[MariannaBK]

Понимаю, что текста много, но, пожалуйста, прочитайте, помогите.

Организация осуществляла управление домом, в котором квартиры площадью от 200 до 100 кв.м.
Собственники провели собрание, на котором выбрали организацию (далее – УК) управлять своим домом, данное собрание они оформили решением и протоколом, также были заключены договоры управления с большинством собственников.
Также на этом собрании они устно решили, что надо заключить договор охраны своего дома и поручить это УК, также решили, что платить будут равную сумму с каждой квартиры. Эти решения собственники никак письменно не оформили, просто решили большинством голосов устно, хотя по ЖК РФ обязанность письменно оформлять решения собрания лежит на собственниках дома.
Их дом и ранее охраняла организация (далее ЧОП) и собственники просто, без каких-либо документов и без подтверждения отдавали ей ежемесячно деньги в равной сумме с каждой квартиры.
УК заключила договор с ЧОП, и стала включать в квитанцию по оплате ЖКУ сумму за охрану дома. Все собственники стали оплачивать услуги охраны, никаких вопросов у них не возникало.
Прошло 8 месяцев, и у одного из собственников приехала жена, которая эти месяцы проживала в другом городе (она не собственник квартиры). В это же время данного собственника сокращают с работы. Жена приходит в УК с просьбой, чтобы оплачивать услуги ЧОП исходя из квадратных метров с каждой квартиры (у них площадь квартиры меньше, чем у других собственников), так как они сейчас оба пенсионеры и не имеют возможности оплачивать услуги ЧОП. УК ей отвечает, что это возможно на основании решения собственников. Она проводит такое собрание, только несколько собственников приняли участие в голосовании, но кворум не состоялся. Тогда она подает в суд на УК (муж дает ей доверенность представлять его интересы), ее требования: признать договор между УК и ЧОП незаконно заключенным и вернуть ей деньги, которые были оплачены за услуги ЧОП.
Свидетели в суде (пришло 4 человека) подтвердили, что собрание, на котором устно они приняли решение об охране дома и способе оплаты было, что истец присутствовал на нем и был согласен с охраной.
Судья выносит решение – отказать истцу в исковых требованиях, признает УК ненадлежащим ответчиком, так как решение об охране приняты решением общего собрания, что подтверждают свидетели. Что охрана действительно предоставлялась ЧОП, это истец не отрицает, как и то, что охраной они пользовались и поскольку охранные услуги в действительности предоставлялись, требования истца не подлежат удовлетворению.
Истец подает кассацию, кассация определяет вынести дело на новое рассмотрение другим судьей.
В новом судебном разбирательстве судья выносит решение – УК выплатить истцу разницу за оплаченные услуги ЧОП исходя из квадратных метров ее квартиры.
В решении указано, что УК заключило договор с ЧОП превысив свои полномочия, так как нет письменного протокола общего собрания. Договор УК и ЧОП суд признал незаконным, что влечет за собой незаконным включение оплаты охраны в квитанции по оплате ЖКУ. Истец просил полностью взыскать всю сумму, которую оплатил за охрану, но суд взыскал с УК в пользу истца частичную сумму, рассчитав сумму оплаты за охрану исходя из площади занимаемой истцом, так как на протяжении действия договора истец пользовался охранными услугами и не возражал против их и оплаты, а ставил только вопрос об оплате охраны исходя из площади занимаемой квартиры.
После этого решения суда, все остальные собственники этого дома, у кого площадь квартир меньше, чем у других, также пойдут в суд с требованием о перерасчете за услуги ЧОП, исходя из квадратных метров. Собственники, у которых площадь квартир больше, естественно, не пойдут в суд. Получается УК должна теперь выплатить всем собственникам разницу за услуги ЧОП из своих средств.
Судья ссылалась на то, что такие решения собственников должны быть оформлены письменно, УК возражала, что эта обязанность лежит на собственниках, а УК не имеет права проводить собрания и оформлять решения и протоколы. Также УК ссылалась на то, что услуги ЧОП собственниками оплачивались в полном размере и своевременно, тем самым собственники значит признавали оказанные услуги.
Еще считаю, что проведенное женой истца собрание, которое не собрало кворум, также является подтверждением того, что собственники хотели оплачивать услуги ЧОП в равной сумме с каждой квартиры.
Вот теперь просьба – уважаемые форумчане, прокомментируйте ситуацию, что можно сделать УК – подавать кассацию на решение суда или есть еще какие то выходы – может подать в суд на всех собственников этого дома, чтобы было решение суда о перерасчете всем оплаты услуг по охране - на основании второго решения суда? Естественно, возвращать собственные деньги собственникам не очень хочется. Всем большое спасибо за помощь.

[Василий Баскаков]

То, что вы считеате, не совсем верно.
В то же время, если договор признан незаконным. то и возвращать только часть суммы нелогично. Одно противоречит другому.
А почему суд решил, что договор с охраной должен быть предметом рассмотрения общего собрания? В ст. 44 ЖК на это указания нет.
Жалуйтесь в кассацию. Договор заключен в интересах собственников.

[MariannaBK]

Сообщение от Василий Баскаков

То, что вы считеате, не совсем верно.
В то же время, если договор признан незаконным. то и возвращать только часть суммы нелогично. Одно противоречит другому.
А почему суд решил, что договор с охраной должен быть предметом рассмотрения общего собрания? В ст. 44 ЖК на это указания нет.
Жалуйтесь в кассацию. Договор заключен в интересах собственников.

Ну вот если ст.44 ЖК устанавливает перечень тех решений общего собрания, которые решаются собственниками, пускай в ней нет того, что собственники могут рассматривать вопросы об охране общего имущества, то кто тогда должен решать эти вопросы, если не собственники?
И все таки раз собственники оплачивали услуги охраны, разве не является это признанием того, что они были согласны и с услугами и с суммой оплаты?

[Людмила Сергеевна]

Получается УК заключила договор с ЧОП, не имея юридических оснований, без письменного решения общего собрания собственников. По сути, это навязанная услуга. Посмотрите п.3 ст.16 Закона о правах потребителя. Как бы худших последствий для УК не было.

[Наталья Н.]

У нас была похожая ситуация. Судилась по поводу оплаты вывоза мусора собственница маленькой площади. И решение оплачивать с квартиры принимали на общем собрании, все зафиксировано в протоколе. Суд признал неправомерным решение Общего собрания.( а у вас и решение не зафиксировано) Решили так: сумму выплаты по суду раскидали на остальных собственников жилья с большой площадью, сроки- 6 месяцев. Пока ССПриставов не начала исполнительное производство, зафиксируйте свое решение в любом документе. УК ничего не оплчивала. Ситуации возникают из-за нашей безграмотности в этих вопросах.

[Наталья Н.]

В похожей ситуации мы раскидали сумму на жильцов больших площадей.

[MariannaBK]

Сообщение от Наталья Н.

В похожей ситуации мы раскидали сумму на жильцов больших площадей.

Добровольно собственники квартир с большей площадью не станут оплачивать разницу собственникам квартир с меньшей площадью. Если подавать в суд для перерасчета суммы между собственниками, нужно основание - норма права, а я не могу даже сообразить, на основании какой статьи просить суд пересчитать суммы между собственниками в этой ситуации.

[Василий Баскаков]

Жилищный кодекс. Начиная со ст. 153.

[MariannaBK]

Сообщение от Василий Баскаков

Жилищный кодекс. Начиная со ст. 153.

Так в этих статьях идет речь об обязательных платежах за жилое помещение и коммунальные услуги.

[Василий Баскаков]

Там речь идет о принципах расчета оплаты за содержание и коммунальные услуги. Вам ведь надо было сослаться на норму права, которая позволяет производить расчет не поквартирно, а в долях от общей площади?