, на мою ситуацию. Жилое помещение получено по ордеру, я осуществляю ремонт и оплачиваю коммунальные услуги, проживаю в квартире. То есть, я выполняю обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Доказательства имеются, я их перечислил в первом сообщении.

Я хочу подать иск о снятии бывшей жены отца и её дочери с регистрации на основании ч. 4 ст. 69 ЖК РФ и других норм ЖК РФ. Но перед подачей иска хочу убедиться, что я могу ссылаться на указанную норму. Под "могу" я подразумеваю не просто указание данной нормы в исковом заявлении, а реальное распространение её действия на мою ситуацию. Может я что-то путаю и к моей ситуации применяются другие нормы права.

[84sunny84]

84sunny84, что об этом скажите?

я уже сказал.
наличие отношений не означает, что договор социального найма заключен.

еня интересует распространяются ли нормы ЖК РФ, регулирующие правоотношения договора социального найма, на мою ситуацию. Жилое помещение получено по ордеру, я осуществляю ремонт и оплачиваю коммунальные услуги, проживаю в квартире. То есть, я выполняю обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Доказательства имеются, я их перечислил в первом сообщении.

Я хочу подать иск о снятии бывшей жены отца и её дочери с регистрации на основании ч. 4 ст. 69 ЖК РФ и других норм ЖК РФ. Но перед подачей иска хочу убедиться, что я могу ссылаться на указанную норму. Под "могу" я подразумеваю не просто указание данной нормы в исковом заявлении, а реальное распространение её действия на мою ситуацию. Может я что-то путаю и к моей ситуации применяются другие нормы права.

и об этом я уже тоже сказал.
вы спокойно можете подавать в суд о признании утратившим права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.
Если вы сомневаетесь в чем-то, лучше поручить работу специалисту, который не будет сомневаться.