Ответить

 

Опции темы
Старый 14.01.2009, 17:06   #1
forumbot
Пользователь
 
Аватар для forumbot
 
Регистрация: 14.01.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 29
Благодарности: 2
Спасибо: 1

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию Вопрос по предварительному договору аренды

Добрый день
Очень надеюсь на Вашу помощь. Ситуация такая:
В середине 2007 года заключил предварительный договор аренды помещения со строящимся ТРЦ (мой статус ИП) и перечислили обеспечительный взнос в размере 1-месячной стоимости аренды. В договоре была прописана определенная дата предполагаемого открытия (точно сейчас не скажу, примерно 1-ый квартал 2008 года). Также было прописано, что:
«В случае расторжения Предварительного договора по вине или инициативе Арендатора настоящего договора сумма обеспечительного взноса остается у Арендодателя в качестве штрафа.»

С момента подписания прошло уже больше полутора лет и компания несколько раз переносила сроки сдачи ТРЦ. В настоящее время сроки определены на 2-ой квартал текущего года. За это время уже много изменилось и желание работать с этой компанией отпало напрочь.
Как Вы считаете возможно ли расторгнуть договор и вернуть свой взнос? Есть мнение, что так как договор предварительный и предмета договора как такового не существует (ТРЦ не построен), то договор не имеет юридической силы и поэтому ТРЦ должен вернуть взнос. Однако, есть и обратное мнение, что это маловероятно.
Выскажите, кто знает, пожалуйста, Ваш мнение. Очень нужны советы, чтобы понять стоит ли бороться или нет.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 14.01.2009, 22:08   #2
Aidorf
Пользователь
 
Аватар для Aidorf
 
Регистрация: 14.01.2009
Адрес: Россия / Воронежская обл. / Воронеж
Сообщений: 2
Благодарности: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Все-таки предметом предварительного договора аренды (да и любого другого договора) является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Поэтому предварительный договор все же имеет юридическую силу.
А в связи с чем переносилась сдача объекта в эксплуатацию? Вполне возможно, что отсрочка имела место не по вине арендодателя.
Еще интересно, имеет ли место указание в предварительном договоре на ответственность арендодателя?
С другой стороны, если такого не предусмотрено, то можно требовать расторжения предварительного договора на основании общих положений ГК об обязательствах, например, по ст. 314 (срок исполнения обязательства).
Бороться-то смысл есть, вот только результат такой борьбы предсказать в условиях отечественных правовых реалий никто не возьмется.
С уважением,
Ярослав

Последний раз редактировалось Дмитрий; 14.01.2009 в 23:58.. Причина: Нарушение п. 3.6.4 Правил форума
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 15.01.2009, 17:42   #3
forumbot
Пользователь
 
Аватар для forumbot
 
Регистрация: 14.01.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 29
Благодарности: 2
Спасибо: 1

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Aidorf,
Спасибо за ответ. Сдача объекта переносится из-за того, что медленно строят, долгое время не было финансирования. Но естественно, это не официальная причина.
По договору арендатор ответственен за любые срывы, а арендодатель не несет никакой ответственности.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 16.01.2009, 01:52   #4
Стряпчий
Юрист
Экс-модератор
 
Аватар для Стряпчий
 
Регистрация: 21.10.2007
Адрес: Австралия / New South Wales / Campbelltown
Сообщений: 567
Благодарности: 10
Поблагодарили 120 раз(а) в 108 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Уважаемый forumbot,

Бороться не нужно, нужно просто вернуть деньги и наказать нерадивого контрагента.
Первое. Предварительный договор - сделка безвозмездная. Ничего платить по ней не нужно.
Второе. Ваш предварительный договор - договор незаключенный. То есть никакого договора между Вами и потенциальным арендодателем нет, поскольку одним из существенных условий договора аренды является предмет договора. Предмет в Вашем случае определить невозможно - его просто не существует.
Третье. Обращайтесь в суд с требованием о возврате неосновательного обогащения и процентов по 395 статье ГК.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 16.01.2009, 13:49   #5
forumbot
Пользователь
 
Аватар для forumbot
 
Регистрация: 14.01.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 29
Благодарности: 2
Спасибо: 1

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Стряпчий, оргомное спасибо за краткий, но емкий ответ. В суд я обращаться не хотел, если арендодатель пойдет на встречу. Я далек от юриспруденции, а сумма, выплаченная на юриста, который представит меня в суде, насколько я понимаю, будет больше суммы, которую мне должны вернуть. Или Вы считаете, что надежнее будет обратиться в суд и своими силами вполне возможно справиться? Дело в том, что никогда не имел с судами никаких дел и даже не представляю, как происходит данный процесс.
Правильно ли сформулированно следующее утверждение:
"Незаключенность в данном случае не в связи с отсутствием прав, а в связи с несогласованностью предмета аренды"
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 16.01.2009, 15:15   #6
Афина Паллада
Юрист
 
Аватар для Афина Паллада
 
Регистрация: 20.10.2007
Адрес: / /
Сообщений: 6,867
Благодарности: 444
Поблагодарили 2,002 раз(а) в 1,807 сообщениях
Записей в дневнике: 26

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

forumbot: "сумма, выплаченная на юриста, который представит меня в суде, насколько я понимаю, будет больше суммы, которую мне должны вернуть".

1. Судебные расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах, подлежат взысканию в соответствии с главой 9[*] Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121 "ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ВОПРОСАМ, СВЯЗАННЫМ С РАСПРЕДЕЛЕНИЕМ МЕЖДУ СТОРОНАМИ СУДЕБНЫХ РАСХОДОВ НА ОПЛАТУ УСЛУГ АДВОКАТОВ И ИНЫХ ЛИЦ, ВЫСТУПАЮЩИХ В КАЧЕСТВЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ В АРБИТРАЖНЫХ СУДАХ"

* ч.2 ст.110 АПК: "Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах".

__________________
Zwei Dinge erf?llen das Gem?t mit immer neuer und zunehmender Bewunderung und Ehrfurcht, je ?fter und anhaltender sich das Nachdenken damit besch?ftigt: Der bestirnte Himmel ?ber mir, und das moralische Gesetz in mir.\ Immanuel Kant
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 16.01.2009, 19:50   #7
УЖАС
Пользователь
 
Аватар для УЖАС
 
Регистрация: 19.11.2008
Адрес: Россия / Белгородская обл. / Старый Оскол
Сообщений: 176
Благодарности: 1
Поблагодарили 42 раз(а) в 37 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Стряпчий Посмотреть сообщение
Ваш предварительный договор - договор незаключенный. То есть никакого договора между Вами и потенциальным арендодателем нет, поскольку одним из существенных условий договора аренды является предмет договора. Предмет в Вашем случае определить невозможно - его просто не существует.
Я бы так категорично не утверждал, все-таки все девелоперские компании работают по предварительным договорам аренды, вполне достаточно существует теоритической базы (со ссылками на практику, хотя имеются и противоположные мнения), к примеру:

- Т. Оксюк "Предварительный договор при строительстве объектов недвижимости"
"Корпоративный юрист", 2007, № 1;
Главное - как можно конкретнее индивидуализироватьь предмет аренды (ссылки на проект, на разрешение на строительство, кадастровый номер зем. участка и т.д.)
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 17.01.2009, 13:57   #8
Стряпчий
Юрист
Экс-модератор
 
Аватар для Стряпчий
 
Регистрация: 21.10.2007
Адрес: Австралия / New South Wales / Campbelltown
Сообщений: 567
Благодарности: 10
Поблагодарили 120 раз(а) в 108 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

УЖАС, коллега, не читайте "Корпоративный юрист" перед едой и вообще не читайте 1.
Нормативную базу создают органы законодательной и исполнительной власти, а не упомянутые корпоративные юристы.

Цитата:
Сообщение от forumbot Посмотреть сообщение
"Незаключенность в данном случае не в связи с отсутствием прав, а в связи с несогласованностью предмета аренды"
Именно так.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 17.01.2009, 22:05   #9
УЖАС
Пользователь
 
Аватар для УЖАС
 
Регистрация: 19.11.2008
Адрес: Россия / Белгородская обл. / Старый Оскол
Сообщений: 176
Благодарности: 1
Поблагодарили 42 раз(а) в 37 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Стряпчий, да все приходится читать... В подобных статьях частенько попадается интересное обобщение практики
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 19.01.2009, 10:54   #10
Стряпчий
Юрист
Экс-модератор
 
Аватар для Стряпчий
 
Регистрация: 21.10.2007
Адрес: Австралия / New South Wales / Campbelltown
Сообщений: 567
Благодарности: 10
Поблагодарили 120 раз(а) в 108 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от УЖАС Посмотреть сообщение
Стряпчий, да все приходится читать...
Завидую доходам, журнальчик-то "пафосный", меня поразила амфибиотробная асфиксия после года подписки (жаба задушила)...
Прошу простить за флуд (мне, как модератору один раз в месяц можно 1)
 
В Минюст Цитата Спасибо
Ответить


Быстрый ответ

Сообщение:
Опции


Ваши права в разделе